Рынок недвижимости

lign="justify">     От сложившейся на рынке недвижимости Иркутска ситуации проигрывают все: и клиенты, и риэлторы. Многие уповают на общественные организации риэлторов, не только как на контролирующую структуру, регулирующую взаимоотношения между профессионалами рынка недвижимости, но и как на организатора взаимодействия с властными структурами. Как показывает опыт других городов, роль общественных объединений на рынке недвижимости важна, если не сказать больше - незаменима. В настоящее время в Иркутске существует два некоммерческих партнерства – Иркутский областной союз риэлторов и Иркутская Гильдия риэлторов. Обе организации немногочисленны. Безусловно, качество работы членов этих организаций важнее количества. Главное, что есть риэлторы, которые хотят не только обсуждать проблемы, но и решать их сообща. Однако для эффективной работы все-таки необходимо во многом действовать с позиции большинства, тогда и отношение и со стороны власти, и со стороны клиентов, да и со стороны самих риэлторов будет соответствующим.  

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ (РАСЧЕТНАЯ). 

Таблица №1

Исходные  данные

 

Методика  расчета объекта  оценки. 

Затратный метод.

     С позиции затратного метода  стоимость недвижимости представляет  собой стоимость затрат на  создание аналогичного объекта.

     На сбалансированном рынке и совершенном рынке недвижимости рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.

     В силу ограничений методов  сравнительного и доходного подходов  затратный подход получил широкое  применение.

     Расчет стоимости недвижимости  на основе затратного метода включает следующие основные этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка.
2. Расчет полной стоимости строительства.
3. Оценка износа объекта оценки.
4. Оценка рыночной стоимости объекта оценки.

 

Со.н. = СЗ + ВС - И, где Со.н. – стоимость объекта оценки;

                                               СЗ – стоимость земельного участка;

                                               ВС - восстановительная стоимость;

                                               И – износ.

     Определим восстановительную стоимость; она будет равняться сумме прямых и косвенных затрат плюс прибыль.

ВС = Зпр. + Зкосв. + П, где Зпр.- затраты прямые;

                                                   Зкосв. – затраты косвенные;

                                                   П – прибыль.

     Определим затраты прямые по  формуле:

Зпр. = S + Ц, где S – площадь объекта недвижимости;

                               Ц – цена 1 кв. м.

Зпр. = 100 * 10 = 1000 т.р.

     Определим затраты косвенные по формуле:

Зкосв. = Зпр. * %

Зкосв. = 1000 * 20% = 1000 * 0,2 = 200 т.р.

     Определим прибыль по формуле:

П = (Зпр. + Зкосв.) * %

П = (1000 + 200) * 13% = 1200 * 0,13 = 156 т.р.

     Определив все затраты и прибыль  определяем восстановительную стоимость  объекта недвижимости:

ВС = 1000 + 200 + 156 = 1356 т.р.

     Для определения стоимости объекта  недвижимости найдем величину  накопленного износа, который представляет  собой сумму износов:

ИН = Ифизический + Ифункциональный + Ивнешний

     Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

     Величина неустранимого физического  износа короткоживущих и долгоживущих  элементов, а также величина  функционального и внешнего износов  составляет:

ВС * %

     Таким образом, 

Ифизический короткоживущих элементов = 1356 * 5% = 1356 * 0,05 = 67,8 т.р.

Ифизический долгоживущих элементов = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифункциональный = 1356 * 4% = 1356 * 0,04 = 54,24 т.р.

Ивнешний = 1356 * 10% = 1356 * 0,1 = 135,6 т.р.

Ифизический устранимый = 60 т.р. (из задания)

ИН = 60 + 67,8 + 135,6 + 54,24 + 135,6 = 453,24 т.р.

     Рассчитываем стоимость объекта  недвижимости:

Со.н. = (25 + 1356) – 453,24 = 927,76 т.р.

    Расчет стоимости недвижимости  определенной затратным методом сводим в таблицу №2. 

Таблица №2 

 
 

Доходный  метод.

     С позиции доходного подхода,  который также называют подходом  на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется  величиной будущих выгод владельца.

     Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

-арендная  плата, поступающая от сдачи  собственности в аренду;

-часть  дохода от коммерческой эксплуатации  собственности.

     В рамках доходного подхода  выделяют два основных метода: метод прямой капитализации, метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

     Метод прямой капитализации пересчитывает  годовой доход в стоимость  собственности путем деления  годового дохода на соответствующую  норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. 

Со.н. = ЧОД / R, где  ЧОД – чистый операционный доход;

                                           R – коэффициент капитализации.

     Чистый операционный доход равен  действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год.

ЧОД = ДВД  – ОР, где ДВД – действительный валовый доход;

                                           ОР – операционные расходы.

ОР = 50 т.р. ( из задания)

     Действительный валовый доход определим по формуле:

ДВД =  ПВД – П, где ПВД – потенциальный валовый доход;

                                          П – потери.

    

Потенциальный валовый доход найдем по формуле: