Рынок нежилых помещений

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 

Тольяттинский государственный  университет

Институт  заочного обучения 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

по  дисциплине «Экономика недвижимости»

на  тему: «Рынок нежилых помещений» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил студент      А.А.Левченко                   

Группа                ЭУз-431ВВО

Проверил                                                                                В.А.Мизюн

«___»_____20__г.

_______________

_______________                                                                           

Регистрационный номер_________ Дата________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тольятти, 2010г. 

СОДЕРЖАНИЕ                                                                                                       стр. 

ВВЕДЕНИЕ…………….…………………………………………………………….3

1. Теоретические основы проведения операций с недвижимым

имуществом……………………………………………………………………..……4

2.   Общая характеристика рынка нежилых  помещений………………………….5

3.    Эффективность операций с недвижимостью………………………………….8

4.    Правовое обеспечение операций с недвижимостью………………………...12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..21

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..…22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

 

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

      Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

    Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

    К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

    Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

      В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется на используемую для: жилья (дома, коттеджи, квартиры), коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).  
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. 

     В составе недвижимости можно  выделить следующие группы:

• земельный участок
• жилое помещение (дом, квартира, комната)
• нежилое помещение
• здание и сооружение
• участок лесного фонда.

     Рынок недвижимости в России  только складывается. В классическом  его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

     Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

2. Общая характеристика рынка  нежилых помещений

 

    Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

     На рынке нежилых помещений  можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

     На конкурсах, которые проводят  уполномоченные муниципальными  властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

     Кроме прав арендаторы нежилых  помещений приобретают обязанности  проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

     В структуре арендных платежей  значительное место занимают  эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

     Конечные ставки арендной платы  за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

     Многие предпринимательские структуры  предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта. Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

     В случае желания арендатора  использовать нежилое помещение  не только как офис, но и  как торговый зал, склад или  по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

     Нежилая площадь может арендоваться  у собственника помещения, у  арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.

     Постоянно растет количество  фирм, нуждающихся в офисных и  складских площадях. Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают   гарантии, предоставляемые властями.

     Ставки арендной платы, а также  условия аренды различаются для  помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

     По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

     На рынке нежилых помещений  практикуются различные формы  оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

     Характерно, что вторичный рынок  нежилых помещений по сравнению  с первичным в информационном отношении более открыт, в специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

     Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

     На рынке нежилых помещений  происходит постепенное смещение  акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов. У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье. 

3.  Эффективность операций с недвижимостью