Рынок нежилых помещений

     Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику, другие носят более сложный характер.

     Рассмотрим следующие показатели:

- период окупаемости (окупаемость);

- валовой рентный мультипликатор;

- общая ставка дохода;

- ставка денежных поступлений на собственный капитал;

- чистый располагаемый доход;

- общие годовые поступления на собственный капитал;

- метод  среднегодового дохода;

- чистая текущая стоимость.

     Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

     Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

     Данный метод является одним  из широко применяемых. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

     Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако   в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

  Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

  Ставка  денежных поступлений  на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога  на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

     Ставка денежных поступлений  на собственный капитал не  способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

     Когда используется техника  чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

     Однако получаемая этой техникой  ставка может ввести в заблуждение  по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того, поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.

     При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

      Помимо  уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

     Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода , она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

     Тем не менее, у данного метода  есть два больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия;

1. В течение всего периода владения величина притока средств от использования объекта остается неизменной.

2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

     Результаты применения метода  среднегодового дохода к оцениваемой  собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.

  Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, в ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

  Теоретически  заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

  В технике чистой текущей стоимости  применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, к сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции). 

4. Правовое обеспечение операций с недвижимостью

     С точки зрения права собственность  делится на недвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.

  Правовое  регулирование отношений в сфере  недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических  и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.

 Формирование  рыночных механизмов в экономике  нуждается в том, чтобы право  обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля. Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни. Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к государственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества.

     В регулировании отношений с  недвижимостью наибольшее удельное  значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

     В настоящее время российское  законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь   «Общеправовым   классификатором   отраслей   законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

- Основы  государственного строя.

- Гражданское  законодательство.

- Законодательство  о земле.

- Законодательство  о предприятиях и предпринимательской  деятельности.

- Законодательство  о финансах и кредите.

- Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

- Законодательство  о жилищно-коммунальном хозяйстве  и бытовом обслуживании населения.

- Законодательство  о капитальном строительстве  и капитальном ремонте.

- Законодательство  об охране и использовании  лесов.

- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

- Законодательство  о промышленности.

- Законодательство  по общим вопросам охраны окружающей  природной среды и рационального использования природных ресурсов.

- Уголовное   законодательство.  

- Международное   частное   право   и   процесс.

- Внешнеэкономические  отношения.

- Законодательство  о недрах.

     Основополагающие принципы, определяющие  законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации.

     Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.

     Российское законодательство претерпело  качественные изменения. Важным  шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела: общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права. Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.