Рынок земли

Часть сделок земельного оборота имеет  преимущественно рыночный характер. Это прежде всего сделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита и т.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночного оборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельными долями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока не получили развития. 

Земельный рынок - это часть системы земельных  отношений, в основе которой находится  механизм согласования интересов землевладельцев  и землепользователей с целями государства  и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынка являются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности (государственная, частная), методы передачи права собственности (аренда, продажа, залог и т.д.), условия конкуренции (свободный выбор участника), нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, а также законодательно установленная совокупность норм и правил для целевого использования всего инструментария регулирования земельных отношений. 

Для становления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой  участок земли может перейти  к новому собственнику; у каждого  земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и  поддерживает отношение к земле  как к особой ценности, побуждает  к максимально продуктивному  использованию, образует механизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли  должен быть обязательно встроен  в систему государственной политики, что призвано направлять названные  условия в интересах общества. 

В структуре  земельного рынка можно выделить два основных сегмента. Первый - рынок  земель, находящихся в государственной  собственности (республиканской или  местной). Второй - рынок земельных  участков, находящихся в собственности  юридических лиц и граждан. Одновременно выделяются шесть категорий граждан  и типов деятельности в сочетании  с вариантами целевого использования  земельных участков: граждане для  индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; кооперативного садоводства  и животноводства; граждане и их объединения для предпринимательской  деятельности; участки под приватизированными предприятиями; крестьянские (фермерские) хозяйства и другие сельскохозяйственные предприятия. 

Как показывает проведенный нами анализ, в странах с развитым рынком наблюдается  следующая закономерность в обороте  земли. В периоды экономического подъема спрос на земельном рынке  растет, увеличиваются цены, повышается заинтересованность потенциальных  продавцов земельных участков. В  периоды экономического спада или  депрессии земельный рынок приобретает  сравнительно вялый характер. В течение  года от 1,5 до 4% собственников стремятся продать свои участки. 

Экстраполируя эти пропорции на возможный белорусский  земельный рынок, можно дать вероятные  оценки его размеров. Например, сегмент  частного земельного рынка, где возможны сделки купли-продажи участков, предназначенных  для ведения личного подсобного хозяйства, может включать в среднегодовом  исчислении примерно 20 тыс. га (из расчета  продажи 2% площади, занятой под личными  подсобными хозяйствами, равной сейчас чуть меньше 1,0 млн. га). Площадь земель, продаваемых фермерскими хозяйствами, может составить 3,5 тыс. га в год (из расчета продажи 3% площади земель фермерских хозяйств, составляющей в  настоящее время 115 тыс. га). Владельцы  садоводческих и огороднических кооперативов могут ежегодно продавать  примерно 3,0 тыс. га площади своих  участков (из расчета продажи 4% общей  площади под этими кооперативами, которая равна в настоящее  время 7,3 тыс. га). 
 

Таким образом, с высоким уровнем вероятности  можно предполагать, что около 30,0 тыс. га земель частного сектора будут  ежегодно менять своих владельцев. Этот прогноз можно считать относительно реальным, поскольку он совпадает  с динамикой показателей в  период становления земельного рынка  в смежных странах (России, Украине, Литве и др.). Вместе с тем с  развитием рынка и повышением цен на земельные участки площадь  оборота купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения в республике в частном  секторе может даже превысить  названный размер в 2,0-2,5 раза и составить 60,0-75,0 тыс. га. 

Если  в стране законодательно будет урегулирован оборот земель, находящихся в пользовании  коллективных сельскохозяйственных предприятий, то в процесс купли-продажи может  быть вовлечено еще не менее 110 тыс. га сельскохозяйственных угодий (из расчета 1,5% площади (7,4 млн. га), находящейся  в настоящее время в использовании  крупных сельскохозяйственных организаций).

Следовательно, общая сумма в размере 140 тыс. га - это вероятный потенциал рынка  земли в Республике Беларусь, представляющий только сделки купли-продажи земельных  участков сельскохозяйственного назначения. 

Площадь арендных сделок может быть на порядок  больше размера сделок купли-продажи  земельных участков и составлять около 1,4 млн.га. 

Таким образом, в общий рыночный оборот сельскохозяйственных земель может  ежегодно вовлекаться площадь, равная 1,5 млн. га (приложение, рис.3.1.). 
 
 

Рис 3.1. Прогнозируемое развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения 

Приведенные предположительные расчеты показывают на возможность формирования и функционирования в перспективе в республике рыночного  земельного оборота. 

Важнейшей проблемой на пути становления рынка  земли является определение цены и на этой основе реальной величины арендной платы, земельного налога, залоговой  стоимости и т.д. Изучение показывает, что, с одной стороны, земля должна быть стимулом для эффективного землепользования и достижения высоких хозяйственных  результатов. С другой -она должна позволять землепользователям получать соответствующую прибыль, которая наряду с личными доходами сделает возможным формирование частнособственнического капитала и его приоритетное вложение в развитие производства. 

С учетом вышеизложенного и используя  величину цены земли и арендной платы, целесообразен вероятностный расчет денежной выручки от возможного рыночного  оборота земель сельскохозяйственного  назначения, который представлен  на рис. 3.2. 
 
 

Рис.3.2. Расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земель сельскохозяйственного  назначения в Республике Беларусь 

Как показывают расчетные данные таблицы, годовая купля-продажа 137 тыс. га сельскохозяйственных земель обеспечит денежную выручку 143 млн. долл. Кроме того, от аренды может  быть получено еще 14,3 млн. долл. В итоге  годовой рыночный оборот земли может  дать сельскохозяйственным товаропроизводителям доход в сумме 157,3 млн. долл., который  возможно будет использовать как  на улучшение плодородия земли, так  и на развитие сельскохозяйственного  производства.[6] 

Рыночные  преобразования в аграрном секторе  экономики требуют согласованных  действий по следующим основным направлениям: 

- сбалансированность  земельных преобразований с другими  мероприятиями экономической реформы.  Прежде всего следует продолжить начатые мероприятия по реорганизации и финансовому оздоровлению неплатежеспособных государственных и кооперативных сельскохозяйственных предприятий и крестьянских фермерских хозяйств; 

- совершенствование  работы служб земельного кадастра, регистрации сделок с землей; развитие сферы консалтинговых  услуг, оказываемых землепользователям; 

- постепенное  (по мере стабилизации социально-экономического  развития страны) формирование регулируемого  земельного рынка. Такое государственное  регулирование может включать  ограничения на размер (дифференцируемый  по регионам) земельной площади,  находящейся в собственности  физического лица; на куплю-продажу  земель, полученных из государственного  фонда; на изменение целевого  назначения сельскохозяйственных земель. Например, приобретение земли в собственность целесообразно лицам, имеющим специальное образование и опыт работы в сельском хозяйстве. Предоставление же сельскохозяйственных земель иностранным фирмам и гражданам необходимо только на выгодных условиях аренды. 

Таким образом, главная задача, которую  предстоит решить в области земельных  отношений в связи с формированием  рынка, - создание институциональных  и экономических условий для  реализации прав собственности на землю, становление развитой рыночной инфраструктуры, что даст возможность увеличить  доходы от использования земли, повысить ее концентрацию (консолидацию) у перспективных  владельцев и собственников, способных  организовывать эффективное землепользование и производство. 

Национальную  модель земельных преобразований необходимо строить исходя из сочетания принципов  социальной справедливости и экономической  эффективности. В этой связи концепция  формирования новой системы земельных  отношений и механизм их регулирования  должны включать: 

·  радикальные преобразования отношений  собственности на землю, обеспечивающие создание конкурентной среды для  эффективной работы многообразных  форм землевладения, землепользования и распоряжения; 

·  поэтапное внедрение рыночного  оборота земель - вначале широкое  использование различных видов  аренды, затем введение таких рыночных форм и операций, как залог, передача в виде пая в неделимый фонд предприятия, обмен земельными участками, выкуп пая (возможно льготный) с правом получения кредита на эти цели и др. И только на третьем этапе  -подконтрольная государству купля-продажа земель, в том числе и для целей сельскохозяйственного производства; 

·  создание действенного механизма управления земельными ресурсами, обеспечивающего  повышение эффективности землевладения  и землепользования, последовательную интенсификацию производства. 

Таким образом, становление рынка земли  в РБ является на сегодняшний день проблемой комплексной и не решаемой в один день. В настоящее время  становится актуальной проблема агропромышленной интеграции. Включение этих предприятий  в общую интеграционную цепочку  позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической  основе с адаптацией к рыночным"условиям". 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли  как невоспроизводимого, ограниченного  природного фактора является существование  земельной ренты. Отдавая землю  в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату  – ренту. 

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или  разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой. 

Абсолютная  рента является результатом монополии  частной собственности на землю  со стороны определенного класса общества. 

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность  ренты – монопольная рента: это  особая форма земельной ренты, которая  появляется при монопольных ценах  на исключительно редкие и невоспроизводимые  в других местах земледельческие  продукты и полезные ископаемые. 

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она  имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который  приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента. 

Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов  получат дифференциальную ренту, а  в качестве собственников земли  они ее присваивают. Абсолютной ренты  в крестьянском хозяйстве нет.