Земельный рынок

личное плодородие почвы – это не что иное, как один из

факторов производительности,  другим фактором явля-

ются, к примеру, неодинаковые транспортные издержки.

Однако Рикардо не смог выразить этого достаточно

полно и точно.  Очевидно,  что недостаточно одного

лишь различия в плодородии почвы на разных земель-

ных участках для того, чтобы объяснить возникновение

земельной ренты,  главным образом необходимо,  чтобы

спрос превысил доступное предложение земли. 

Приведенное выше краткое представление основ-

ных идей Рикардо господствовало почти в течение сто-

летия в умах практически всех экономистов и в самых

важных трудах о земельной ренте. Однако, по мнению

некоторых авторов,  у Рикардо было два объяснения

сущности земельной ренты [2. С. 161]. Одно –  что зе-

мельная рента является остатком,  который возникает

после оплаты всех других производственных факторов,

цены которых образуются на конкурентных рынках.

Другая точка зрения сводится к тому,  что земельная

рента определяется так же,  как и все другие факторы

производства – предложением ресурса и условиями его

продуктивности.  Особо наблюдательный исследова-

тель теорий Рикардо может подвергнуть сомнению то,

что оба эти суждения можно найти в его основном тру-

де.  Однако очевидно,  что более поздние авторы были

склонны к тому,  чтобы принять только одну из обеих

представленных точек зрения.  Во второй половине

XIX в.,  после того,  как теория предельной производи-

тельности была лучше понята и исследована, развилась

общая тенденция преимущественного использования

аспектов производительности в объяснении теории

ренты. Викстед (Wicksteed) указывал в 1894 г., что при

совершенной конкуренции и при условии постоянства

доходов обе точки зрения на земельную ренту дают

равнозначный результат [2]. Этим самым Викстед уре-

гулировал практически полвека запутанных разногла-

сий.  Хотя Викстед выработал фундаментальную тео-

рию,  доказательств,  лежащих в ее обосновании,  было

недостаточно.  Доказательства были представлены не-

сколько позже Викселлем (Wicksell), который доказал,

что до тех пор, пока совершенная конкуренция прину-

ждает предприятия к производству продукции по сред-

ним долгосрочным издержкам,  конкурентно опреде-

ляемые цены факторов производства изымают практи-

чески все доходы,  оставляя только минимальный по-

ложительный результат [2].  Образование ренты на-

глядно иллюстрируют кривые средних и предельных

издержек. Три земельных участка  «А», «Б» и  «В» диф-

ференцированы по своей ценности в порядке уменьше-

ния. Наиболее ценный – «А»,  наименее ценный – «В»

(рис. 1).  При предположении,  что собственники этих

земельных участков – предприятия, функционирующие

на рынке совершенной конкуренции,  линия спроса на

продукцию будет горизонтальной. 

Рис. 1. Графическая интерпретация дифференциальной земельной ренты

Как видно,  у предприятия, находящегося на наибо-

лее ценном земельном участке из трех представленных,

средние издержки самые низкие. Это предприятие по-

лучит дифференциальную ренту, размер которой равен

площади окрашенного прямоугольника. У предприятия

«Б»  средние издержки будут выше –  оно получит

меньшую величину ренты.  Тогда предприятие  «В»

возместит лишь свои издержки, а размер ренты на его

участке будет равен нулю. Таким образом, рента – это

доход,  полученный в результате использования зе-309

мельного участка с неэластичным предложением и бо-

лее высокой ценностью. 

Вложения одинакового по объему капитала и труда

в сопоставимые между собой земельные участки могут

принести различный доход.  Собственник стремится

получить весь дифференциальный добавочный доход,

поэтому земельная рента за лучшие земельные участки

выше, чем за худшие. Относительно худшие земельные

участки дают собственникам только чистую экономи-

ческую абсолютную ренту. Средние и лучшие по каче-

ству земельные участки дают не только абсолютную,

но и дифференциальную ренту.  Дифференциация зе-

мельных участков может вестись и по местоположе-

нию – в зависимости от удаленности от центра города.

В этом случае графическая интерпретация останется

прежней,  а величина средних издержек будет опреде-

ляться уже не ценностью земельного участка, а его ме-

стоположением.  Дополнительный доход от эксплуата-

ции земельного участка может возникать,  например, в

результате его более выгодного месторасположения и

таким образом приводить к появлению дифференци-

альной ренты первого рода.  Впервые эту зависимость

выявил В. Петти: «Поблизости от населенных мест, для

пропитания которых нужны большие районы, земли не

только приносят на этом основании более высокую

ренту,  но и стоят большей суммы годичных рент,  чем

земли совершенно такого же качества, но находящиеся

в отдаленных местностях» [3.  С. 37].  Упоминание о

подобной теории есть еще и у А.  Смита: «Земельная

рента изменяется не только в зависимости от плодоро-

дия земли, каков бы ни был продукт, получаемый с нее,

но и в зависимости от расположения ее, каково бы ни

было ее плодородие» [4. С. 208]. 

Викстед и Викселль также развивали теоретические

принципы для одинакового объяснения городской и

сельскохозяйственной земельной ренты.  Ключ к объ-

яснению земельной ренты,  считали они, –  это стои-

мость предельного продукта земли  (при условии кон-

курентного рынка товара).  В сельском хозяйстве на

производительность земли влияют в первую очередь

плодородие и удаленность хозяйства от рынков сбыта.

Свободный рынок не может установить более высокую

цену товара для одних  (удаленных) сельскохозяйствен-

ных предприятий,  и другую –  более низкую цену для

других  (расположенных ближе к рынкам сбыта).  Так

как расходы на транспорт составляют порой довольно

значительную величину,  цена товаров у сельских хо-

зяйств,  удалененных от рынков сбыта,  должна быть

ниже.  Соответственно и    земельная рента для них

должна быть ниже до такой степени,  чтобы эти пред-

приятия достигли как минимум положения точки без-

убыточности. Абсолютно равные принципы действуют

также для городской земельной ренты. Они тоже опре-

деляются стоимостью предельной производительности

земли.  Так же,  как в сельском хозяйстве,  производи-

тельность земли определяется её собственными свой-

ствами и транспортными издержками. Для продуктив-

ности городской земли существенным её свойством,

является,  конечно,  не качество и плодородие почвы.

Как правило,  это топографические параметры.  Вид на

горы в Лос-Анджелесе или положение земельного уча-

стка относительно побережья в Чикаго будут опреде-

ляющими для стоимости земли этих селитебных зон.

Для производственной территории большее значение

будут иметь качество,  геология грунта и наличие ин-

женерной инфраструктуры.  Более значительное влия-

ние должно придаваться и    транспортным расходам,

которые для городской земли более важны,  чем для

сельскохозяйственных территорий.  Тем не менее об-

щие принципы одинаковы.  Товары и услуги,  которые

создаются на определенной части городской земли,

должны конкурировать с похожими товарами и услу-

гами, произведенными в другой части города. При этом

часть городской земли, более удаленная от рынков то-

варов и услуг,  как территория,  вовлеченная в своего

рода конкурентную борьбу, будет приносить меньшую

земельную ренту. 

Рента принимает и форму дифференциации цен с

целью отражения различной стоимости земельных уча-

стков,  например,  большей стоимостью будут обладать

земельные участки,  располагающиеся ближе к центру

города, находящиеся рядом с торговыми центрами или

узлами транспортной сети.  Фактически анализ место-

положения земельных участков,  как одного из факто-

ров производительности земли,  влияющих на земель-

ную ренту,  положил начало исследованиям в области

теории размещения производительных сил. 

В основу теории размещения производительных сил

положены два основания – расстояние и площадь. Рас-

стояние характеризуется тем,  что транспортные из-

держки не только прямо влияют на стоимость земель-

ного участка,  но и оказывают влияние на размещение

основных фондов предприятий.  Площадь определяет

территориальную принадлежность к конкретной функ-

циональной зоне.  Первые исследования факторов эко-

номического пространства появляются в XIX  в.  Они

фактически не влияли на классические или неокласси-

ческие направления экономической теории,  поэтому

основное течение экономической науки практически до

середины ХХ в.  ограничивалось анализом экономиче-

ских явлений вне их пространственных характеристик.

Известный историк экономической мысли М.  Блауг

сказал: «Если бы Рикардо строил свою теорию ренты

на основе учета преимуществ в размещении предпри-

ятий, а не сосредоточивался бы на анализе различий в

плодородности почв, если бы труды Тюнена были лег-

ки,  а не трудны для понимания и если бы Лаунхардт

выражался словесно, а не говорил языком математиче-

ских формул, то классическая теория размещения про-

изводства скорее всего заняла бы достойное место в

“Принципах”  Маршалла и стала бы частью сложив-

шейся экономической доктрины» [5. С. 584]. Основные

теоретические изыскания в этой области были сделаны

представителями немецкой школы.  Это можно объяс-

нить тем, что основателем теории размещения был не-

мецкий экономист Йоган Генрих фон Тюнен [6].  Тео-

рия размещения Й. фон Тюнена отражала английскую

систему землепользования, подвергались анализу такие

характеристики,  как удаленность от центра города и

занимаемая площадь.  В основу было положено сле-

дующее определение: «Стоимость земельного участка

в любой точке пространства отличается от его цены в

центре города на величину транспортных затрат, кото-

рые принимаются прямо пропорциональными площади310

и расстоянию» [5.  С. 569].  Общий вывод,  к которому

приходит Й. фон Тюнен состоит в том,  что земельные

участки, которые расположены ближе всего к рынку, к

центру города,  концентрации большого количества

людей, будут заняты тем производством, которое обес-

печивает меньшие издержки производства на единицу

продукции,  что в конечном итоге позволит извлекать

самую высокую ренту по местоположению. 

Критика последующих экономистов сводилась к

тому, что рента может иметь место даже в тех услови-

ях, когда земельные участки расположены на одинако-

вом расстоянии от центра города и одинаковы по про-

изводительности,  прибыльности. Это возможно в силу

того,   что произведенные улучшения на земельном

участке путем последовательных вложений труда и

капитала не обеспечивают постоянного прироста про-

изводительности,  не приводят к увеличению прибыли.

Соответствующий прирост производительности посту-

пает в форме ренты, так же как и разница между произ-

водительностью различных земельных участков.

Й. фон Тюнен пришел к выводу, что рента ограничива-

ет использование уникальных факторов производства и

границей будет является уровень,  при котором цен-

ность предельного продукта оказывается одинаковой

при любом способе их эксплуатации.  Поэтому равные

дополнительные вложения в лучше расположенный,  с

большей производительностью или с лучшей органи-

зацией труда земельный участок будут обеспечивать

равный прирост производительности,  прибыльности,  а

получение равных объемов продукции потребует рав-

ных издержек производства [5. С. 571].

Современником Й. фон Тюнена был В. Лаунхардт. В

конце XIX  в.  в трактате  «Математическое обоснование

учения о народном хозяйстве»  он,  так же как и Й.  фон

Тюнен,  в основу размещения производства положил

транспортные издержки и дополнил теорию размещения

предприятий анализом роли, которую играет пространст-

венное измерение рынка, в процессе их размещения. 

В работах других экономистов неоклассического

направления Грея и Г.  Хоттеллинга впервые были

предложены модели,  учитывающие различия между

земельной рентой,  подразумевающей бессрочный до-

ход, и некоторыми видами динамической ренты с нево-

зобновимых ресурсов,  запасы которых становятся со-

поставимы с их годовой добычей и скорость регенера-

ции которых меньше,  чем возможная скорость их по-

требления. Было констатировано, что при равном годо-

вом доходе бессрочный источник ренты, такой как зе-

мельный участок,   дороже по своей капитализирован-

ной стоимости, чем источник дохода, ограниченного во

времени. Кроме этого, Г. Хотеллинг исследовал прави-

ла оптимального поведения конкурирующих произво-

дителей,  решающих задачу их размещения на основе

модели дуопольного рынка [7].  Им была выведена

формула,  которая задает динамику цены земельного

участка.  Если вычесть издержки на освоение,  то оста-

ется чистая цена, отражающая его редкость, и эта цена

увеличивается так же, как нарастают сложные процен-

ты.  Ограниченное количество земельных участков по-

добно капитальному благу и отказ от вовлечения их в

оборот аналогично капитальному вложению. Доход от

таких инвестиций заключается в более высокой денеж-

ной оценке земельного участка в будущем,  которая в

состоянии равновесия должна ориентироваться на ры-

ночную ставку процента.  Растущая цена сокращает

спрос,  поэтому более редкие земельные участки пред-

лагаются в меньших количествах при более высоких