Земельный рынок

Промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

Особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, парками, садами, а также памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;

Водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами;

Сельскохозяйственного использования, занятые и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.

Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:

Решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;

Решение органов местного самоуправления о представлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;

Решения о представлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;

Решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;

Решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;

Договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;

Отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком ( бесхозная недвижимая вещь);

Решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, в муниципальную собственность. Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, а земель, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти субъекта Федерации.

Споры, возникающие в связи отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристики, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки , находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускаются. Характеристика различных способов предоставления земельных участков представление в приложении №…

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей частью системы управления муниципальной собственностью, предусматривает достижение нескольких целей:

-эффективное использование муниципальных земель;

-оптимизацию структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности;

-создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

-обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков. Важнейшим условием осуществления успешной земельной политики муниципалитета является наличие земельного рынка.

Особенности функционирования рынка земли

Создать рынок земли непросто, поскольку он обладает рядом особенностей. Они связанны, прежде всего, с тем, что общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю – как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить,  рыночное ( общее) предложение этих участков не может заметно возрасти. Ведь площадь этих участков физически ограниченна.

Поэтому если построить кривую предложения земли на рынке в зависимости от цены, то  для небольших промежутков времени эта кривая примет вид вертикальной прямой ( приложение 1).

Правда, если говорить о более длительной перспективе, то, приложив некоторое количество труда и капитала, можно увеличить количество пригодных к использованию земель в целом по стране.

  Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости от цены становится хотя и небольшой, но отличной от нуля. Следовательно, если построить график предложения земли для страны в целом и для долгосрочного периода времени, то линия предложения (идущая вертикально вверх в течение коротких промежутков времени) превратиться уже в наклонную прямую ( приложение 2)

Стоит обратить внимание на следующее обстоятельство. Хотя общее ( рыночное) предложение на рынке земли вполне эластично по цене – нужную площадь земли в нужном районе практически всегда приобрести можно. Если, конечно, предложить ее нынешним владельцам столь высокую цену, что они захотят расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев определенных участков земли, но не рост площади земли, находящейся в собственности.

Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации.  Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но, по нашим оценкам, рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт. В 2007 году рынок земли в Российской Федерации празднует своё пятилетие. В 2002 году был принят закон  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  До этого времени,  безусловно,  рынок существовал,  но в зачаточных формах,  не имея под собой никакой правовой основы.  Истоки этого в земельной реформе 1995-1998  гг.  Она реализовывалась на базе указов Президента,  которые  «насадили»  институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами,  товариществами собственников,  кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня.  Закон  «Об обороте земель сельхозназначения»,  принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой.  На 1  января 2004  года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн.  га земли, при этом около 97%  из них относились к категории земель сельхозназначения:  можно

констатировать, что закон сработал. Уже с 2005  года в России ежегодно регистрируются примерно 5  млн.  сделок с земельными участками.  По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся.

Несмотря на впечатляющие успехи 5  лет формального существования рынка земли не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок фактически не управляется как государством,  так и другими игроками.  Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства.  Причина этого –  избирательный подход к

кадастровой оценке.  Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов,  а была спланирована в направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения налогообложения.  Для бюджета это логично,  но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано

только 96%  территории,  подлежащей запланированной оценке.  В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа,  ответственного за этот процесс.  Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных участков для государственных нужд

побудят государство к активным действиям,  как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей. 

5 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земель стала более определённой.  ( приложение №…)

Из диаграммы 1  хорошо видно,  что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений,  объём земель сельхозназначения,  объёмы земель лесного фонда,  объёмы земель водного фонда –  то есть все основные категории земель на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004  г. абсолютно непрозрачна по отношению к землям, используемым

гражданами для личных,  приусадебных нужд,  и,  отчасти,  ИЖС,  всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами на публичном рынке. 

Согласно данным доклада Роснедвижимости  «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям,  по большей части прошло за счёт земель

запаса.  Наглядно структура земельного фонда Российской Федерации представлена на следующей диаграмме. ( приложение №…)

Отметим, что указанная на Диаграмме 2 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель.  Реальная структура распределения земельного фонда Российской Федерации может отличаться от приведённой в ту или иную сторону,  как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру,  существования лесов и вне земель,  отнесённых к категории лесного фонда

(Лесной кодекс). 

Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхозназначения,  за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007  года).  При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением.  Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта  «Доступное и комфортное жильё»  для расширения и строительства населённых пунктов в 2006  году было предоставлено около

13,7  тыс.  га земель, причём большая их часть (10,7  тыс.  га) была выведена из категории пахотных земель сельхозназначения.  ( приложение №…)

Изменение объёмов земель поселений на начало 2007  года происходило,  в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов,  а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов.

Последнее,  в основном,  вело к изъятию земель различных категорий,  переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3  млн.  га.  По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов,  посёлков и сельских поселений;  их площадь 9,1  млн.  га или 47,6%  от всего объёма земель,  входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%. Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации.  Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая

государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности,  так же как и структура по категориям динамичен,  но основная причина здесь другая –  возвращение земель в государственную,  муниципальную или частную собственность по решению судов.  В дальнейшем,  с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет только увеличиваться.  (приложение №…)

Учитывая эти предпосылки,  обратимся к проблемам земельного рынка РФ,  то есть,  с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много,  но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным. (приложение №…)

Не будем подробнее останавливаться на продаже государственных и муниципальных земель частным и юридическим лицам ввиду их незначительности.  Если рассматривать количество сделок с земельными участками,  то с 2004  года 5  миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется,  хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385  тыс.  сделок,  то по итогам 2006 – 4 545  тыс. В общем объёме преобладает аренда – 3 730  тыс.  сделок.  Продажа государственных и муниципальных земель – 176,7 тыс., из них на торгах – 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона). Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2006 год было продано всего 262,7  тыс.  га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным –  на 171,3  тыс.га.  по сравнению с 2005-м годом.  Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральном округах – 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно.