Источники экологического права

     На  долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

   К внешним источникам финансирования относятся:

1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

   Основные  направлений использования бюджетных  средств:

• Ремонт и строительство жилищного фонда  социального использования;

• Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

• Строительство  и реконструкция объектов коммунального  хозяйства;

• Инженерная подготовка территорий под новое  строительство.

2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

     Банковский  кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением  на условиях срочности, возвратности, платности.

Банковские  кредиты населению следует рассматривать  как значительный источник средств  на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:

• Институты  залога недвижимости;

• Ипотечный  кредит;

• Льготное и бесплатное предоставление инженерно  подготовленных территорий под застройку;

• Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение  взятых ими кредитов.

5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

     В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.

     Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая  интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

     Финансирование  объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

     Основная  форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

     Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким  уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

     В этих условиях для расширения видов  и источников финансирования рынка  недвижимости происходит поиск таких  форм взаимодействия государства с  инвесторами, которые позволяют  увеличить их капиталовложения в  недвижимость (на примере Москвы):

• Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором  город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют  приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

• Эмиссия  городских ценных бумаг, которые  наряду с обеспечением притока средств  в городские программы могут  быть предметом залога в обеспечение  кредитов, привлекаемых инвесторами  на реализацию нужных городу проектов;

• Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

     Инвестирование  недвижимость осуществляется с помощью  разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области. 
 
 
 
 
 
 

3 Долгосрочное финансирование недвижимости 

     Долгосрочное  финансирование – финансирование приобретения объекта недвижимости или представление  финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

     Когда предприятие осуществляет долгосрочные проекты, оно прибегает к внешним  и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных  активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации и акции.  

Схема 1 – источники  долгосрочного финансирования

 
 

     Долгосрочная  ссуда - это задолженность, срок погашения которой свыше одного года. Самым распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека.

     Также фирма может прибегнуть к долгосрочной аренде с правом выкупа - лизингу.

     Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации.

Существуют  еще и такие методы долгосрочного  финансирования как девелопмент. 

4.1 Ипотечное кредитование

     Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.

     Как таковой, институт ипотеки ввиду  различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.

     В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334–358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

     В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Ипотека подлежит государственной регистрации  учреждениями юстиции в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

     С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке – она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога. 

4.2 Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку 

     На  сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве.

     Основные  варианты долевого участия:

-  Со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства - взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

-  С поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

-  С зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

     В сегодняшних условиях повышение  доступности жилья осуществляется через долевое строительство  и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

     Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на распределении  во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

4.3 Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций

     Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой долговые обязательства предприятия выплатить держателю этой облигации ее стоимость плюс проценты. Номинальная стоимость облигации называется ее достоинством.