Источники экологического права

     Срок  погашения облигации обычно составляет десять или более лет.

     Облигации бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией  является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия.

     Процентная  ставка по облигациям зависит от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие  процентные ставки по облигациям. Облигации  таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые  входят в привлекательную для инвестиций категорию, являются наиболее надежными.

     Облигации бывают также серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через определенные промежутки времени, а срок погашения срочных  облигаций истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет за собой право выкупать облигации раньше срока их погашения, то такие облигации называются отзывными.

     Также компания может оговаривать возможность  выкупа облигаций за свои акции. Такие  облигации называются конвертируемыми.

     Владельцы акций компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли компании. Акционер при вхождении в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право собственности акционера.

Условная  номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов.

     Предприятие может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные. Держатели привилегированных акций имеют право получить дивиденды в первую очередь. Однако привилегированные акции не являются "голосующими", т.е. их владельцы не играют никакой роли в принятии решений, касающихся компании. Держатели обыкновенных акций получают дивиденды в последнюю очередь, но они имеют право участвовать в делах компании, например, в выборе совета директоров, принятии решений о крупных приобретениях и т.п. Цена на привилегированные акции обычно стабильна, а цена обыкновенных акций может резко меняться, и держатель обыкновенной акции при благоприятном стечении обстоятельств может продать ее по гораздо большей цене, чем приобрел. 

4.4 Девелопмент

     Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.

Таким образом, девелопмент с точки  зрения его материально-вещественного  содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений.  

     Суть  девелопмента (что буквально переводится  как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

• Выбор экономически эффективного проекта;
• Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;
• Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;
• Поиск и привлечение инвесторов;
• Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
• Реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

     Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

     При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ:

1. Определение  возможности реализации проекта  развития недвижимости, исходя из:

• Долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);
• Состояния налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта;
• Предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;
• Возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.

2. Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

• Определение физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);
• Определение затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);
• Получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;
• Проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.

3. Результатом  данной стадии является получение  прав на застройку земельного  участка, полный набор разрешений  и согласований, определение финансовых  ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

     После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается  к внедрению и начинается следующая  стадия.

Реализация  проекта развития недвижимости:

• Привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);
• Привлечение подрядных проектных и строительных организаций;
• Организация финансирования строительства и контроля за его ходом;
• Продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

   Таким образом, девелопер является центральной  фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами  за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

   К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера.

     Во-первых, он должен хорошо знать состояние  и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики  региона в целом (и, безусловно, состояние  и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

     Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без заемных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри которой можно выделить следующие типы:

• Институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);
• Инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в собственность для потребительского использования и, безусловно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);
• Инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1. Заинтересованные в получении объекта для использования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2. Заинтересованные в получении объекта для использования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

     Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов  потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

     В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают  влияние многие факторы: конъюнктура  рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка  подрядных работ, тенденции народонаселения  и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

     Проблема  рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

     Прежде  всего следует заметить, что выделение  девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации.  

4.5 Другие методы долгосрочного финансирования.

     Так же на рынок выводятся и совершенно новые методы финансирования. Так, например, девелоперская компания Setl City заключила с Северо-Западным банком Сбербанка России соглашение о реализации проектов строительства жилья с применением схемы целевого фондирования. Соглашение предусматривает финансирование нескольких проектов возведения жилья за счет банковского кредита. Суть такова. Строители получают от банка заем под конкретный объект. Квартиры будут продавать только после ввода дома в эксплуатацию, но забронировать жилье можно пока идет стройка. Для этого необходимо открыть беспроцентный накопительный счет в Сбербанке. Каким будет первоночальный взнос на депозит, строители пока затрудняются ответить. Уровень процентных ставок, а она будет плавающая, будет тем ниже, чем больше наберется потенциальных покупвтелей с депозитным счетом.

     Такая схема выгодна застройщику, потому что предполагает белее низкие ставки, чем по обычным банковским кредитам. Доверяя банку, покупатель доверяет и застройщику, и тот сможет привлечь новых клиентов, ранее опасавшихся приобретать жилье в незавершенных домах. Это дает возможность строительным компаниям формировать спрос. Преимущества получают и покупатели жилья. При долевом участии граждане, передавая свои средства застройщикам, берут на себя инвестиционные риски. А в рамках предложения Сбербанка покупатель сохраняет деньги на целевом накопительном счете. Таким образом, клиенту остаются только риски банка, уровень которых минимален.