Экологические оценки недвижимости

                       количество 5-ти кратных превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязнения атмосферного воздуха по основным загрязняющим веществам;

                       концентрации загрязняющих вредных веществ в почве;

                       риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды;

                       уровень шума;

                       обеспеченность зелеными насаждениями;

                       радиационный фон;

                       интегральные оценки качества окружающей среды или состоя­ния экологической обстановки, например суммарные показа­телями загрязнения (балльные или словесные оценки).

Однако использование перечисленных показателей не всегда воз­можно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположе­ния оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный монито­ринг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не нала­жен, получение исходной информации для расчета подобных индек­сов весьма проблематично.

Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, выраженные в словесной форме и проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показа­телей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние эколо­гической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.

Общий экологический фон от­ражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных райо­нах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местопо­ложение оцениваемого объекта.

Учет влияния экологические аспекты на стоимость недвижимос­ти с использованием количественных показателей качества окружаю­щей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью объектов недвижимости в основном используется для принятия уп­равленческих решений, касающихся либо вопросов установления платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.

2.2 УЧЕТ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ФАКТОРА В СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДИКАХ И СТАНДАРТАХ ОЦЕНКИ

В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансо­вое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирую­щих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что дан­ные факторы являются такими же существенными, как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недви­жимости.

Из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран и возможного вследствие этого привле­чения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение уча­стка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали прово­дить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона.

Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000)

В международных стандартах оценки вопросам окружающей сре­ды посвящено 2 документа:

                       Стандарт 1;

                       Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ».

В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указыва­ется, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некото­рые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды.

В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных ве­ществ определяется:

1) что считать опасными и токсичными веществами;

2) как проводить оценку при наличии вредных и токсичных ве­ществ;

3) к каким видам имущества применяется данное руководство;

4) в каких случаях приглашать специалистов;

5) как результаты оценки, полученные при наличии токсичных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью.

К опасным или токсичным веществам относятся особые матери­алы, присутствие или близкое соседство которых может отрицатель­но сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оцен­ке опасное вещество определяется следующим образом: любой мате­риал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта иму­щества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.

Понятие токсичный определяется как: состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей фор­ме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способ­ностью наносить вред всему живому.

Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая установки, машины и оборудование.

В руководстве указывается, что при оценке необходимо учиты­вать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, за­траты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответствен­ность перед регулирующими органами и т. п.

Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций от­носительно данного имущества.

В руководстве также указывается, что раскрытие данных о нали­чии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отри­цательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.

Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000)

В европейских стандартах оценки вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место.

В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сер­тификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать пробле­мы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска.

Это делается для того, чтобы:

                       гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияю­щих на стоимость;

                       обеспечить невозможность неправильного истолкования ре­альной ситуации со стоимостью имущества;

                       избежать возникающих дополнительных обязательств;

                       избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стои­мости имущества при обнаружении негативного экологическо­го воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды.

В данном стандарте предписывается описывать состояние иму­щества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и ука­зывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано:

                       как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загряз­нения или на основе обследования;

и следует ли провести формальную оценку окружающей среды

или иное техническое обследование;

                       было ли проведено консультирование о возможном существо­вании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсутствие подробных исследований требует спе­циального заявления на этот счет.

Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологиче­ских факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается вклю­чать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что ис­следования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать вы­воды о возможных влияниях факторов окружающей среды на оцен­ку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, со­держащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассмат­риваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использо­вались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость»

В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости иму­щества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в на­стоящем имущества или соседней земли, для того чтобы установить, есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущества от этих использований или площадок, и что стоимость определяется в пред­положении, что таких загрязнений не существует. Если в дальней­шем будет установлено, что загрязнение существует на рассматри­ваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения исполь­зовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость».

Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейский стандартах разработана специальная проце­дура, закрепленная соответствующим методическим руководством.

В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказы­вать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономиче­скому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств.

К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недви­жимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000 относят:

1. Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процессов;

2. Химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов;

3. Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;

4. Технологии очистки и производства, конструкции зданий;

5. Опасные материалы в здании.

Американская практика оценки

В США процедура экологической оценки участка и экологиче­ская оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального зара­жения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе дела­ют описание объема загрязнения. Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ.

Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижи­мостью. Обычно он включает посещение участка, изучение аэрофо­тоснимков, исследование регистрационных записей местных, реги­ональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и выявление природоох­ранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит ос­мотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, напри­мер, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также присутствие мусора.

Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологиче­ских норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение поч­вы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая график работ и смету расходов для проведения экологических очистных работ.

В нашей стране существует подобная процедура экологической оценки предприятий. Она носит название экологического аудита. Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего ста­новления.