Экологические оценки недвижимости

Глава 3. ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на эти цены. Во многом это зависит от несовершенной законодательной базы, связанной с оценкой экологических факторов в стоимости недвижимости.

Можно много говорить о существующих методиках оценки экологических факторов при определении стоимости недвижимости, но основная масса из них, к сожалению, не соответствует настоящим условиям российской экономики. Вследствие чего необходимо совершенствовать методическую и правовую базы в этом отношении.

Трудно отрицать тот факт, что в последнее время проблема ухудшения экологической ситуации становится все более актуальной. Экологическая ситуация в городах, особенно крупных, уже давно перестала соответствовать экологическим нормам и стала небезопасна для жизни людей. Как следствие, одним из перспективных направлений реализации городской политики в области эффективного использования земельных ресурсов становится учет экологического фактора при оценке стоимости недвижимости.

В настоящее время, в Казакстане практике оценка стоимости недвижимости, с точки зрения экологического фактора, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.

В основном существующие методики оценки экологического ущерба опираются на определенные нормативы, стандарты, то есть фиксированные санкции при тех или иных нарушениях законодательства в экологической области.

Оценка экологического вреда регламентируется огромным перечнем нормативно-методических документов, но это не делает данную процедуру более эффективной. В настоящее время существует более 70 нормативных документов, устанав­ливающих и разъясняющих различные аспекты деятельности в этой области. Но, если учесть обстоятельство, что с того времени, как были приняты и утверждены данные документы, произошли серьезные изменения в зако­нодательстве и структуре органов власти, то правовой статус большин­ства этих документов становится не ясен. Ситуация постоянно меняется, в том числе и экологическая, а нормативно правовая база не успевает адаптироваться к этим изменениям.

Сложившаяся экологическая ситуация незамедлительно требует выработки долговременной стратегии и срочных практических мер по обеспечению устойчивого развития городской среды.

В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связи между уровнем загрязнения окружающей среды, с одной стороны, и такими медико-биологическими и физико-химическими процессами, как рост заболеваемости населения, ухудшение параметров функционирования естественных и искусственных экологических систем (их продуктивности, устойчивости и т. п.). Не вызывает сомнений также и отрицательное воздействие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и кормовую ценность сельскохозяйственных культур.

В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимости изменение (ухудшение) качественного состояния его природно-антропогенной среды вызывает необходимость реализации специфических компенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягчение негативных последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что сопровождается ростом издержек освоения и эксплуатации этих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).

Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей среды на объект недвижимости и компенсации последствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» экономические издержки для его владельца (экстерналии), которые в практических расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнения среды объекту недвижимости или потеря его стоимости.

В последнее время становится все более очевидным, что для обеспечения экологически устойчивого развития города необходимо разрабатывать новые стратегии и внедрять новые инструменты хозяйствования с использованием информационных и компьютерных технологий и математических моделей. При этом особенно признается тот факт, что города и другие административные образования играют все более заметную роль в формировании условий для перехода на принципы сбалансированного, экологически ориентированного социально-экономического развития. Это связано не только с тем, что города являются основными загрязнителями окружающей среды, но и в связи с тем, что здесь все участники процесса природопользования и экологического управления находятся в непосредственной близости.

Экономический ущерб от экологических нарушений не имеет пока четкого определения не только в плане методов количественного измерения, но и на содержательном уровне. В отечественной литературе можно встретить отождествление понятий экономического ущерба, ущерба окружающей среде, экологического ущерба.

Само слово «ущерб» все понимают одинаково: потеря, убыток, урон, и всегда нас интересует объект нанесения ущерба - кто терпит эти потери, убытки. Поэтому мы однозначно понимаем под ущербом окружающей среде те потери, которые несет именно природная среда. Однако в данном случае правильнее говорить о вреде окружающей среде, а переходя к экономическому аспекту этой проблемы - о затратах на ликвидацию вреда окружающей среде, нанесенного в результате деятельности хозяйствующих субъектов. Отсюда следует необходимость разграничения ущерба (точнее, вреда) окружающей природной среде и ущерба экономике.

С точки зрения экономики природопользования важное значение имеет такая категория как экологическая стоимость территории (местности), которая представляет собой совокупность функций, направленных на воспроизводство природных ресурсов и ассимиляцию загрязняющих веществ или же других последствий антропогенных воздействий. В этом отношении окружающая среда и ее качество выступают в форме экономической категории. По оценкам специалистов, окружающая среда выполняет целый ряд конкретных функций, без которых экономика не могла бы существовать. Причем имеются природные процессы, которые человек либо не в состоянии воспроизвести, либо предлагаемые им заменители во много раз дороже решений, предложенных природой.

Отсутствие до настоящего времени единых методических подходов по социально-экономической оценке природных ресурсов не позволяет их учитывать и отражать в составе национального богатства страны, наряду со стоимостью основных производственных фондов, зданий и сооружений и др. Для экономической оценки земельных ресурсов города и его отдельных административных округов предлагается использовать ставки земельного налога.

Как показывает анализ литературных источников и хозяйственной практики, для эколого-экономической оценки территории делаются попытки учета разнообразных факторов хозяйственной деятельности: уровней загрязнения, плотности населения, количества автотранспорта, нагрузка на зеленые насаждения и т.п. С этой точки зрения вполне правомерен подход по использованию для этих целей размеров платы за загрязнение окружающей природной среды.

При ранжировании территориальных образований по экологической нагрузке целесообразно использование действующих показателей и нормативов платы за загрязнение окружающей среды, так как они наиболее полно учитывают антропогенную нагрузку.

Однако анализ методических материалов по определению платы за загрязнение окружающей среды показывает, что нормативы платы за выбросы (сбросы) загрязняющих веществ, размещение отходов производства и потребления в окружающей среде определялись преимущественно на базе оценки необходимых затрат по строительству очистных сооружений (для нормативов платы по водной среде), пылегазоулавливающих устройств и установок (нормативы платы по атмосферному воздуху), полигонов по захоронению промышленных и твердых бытовых отходов (нормативы платы за размещение отходов). В то же время в указанных нормативах не учтено влияние различных видов загрязнения на состояние архитектурных (жилищно-коммунальных) и производственных объектов, на состояние ресурсов растительного и животного мира, а также на здоровье человека.

Очевидно, что эколого-экономическое ранжирование не может осуществляться на основе просто значений удельной платы за загрязнение, поступающих с определенной территории. При этом должны учитываться более сложные зависимости, которые связаны с влиянием загрязнения на хозяйственные объекты, социальную и экологическую инфраструктуру, на здоровье населения, учитывать размеры компенсационных затрат других потребителей загрязненных ресурсов, экономико-географические и климатические факторы, обуславливающие влияние административных образований и территорий на соседние. Таким образом, для эколого-экономической оценки состояния территории могут быть использованы показатель приведенной удельной платы за загрязнение окружающей природной среды, а также коэффициенты взаимного влияния территорий.

Необходимо учитывать, что в классической экономической теории окружающая среда учитывалась в основном в функции поставщика природных ресурсов, либо в качестве поставщика производственного сырья или земельных участков для размещения производства. Такая функция окружающей среды, как «приемник» отходов, их ассимиляция и обезвреживание, а также по формированию благоприятной среды обитания до последнего времени не учитывалась. Указанная оценка в учете функций окружающей среды объясняется тем, что многие природные ресурсы длительное время считались свободными потребительскими благами и использовались как «даровые блага» природы.

Переход на принципы экологически устойчивого, сбалансированного развития способствует вовлечению понятий «окружающая среда» и «экологические блага» в экономические отношения, для чего необходимо определить специфику окружающей среды как продукции биосферы особого рода в системе общепринятых понятий и показателей.

Важное значение имеет показатель экономической ответственности за прошлый экологический ущерб. Исходя из распространенных подходов по оценке недвижимости и принципа вложенного в территорию труда, высокую стоимость земли, с высокой степенью застройки, насыщенная инженерными и транспортными коммуникациями. В этих условиях земли, занятые природными компонентами и расположенные преимущественно на периферии города, оказались самыми "дешевыми" и доступными для хозяйственного освоения в новых экономических условиях. Между тем, земли, занятые растительностью, водными объектами, участками уникального рельефа – это жизнеобеспечивающая природная система города, которая должна иметь соответствующую экономическую оценку, т.е., оценку, адекватную ее вкладу в обеспечение экологического благополучия города.

Основными экологическими проблемами для инвесторов при приватизации являются: высокие уровни загрязнения, обусловленные низкими затратами на охрану окружающей среды в прошлом и ущерб, оставшийся от прошлой хозяйственной деятельности. Первая проблема может быть решена, поскольку имеется информационная и законодательная основа для расчета затрат, необходимых для финансирования природоохранных мероприятий.

Что касается оценки экологического ущерба, нанесенного прошлым собственником, недостаток информации и отсутствие должного регулирования в этой области приводит к тому, что ответственность за прошлый экологический ущерб практически не определяется.

Для решения проблемы ответственности за экологический ущерб необходимо разработать документы, сближающие интересы инвесторов и деятельность по охране окружающей среды. Примером такого подхода является принятие в США Закона об экологической ответственности и компенсации, в соответствии с которым образован «Суперфонд» для аккумулирования средств для очистки таких участков. В данном случае на основе экологического аудита проводится согласование степени очистки и разделение финансовых затрат.

Безусловно, одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является экология.

Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их подразделяют на управляемые и неуправляемые (Таблица 1).

Таблица 1

Классификация экологических факторов