Экологические оценки недвижимости

Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и в существенной мере зависит как от уровня развития научно-технического прогресса, так и от уровня социально-экономического развития конкретного региона. (Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеется целый ряд технических средств, снижающих негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости - шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.).

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающее среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления - отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Химическое загрязнение - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (в случае наличия в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/ м2, мг/ л и т.п. ) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Физическое загрязнение-изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости;              

      тепловое

      световое

      шумовое

      электромагнитное

      радиационное.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.

Световое. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (люкс / м 2).

Шумовое. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90-100 дб (децибел) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Необходимо различать две категории шума и источников шума;

1- проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилого дома, офиса и т.д.); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и т.д.);

2 - звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и т.д.).

Электромагнитное. Изменение электромагнитных свойств в среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.). Эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности, (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т.д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

Радиационное. Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т.д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости.

Внутренние - наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров и т.п.).

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Существует огромный ряд позитивных экологических факторов, таких как:

Наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон конкретного объекта недвижимости, разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости, высокая эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, и т. п.).

Основная цель природоохранной политики – добиться, чтобы градостроительное развитие, экономический рост, повышение качества жизни происходили без увеличения нагрузки на окружающую среду.

При формировании основных мероприятий экологической программы ставилась задача комплексного решения следующих основных групп проблем:

-    стабилизация, а затем и снижение загрязнения атмосферного воздуха на территории города;

-    стабилизация и постепенное снижение водопотребления, рационализация водохозяйственного баланса, улучшение состояния водных объектов;

-    сокращение удельной ресурсоемкости производимой продукции, внедрение малоотходных и безотходных технологий, создание инфраструктуры по сбору, транспортировке, использованию и обезвреживанию твердых бытовых и производственных отходов;

-    разработка и внедрение экономического механизма, стимулирующего перепрофилирование, вывод или ликвидацию экологически опасных предприятий и производств;

-    снижение выбросов от объектов теплоэнергетического комплекса (включая введение налога на сернистость мазута, внедрение ступенчатого сжигания и рециркуляции топочных газов, вывод из эксплуатации мелких котельных);

-    разработка проектов ПДВ, ПДС и санитарно-защитных зон для промышленных предприятий и промзон.

За основу методики оценки экологического воздействия на земельный участок должны быть взяты принципы затратного и доходного подходов. Сравнительный подход в данном случае не применим по ряду причин: во- первых, земельный рынок в Казакстане только зарождается; во вторых, на факторы экологии, до последнего времени, мало обращали внимание и как таковой истории их оценки тоже не существует; в третьих, каждый участок уникален и имеет свою экологическую значимость.

В свою очередь, затратный и доходный подходы, должны опираться на принципы возмещения убытков, изложенных в Гражданский кодекс РК, Закон  РК «Об  оценочной деятельности в РК».

Стоимость, полученная затратным подходом, вытекает из затрат, необходимых для ликвидации последствий неблагоприятных воздействий пользователем на земельный участок: очистка земли от мусора и его утилизация; восстановление плодородия почв и фауны на земельном участке.