Статистическое изучение рынка жилья в РФ и г. Красноярске

     Движение  жилищного фонда по формам собственности  является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 2010 г. по сравнению  с 1991г. более чем в 2 раза и составила  более 1,6 млрд.кв.м. общей площади.

     Формирование  рыночных отношений в жилищной сфере  в Российской Федерации и других стран СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения  либо безвозмездно, либо с частичной  оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению  жилья не производилась, а сложившееся  распределение жилой площади  между отдельными группами населения  не подвергалось ревизии.

     Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического  наблюдения за ходом приватизации, а именно:

1. число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах.
2. число и общая площадь  впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;
3. стоимость проданных жилых помещений;
4. число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

     Источником  данной информации являются организации  и учреждения, осуществляющие передачу жилья и собственности граждан, а так же организации (агентства), оформляющие по договорам документы  на такую передачу. [14].

     Приватизация  и предоставления населению права  распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных  рыночных отношений в жилищной сфере: купли – продажи жилья, расширению арендных отношений свободных жилищ для получения дохода,  постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание  жилья  и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. [13]   В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн.кв.м.

     По  мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и  создаются соответствующая нормативная  база и организационные структуры в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д. [10] Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики. Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом  в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами за оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д. [11]. 
 
 
 

2. Статистический  анализ рынка жилья.

 

1. Статистика  рынка жилья в  России.

 

     По  данным Госстроя России на конец 2010 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов.

     На  каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

     Общая потребность населения России в  жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или 17 767,5 млрд.руб. в стоимостном выражении (в ценах 2007г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд.кв.м.

     Создана основная правовая и институциональная  база рынка жилья (69,5% жилья находится  в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3%; более 90% строительных организаций являются частными компаниями).

     Вместе  с тем в очереди на улучшение  жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти  две трети россиян не удовлетворены  сегодня жилищными условиями. При  этом каждая четвертая семья живет  в плохих и очень плохих условиях.

     Общий объем жилищного строительства  в 2009 году составил 33,7 млн. кв. метров, что  в 1,8 раз меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2007 года, происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме  ввода жилья по итогам 9 месяцев2011 г. Составила 47,8%. Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в  январе-апреле 2011 г. введено в действие 8,5 млн.кв. метров жилья, что на 0,9% меньше показателей первых четырех месяцев 2010 года. Хотя вместе с тем, в апреле 2009года было введено в действие 2,2 млн.кв. метров жилья – на 14,8% больше показателей апреля 2004года.

     Но  в целом, в 2010году  положение на рынке жилья снизилось на 36%.

     На  рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение  жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.

     Одной их причин роста цен на квартиры является «выброс» на рынок  крупных  сумм, выделяемых государством на покупку  жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных  программах, таких как государственные  жилищные сертификаты, «Молодой семье  – доступное жилье» и ипотека  для военных.

     Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того даже не предусматривают  этого. А это ведет только к  одному: к увеличению стоимости квадратного  метра на рынке жилья.

     Также рост цен может быть обусловлен искусственным  сдерживанием предложения монополистами, административными барьерами, сложным  доступом к строительству и дефицитом  земельных участков.

     Подавляющая часть жилищного строительства  финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты  долгосрочного кредитования граждан  на приобретение и строительство  жилья, а так же кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.

     Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений ли с  помощью жилищных кредитов.

     По  данным статистики ежегодно приобретают  новое жилье только около 1,5% российских семей. 

     2.2 Статистический анализ  рынка жилья Красноярска.

     Красноярск -  административная столица одноименного края и крупнейший экономический  центр Центральной и Восточной  Сибири. При площади в 348 кв. метров город обладает жилым фондом в 63 млн. кв. метров и расселением в 972,8 тыс. человек. Откладывая половину своего дохода, красноярская семья будет, копит  на жилье в среднем 7,5 лет. Это  обуславливается  средней стоимостью квартиры в размере 1,2 млн. рублей и  таким же доходом семьи в размере 30000 в месяц. Примечательно, что строящие данное жилье получают в Красноярском крае в среднем 23281 рубль в месяц, что является наибольшим показателем в Сибири.

     В 2010 году в Красноярске было построено 791,1 тыс. кв. метров жилья, что составляет  70 многоэтажных домов или 527 квартир, из них жилая площадь составила 616,1 тыс. кв. метров, что на 31% больше, чем за 12 месяцев прошлого года. 

                                                                                                              Таблица 1

      Данные  о построенных кв. метрах жилья  за 2007-2010 гг.

 

     За  последние пять лет в краевом  центре введено в эксплуатацию более 3 млн. кв. метров жилья. Это 586 домов  и  более 50 тыс. квартир. В стадии строительства находится 157 многоэтажных жилых домов общей площадью 143,2 тыс. кв. метров. В этом году утвердили  еще 7 проектов планировки жилых районов.

     По  итогам 2010 года Красноярский край занял  третье место по вводу жилья среди  регионов Сибирского федерального округа (первое место – Кемеровская область 900,1 тыс. кв. метров жилья, на втором месте Новосибирская область 772,8 тыс. кв. метров).

     Наиболее  активно жилищное строительство  ведется на левом берегу Енисея. Здесь же находится исторический  центр города, и располагаются  наиболее престижные объекты жилой  недвижимости (коттеджный поселок «Удачный», жилые комплексы «Орбита», «Лазурный», «Парковый»). Последняя, состоит из домов эконом – класса и бизнес – класса. Элитного жилья, соответствующего общепризнанной мировой классификации в городе нет. В дальнейшем доминирование левобережной части продолжится. Это обуславливается тем, что в данной части под строительство пригодно 70-80% побережья. В то время как в правой – застроить можно не более трети имеющихся земель. 

     За 2010 год в Красноярске введено  в эксплуатацию 64% объектов от общего объема ввода по краю. 48% общего объема ввода жилья составил ввод жилья  четырьмя строительными компаниями – ООО «Монолитхолдинг», ЗАО фирма «Культбытстрой», ООО УСК «Сибиряк», ЗАО «Сибагропромстрой».

     Остальными  застройщиками введены от одного до трех-четырех жилых домов в течение года.  

                                                                                                                    
 

                                                                                                                     Таблица 2

     Данные  о застройщиках и построенных  кв. метрах жилья по районам г. Красноярска.

 

     По  районам Красноярска показатели ввода многоквартирных домов  следующие:

     Самым активно развивающимся районом  города является Советский район . Масштабная  застройка здесь ведется в микрорайонах Ястынское поле, Слободы Весны, Иннокентьевский, Метростроитель и квартал ВЦ мкр. Аэропорт.

     В Свердловском районе ведется активное освоение микрорайона «Пашенный».  Введены многоквартирные жилые дома в районе бывшего судостроительного завода по проспекту Красноярский рабочий.

     В Центральном районе наиболее активно  застраивается микрорайон Покровский, он является новым микрорайоном города, и вопросы инженерного обеспечения строящегося микрорайона, развития дорожно-транспортной сети находятся на особом контроле администрации Красноярска.

     В Октябрьском районе   города возводятся не только типовые панельные, но и  современные высотные жилые здания по совершенно новым проектам. В 2010 году завершено строительство жилого комплекса «Гремячий лог» по улице  Киренского, введены 2 жилых дома по улице Вильского, 1 дом в микрорайоне «Ботанический» и завершена реконструкция здания под жилой дом в «Студгородке».