Статистическое изучение рынка жилья в РФ и г. Красноярске

     В Железнодорожном районе города введен жилой дом «Союз» по улице Копылова-Гоголя, жилой дом по улице А.Лебедевой, Калинина, Толстого.

     В Ленинском районе введены жилые  дома по улице Крайней.

     В Кировском районе введен в эксплуатацию жилой дом по улице Затонская-Вавилова.

          Первый квартал текущего года  ознаменовался,  во-первых активностью  покупателей и продавцов, во-вторых, увеличением спроса на ипотечное  кредитование, в-третьих, ростом  средней цены предложения , как на первичном, так и на вторичном рынке. Средняя цена предложения за один квадратный метр на вторичном рынке выросла на 18% к аналогичному периоду 2010 года. В тоже время средняя цена сделки за один квадратный метр ниже на 3% средней цены предложения.  

                                                                                                      Таблица 3

Динамика  средней цены предложения за 1кв. метр на вторичном рынке.

       

     На  конец марта средняя цена предложения  за 1 квадратный метр на вторичном рынке  жилья составила 46592 рублей, что на 1% выше этого показателя на начало месяца. Средняя цена по районам города распределилась следующим образом:

                                                                                                                  Таблица 4

Средняя цена за кв. метр по районам г. Красноярска.

 

     Рост  показателей отмечен во всех районах. Заметнее всего цена выросла в  микрорайонах «Взлетка», «Северный», «Иннокентьевский», «Копылова», «Ветлужанка», «Предмостная», «Пашенный», «Первомайский». Это районы, где представлено жилье новой планировки. «Веерный» рост коснулся и квартир небольшой площади гостиничного типа и «хрущевок». Рост обусловлен  высоким спросом на новое жилье и квартиры в диапазоне цен от 1 200 тыс. рублей до 1 800 тыс. рублей, т.е. квартиры небольшой площади. Кроме того, отмечено, что к концу марта число конкурентных предложений на рынке вторичного жилья несколько уменьшилось, многие продавцы решили отложить продажу, заметив рост цен:

                                                                                                       
 

     Таблица 5

     Данные  о цене за кв. метр по типам жилья.

 

       Предпочтения и возможности покупателей  реализовались в сделках (в  период 1 квартала) следующим образом:

     Таблица 6

     Структура сделок по типу жилья.

     

                                         

     Таблица 7

     Структура сделок по количеству комнат. 

       

     Спрос формировался на 1,2-комнатные квартиры новой планировки в домах эконом-класса. Спрос на это жилье сохраняется, при этом число конкурентных предложений несколько снижается. Срок экспозиции предложения подобного типа жилья составляет в среднем 45 дней.

     Несколько парадоксальная ситуация сложилась  на рынке первичного жилья, а именно, цены на квартиры в новостройках (в  том числе на нулевом цикле) зачастую выше, чем на   вторичном рынке. Средняя цена по городу за квадратный метр в новостройках (типовое жилье) составляет 42552 рубля, при всем, притом, что цена колеблется в пределах от 35000 до 70000 рублей в зависимости от степени готовности дома, материала  стен и месторасположения:

                                                                                                           

     Таблица 8

     Данные  о цене жилья за 1 кв. метр в зависимости  от месторасположения. 

 

     Кроме того активное кредитование населения  банками позволяет покупателям  сегодня при ставках 11,5-12,5 % годовых  получать кредиты от 800 тыс. рублей до 1500 тыс. рублей (средняя сумма кредита 1 150 тыс. рублей) и приобретать для себя квартиры по привлекательным ценам. Спрос на квартиры, приобретаемые на кредитные средства, распределился в рамках тех же параметров, что и в целом на рынке вторичного жилья.

                                                                                                                   

     Таблица 9

     Доля  ипотечных сделок на вторичном рынке  сырья. 

       

     Таблица 10

     Структура ипотечных сделок по типу жилья.

     

     Таблица 11

     Структура ипотечных сделок по количеству комнат.

       

     На  мой взгляд, тем кто рассматривает варианты покупки жилья с помощью кредитных средств, стоит внимательнее отнестись к тенденциям на рынке и не откладывать решение о покупке надолго. Поскольку ожидать, что в ближайшей перспективе базовые ставки по кредитам снизятся, не стоит , предпосылок этому нет. Напротив рост цен на жилье продолжится.

      

3. Прогноз.

Прогноз выполнялся экстраполятивным подходом.

     Таблица 12

Данные  о построенных кв. метрах жилья  за 2007-2010 гг. 

 

     

 

     Данная  диаграмма показывает, что жилищное строительство будет развиваться  огромными темпами, исходя из показателей на сегодняшний день.

     А что касается стоимости и качества, они тоже будут последовательно  расти. Драйвером роста станет доступная  и дешевая ипотека, а так же устойчивые доходы населения. Помимо этого  в городе повысится классность жилья. Речь идет о появлении на берегах  Енисея объектов элитной жилой недвижимости соответствующей международной  классификации. Уже существующие классы жилья будут делиться на классы и  подклассы, что обуславливается продолжающейся деффиренциацией реализуемых жилищных проектов.

      

     2.4 Проблемы и перспективы  российского рынка  жилья. 

     С точки зрения спроса и предложения  можно считать , что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить о дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получении квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно дольше – не в два, а в четыре раза.

     Но  рыночная стоимость квадратного  метра и покупательная способность  населения сдерживают темпы строительства.  При существующем отношении цен  на жилье и доходов людей у  строителей нет возможности и  необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь идет о  создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют  возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным  схемам.

     Что мешает  применять в  России давно  известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации  и оздоровления в сфере жилищного  строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования жилищного строительства жилья  и повышения  его доступности  для населения у нас практически  не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так  стремительно дорожает? Участники строительного  бизнеса, инвесторы и конечно  потребители по-разному отвечают на этот вопрос.

     Выступающим со стороны застройщиков можно считать  генерального  директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что  в Москве и других крупных городах пора в корне менять политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики,  но и  инвесторы, и представители территориальных  администраций.  Каждый  из участников этого бизнеса  преследует свои цели: администрации территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года  после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат:5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

     По  мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий.  Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60%  годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала  строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.