Правовой режим жилых и нежилых помещений

Введение

    Правовой  режим жилых и нежилых помещений  обусловлен как правовой природой недвижимого  имущества, так их назначением, т.е. использованием в жилых или нежилых  целях. 

    Недвижимое  имущество вытекает из ст. 130 ГК РФ. Согласно этому определению к недвижимости отнесены три группы объектов:

    а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения;

    б) объекты, не имеющие прочной связи с землей, прямо указанные в законе как недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда и др.);

    в) иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (ст. 132 ГК «Предприятие»).

    Как видно из изложенного, жилые и  нежилые помещения ст. 130 ГК не включены в состав недвижимости. Между тем в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимое имущество. В частности, п. 1 ст. 549 ГК к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений - квартиру.

    При определении жилых и нежилых помещений как недвижимого имущества следует руководствоваться следующими правилами.

1. Строение должно иметь прочную связь с землей (это отдельно стоящие жилые дома, коттеджи, дачные и садовые домики, гаражи и иные строения, соединенные с землей фундаментом). Применение признака «невозможность перемещения без ущерба их назначению» в отношении помещений представляется нецелесообразным, так как на практике достаточно сложно определить, обладает объект таким качеством или нет.
2. Если помещения являются составной частью здания, то их включение в категорию «недвижимость» должно быть предусмотрено в законе (квартиры, комнаты в квартирах, офисы, производственные, торговые, подсобные помещения и др.). В данном случае речь должна идти о составной части строения и соответственно к такому объекту будет применяться режим общей или индивидуальной собственности.
3. Не являются недвижимым имуществом отдельно стоящие строения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (сборно-разборные строения, бытовки, блоки, летние садовые домики, гаражи «ракушки» и т.п.).

    Приступая к рассмотрению правового режима нежилого помещения, следует сказать, что в Гражданском кодексе его определения не содержится. Его правовой режим регламентируется общими нормами о недвижимом имуществе. Однако отдельные правовые акты регулируют правовой режим объектов нежилого фонда, к числу которых отнесены здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные помещения в жилых домах.

    Нежилые помещения классифицируются по различным видам. Одним из основных критериев служит разграничение по целям использования:

    1) в целях извлечения прибыли,  т.е. в коммерческих и 2) в  других, некоммерческих целях. К  первой группе следует отнести  нежилые помещения, используемые под торговые, складские, производственные и другие цели. Вторую группу образуют помещения, используемые под образовательные (школы, корпуса высших учебных заведений), воспитательные (детские сады), лечебно-санитарные (больницы, поликлиники, профилактории), коммунально-бытовые (ЖЭО, теплопункты, бани и др.), административные (здания, где расположены органы государственной власти и управления, муниципальные органы, суды, органы внутренних дел и др.), культурные (театры, помещения цирков), религиозные (церкви, мечети), потребительские (гаражи) и другие цели. 
 

Правовой  режим жилых и  нежилых помещений.

    Делением  вещей на движимые и недвижимые ведет  начало от римского права. В русском  законодательстве впервые данная классификация  была закреплена в Указе «О единонаследии», изданном Петром I, согласно которому «вотчины» и «поместья» объединялись под одним общим наименованием «недвижимое имущество». Позднее в «Своде законов гражданских» понятие недвижимости было конкретизировано и к ней отнесли часть земной поверхности и все то, что с ней связанно настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи (строение, если фундамент укреплен в землю). К недвижимости относились земли, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения, железные дороги и т.д.

    С принятием Гражданского кодекса  РСФСР 1922 г. Деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено, поскольку земля и другая недвижимость были национализированы и исключены  из гражданского оборота.

    В последующие периоды развития российского  государства и права разграничение  вещей по критерию «связь с землей» было заменено на квалификацию по экономическим критериям. А.В. Карасс указывал, что научная квалификация объектов права социалистической собственности может быть построена на основе экономических, но не юридических признаков, на основе анализа экономической природы отдельных вещей. По его мнению, основным делением всех объектов следует считать их деление на средства производства и предметы потребления.

следует считать их деление на средства производства и предметы потребления.

    И только в начале 90-х гг., т.е. впервые после длительного перерыва, было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.

    Современное определение недвижимого имущества вытекает из ст. 130 ГК РФ. Согласно этому определению к недвижимости отнесены три группы объектов:

    а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения;

    б) объекты, не имеющие прочной связи с землей, прямо указанные в законе как недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда и др.);

    в) иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (ст. 132 ГК «Предприятие»).

    Как видно из изложенного, жилые и  нежилые помещения ст. 130 ГК не включены в состав недвижимости. Между тем в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимое имущество. В частности, п. 1 ст. 549 ГК к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений - квартиру.

    Следует подчеркнуть, что помещения как самостоятельные объекты права не являлись предметом специального регулирования в ранее действовавшем законодательстве, поскольку они включались в состав здания или иного строения и, как правило, не выделялись в отдельный объект права собственности. И только в последние годы, в связи с массовым переходом зданий и сооружений, как в целом, так и отдельных их частей (помещений) в частную собственность, возникла необходимость их правового регулирования. В настоящее время существует ряд нормативных актов, регулирующих помещения как объекты недвижимости.

    Во-первых, перечисление объектов недвижимости в  жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной  жилищной политики», которая относит к ним земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры в жилищной сфере.

    Во-вторых, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу наряду с землей относит все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

    В-третьих, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  в числе объектов недвижимости называет предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

    Таким образом, главным признаком, позволяющим  отнести жилые и нежилые помещения к недвижимости, согласно Гражданскому кодексу и перечисленным законам, является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению».

    На  наш взгляд, применение законодателем  в качестве основного критерия, разграничивающего  недвижимое и движимое имущество, указанных  свойств не совсем удачно.

    Во-первых, многие жилые и нежилые помещения, несмотря на прочную связь с землей, могут быть свободно перемещены с  одного земельного участка на другой. «Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению», - совершенно справедливо отмечает Н.А. Сыродоев.

    И.В. Козлова указывает, что «в силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей».

  Сомнения  в отношении бесспорности «признака  прочной связи строения с землей»  высказывались и в дореволюционной  литературе. В частности, Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи». Прежде всего, в русском праве к недвижимости относились, если только их фундамент укреплен в землю, городские и деревенские здания, каменные и деревянные дома, фабрики и заводы (Т. X, ч. 1. ст. 383, 384 Свода законов гражданских). «Палатки, переносные лавки, навесы, балаганы и т.п. строения лишь поставленные на землю, должны считаться движимыми вещами». Вместе с тем он указывал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью».

    Поскольку в настоящее время многие жилые  дома и другие строения, соединенные  с землей фундаментом либо иным образом  «прочно связанные с землей», могут быть свободно перемещены в другое место «без причинения ущерба их назначению», применение последнего признака недвижимости представляется неудачным. Поэтому следует согласиться с Н.А. Сыродоевым, что наиболее предпочтительной является формулировка Основ гражданского законодательства 1991 г., относящая к недвижимости «земельные участки и все, что прочно с ними связано».

    Во-вторых, при разграничении помещений, являющихся частью строений на движимое и недвижимое имущество, применение в качестве критерия «прочной связи с землей» не всегда возможно. К примеру, весьма сомнительной представляется связь с землей отдельного помещения, находящегося на пятнадцатом этаже здания. В таком случае с землей непосредственно связан дом, а помещения, входящие в состав здания, выступают его неотделимой частью. В этой связи A.M. Эрделевский отмечает, что «жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которого они являются». Полагаем, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе.

    Резюмируя изложенное, отметим, что при определении  жилых и нежилых помещений  как недвижимого имущества следует руководствоваться следующими правилами.

4. Строение должно иметь прочную связь с землей (это отдельно стоящие жилые дома, коттеджи, дачные и садовые домики, гаражи и иные строения, соединенные с землей фундаментом). Применение признака «невозможность перемещения без ущерба их назначению» в отношении помещений представляется нецелесообразным, так как на практике достаточно сложно определить, обладает объект таким качеством или нет.
5. Если помещения являются составной частью здания, то их включение в категорию «недвижимость» должно быть предусмотрено в законе (квартиры, комнаты в квартирах, офисы, производственные, торговые, подсобные помещения и др.). В данном случае речь должна идти о составной части строения и соответственно к такому объекту будет применяться режим общей или индивидуальной собственности.
6. Не являются недвижимым имуществом отдельно стоящие строения, хотя и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные (сборно-разборные строения, бытовки, блоки, летние садовые домики, гаражи «ракушки» и т.п.).

      В зарубежном праве помещения относятся к недвижимости по разным признакам. Недвижимостью, согласно параграфа 94-96 Германского гражданского уложения, считаются земля и составные части земельного участка, под которыми имеются в виду вещи, прочно связанные с землей, - строения, растения на корню и т.д. В итальянском праве при определении недвижимости не применяется понятие «существенные составные части земли» и содержится перечень вещей, относящихся к категории недвижимого имущества. Согласно ст. 812 итальянского Гражданского кодекса (1942 г.) в этот перечень включены земля, водные источники, постройки и «все, что связано с землей либо естественным, либо искусственным образом, даже если и всего лишь на время». Юристы различают имущество «недвижимое по своей природе (земля, постройки) и имущество, недвижимое в силу своего назначения». По мнению ряда представителей юридической науки, разделы итальянского Гражданского кодекса, навязанные вещному праву, имеют серьезные недостатки.