Правовой режим жилых и нежилых помещений

    Следующая особенность правового режима помещений  обусловлена их назначением, т.е. являются они жилыми или нежилыми. В современном законодательстве понятие «помещение» закреплено в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1995 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого дома, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования в жилых, нежилых или иных целях. Это определение характеризует помещения в их связи с жилыми зданиями. Однако помещения могут находиться и вне связи с жильем и использоваться как нежилые помещения (например, цех предприятия, кабинеты административного корпуса, торговые помещения и т.п.).

    Если  в указанном случае под помещением понимается часть строения, то в Гражданском кодексе РФ в определение жилого помещения как объекта права собственности и других вещных прав включено как само строение, а именно, жилой дом, так и его составные части - квартира, часть жилого дома и квартиры. Определение нежилого помещения не закреплено в законодательстве. Его правовой режим регламентируется общими нормами о недвижимом имуществе. Таким образом, понятие жилого помещения можно использовать в двух смыслах - широком, как отдельно стоящие дома, здания и иные строения, и в узком, как их внутренние, изолированные части.

    Правовой  режим жилых помещений получил  в советском праве широкое  освещение. Нежилые объекты недвижимого  имущества также были объектом исследования, но лишь как основные средства государственных предприятий или как объекты права социалистической собственности.

    Понятие жилого помещения содержится в ст. 288 ГК, где сказано, что жилым является помещение, предназначенное для  проживания граждан. Между тем вступила в противоречие с Гражданским  кодексом РФ ст. 7 Жилищного кодекса РФ, устанавливающая для жилых помещений требование постоянного проживания. Поскольку в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приоритетные позиции занимает Гражданский кодекс, то функциональное назначение жилых помещений значительно расширено. Таким образом, в законодательстве под жилыми помещениями объединены, во-первых, «места жительства» - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда) и иные жилые помещения, в которых граждане постоянно или преимущественно проживают, а во-вторых, «места пребывания» - гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты, кемпинги и другие помещения, в которых граждане проживают временно.

    Под жилым помещением следует понимать как отдельно стоящий дом, здание и иные строения, так и их внутренние, изолированные части, предназначенные для проживания граждан и зарегистрированные в таком качестве в соответствующих органах.

    На  наш взгляд, жилые помещения по особенностям правового режима можно классифицировать на помещения постоянного или преимущественного проживания и помещения для временного проживания. Основанием такого разграничения являются характер проживания (постоянное, преимущественное или временное), вид жилого помещения (жилой дом или гостиница, санаторий, пансионат) и основание проживания (найм или собственность). Нормы, устанавливающие особый правовой режим для мест постоянного проживания, содержатся и в законодательстве: например, ст. 673 ГК указывает в качестве объекта договора найма только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает особые правила для залога жилых домов и квартир, предназначенных для постоянного проживания.

    Приступая к рассмотрению правового режима нежилого помещения, следует сказать, что в Гражданском кодексе его определения не содержится. Его правовой режим регламентируется общими нормами о недвижимом имуществе. Однако отдельные правовые акты регулируют правовой режим объектов нежилого фонда, к числу которых отнесены здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные помещения в жилых домах.

    Понятие нежилого помещения в юридической  литературе раскрывается по-разному. Одни правоведы считают, что нежилое помещение следует рассматривать только как индивидуально-определенный, изолированный объект, отличный от зданий.

    Другие  считают, что термин «нежилое помещение» необходимо толковать в широком  смысле как здание и сооружение, так и их внутренние изолированные индивидуально-определенные части.

    Данный  спор возник по вопросу о возможности  регулирования нежилых помещений параграфа 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений». По этому поводу в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» сказано, что «помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений»... «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным».

    Представляется, что вторая точка зрения более  правильна. Таким образом, под нежилым помещением понимается внутренне-составляющая изолированная индивидуально-определенная часть здания, сооружения (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных, коммунально-бытовых, административных и других (кроме проживания) коммерческих и некоммерческих целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам. Главным признаком нежилого помещения является его непригодность для проживания, т.е. использование в нежилых целях.

    Нежилые помещения классифицируются по различным видам. Одним из основных критериев служит разграничение по целям использования:

    1) в целях извлечения прибыли,  т.е. в коммерческих и 2) в  других, некоммерческих целях. К  первой группе следует отнести  нежилые помещения, используемые под торговые, складские, производственные и другие цели. Вторую группу образуют помещения, используемые под образовательные (школы, корпуса высших учебных заведений), воспитательные (детские сады), лечебно-санитарные (больницы, поликлиники, профилактории), коммунально-бытовые (ЖЭО, теплопункты, бани и др.), административные (здания, где расположены органы государственной власти и управления, муниципальные органы, суды, органы внутренних дел и др.), культурные (театры, помещения цирков), религиозные (церкви, мечети), потребительские (гаражи) и другие цели.

    Такая классификация несколько условна, так как указанные объекты, перечисленные в первой группе, например офисы, торговые и складские помещения, могут, использоваться как в коммерческих, так и в некоммерческих целях, а корпуса учебных заведений, больниц и поликлиник, оказывающих платные услуги, наоборот - в коммерческих целях.

    Между тем большинство объектов недвижимости, используемых в некоммерческих целях, приватизации не подлежит, а следовательно, и включению в гражданский  оборот. Так, запрещена приватизация имущества, находящегося в оперативном управлении Вооруженных Сил РФ, Федеральной службы внешней разведки. Министерства обороны РФ, Министерства внутренних дел РФ, составляющего историческое и культурное наследие федерального значения по перечню, утвержденному Правительством РФ, и др.

    Наиболее  оборотоспособными являются нежилые помещения, используемые в потребительских и предпринимательских целях, а именно - предприятия и иные имущественные комплексы, складские и торговые помещения, административные здания, в том числе офисы и гаражи.

    Особую  разновидность недвижимости образуют имущественные комплексы, состоящие  из взаимосвязанных недвижимых и  движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Полагаем, что применение к имущественным комплексам термина «помещение» некорректно, поскольку они включают в себя различные по назначению вещи (в том числе и помещения), используемые как в жилых, так и нежилых целях. К имущественным комплексам относятся предприятия, кондоминиумы, имущество, переданное в оперативное управление и хозяйственное ведение юридических лиц, а также объекты незавершенного строительства.

    Согласно  Гражданскому кодексу РФ в отличие от прежнего законодательства предприятие выступает в качестве объекта права собственности и только в двух случаях - субъекта права - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Определение предприятия в смысле объекта права дается в ст. 132 ГК, где под ним подразумевается единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимым имуществом и может принадлежать на праве собственности как коммерческим, так и некоммерческим организациям, имеющим право осуществлять предпринимательскую деятельность, а также гражданам-предпринимателям.

    К имущественным комплексам относятся  также объекты, переданные в хозяйственное ведение и оперативное управление юридических лиц. Для унитарных предприятий такой имущественный комплекс будет являться недвижимостью согласно ст. 132 ГК. Имущественный комплекс, находящийся в оперативном управлении учреждений и используемый в некоммерческих целях, в законодательстве не обозначен как предприятие, поскольку последнее используется для предпринимательской деятельности. Между тем большинство государственных и муниципальных учреждений регистрируют переданное им в оперативное управление имущество как имущественные комплексы. В юридической литературе под имущественным комплексом - недвижимостью признается совокупность взаимосвязанных движимых и недвижимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.

    Представляется, что имущество, находящееся в оперативном управлении учреждений (а это, как правило, земельные участки, здания, сооружения, помещения в них, инвентарь, оборудование), должно быть признано единым имущественным комплексом.

    Другим  видом имущественного комплекса  является кондоминиум, включающий в свой состав земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности.

    Одной из особенностей правового режима кондоминиума является невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 3 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

      Между тем данное правило иногда нарушается в правоприменительной практике. Показательно одно из дел, в котором Арбитражный суд Республики Мордовия признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения между застройщиком жилого дома и жильцом квартиры для использования его как подсобного. Основой данного решения послужило то, что имущество в жилом доме находится в управлении товарищества собственников жилья, которое имело право продать это помещение. Впоследствии указанный объект был продан жильцу товариществом собственников жилья как имущество, находящееся в его собственности, удостоверенное регистрацией в БТИ. Полагаем, что и этот вариант неправилен, так как данное нежилое помещение предназначено для обслуживания квартир (общий коридор), является общей долевой собственностью жильцов и не может быть передано в собственность товарищества. Следовательно, его отчуждение невозможно.

    Одним из сложных в теории гражданского права и практике применения законодательства является вопрос о правовой природе объектов незавершенного строительства. Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке. В юридической литературе развернулась дискуссия относительно принадлежности домов, зданий и сооружений, не завершенных строительством, к недвижимому имуществу.

    Главенствующей  в последнее время является теория, характеризующая незавершенное строительство как «некий имущественный комплекс, состоящий из совокупности строительных материалов». Сторонники этой концепции² признают незавершенное строительство недвижимостью только в случае, когда оно подлежит государственной регистрации: во-первых, при приватизации, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретение в собственность земельных участков под этими объектами», и, во-вторых, при необходимости совершения сделки с таким объектом в соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».