Правовой режим жилых и нежилых помещений

    Между тем представители указанной  теории отмечают, что объект незавершенного строительства можно «считать специальным  видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак  недвижимости очевидна». Однако до государственной  регистрации такие объекты недвижимостью  не являются.

    Другие  авторы определяют природу объектов незавершенного строительства как  недвижимого имущества, если он не является предметом действующего договора строительного подряда.

    Соответствующие суждения основаны на позиции судебных органов, изложенной в постановлении № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление содержит разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК. РФ и ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При возникновении спора о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам было рекомендовано руководствоваться нормами о праве собственности на недвижимое имущество.

    По  мнению В.В. Витрянского, «если объект незавершенного строительства является предметом договора строительного  подряда, то в этом случае о нем  нельзя говорить не только как об объекте  недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда...». Далее он отмечает, что объектом вещных прав незавершенное строительство становится после прекращения действия обязательства.

    Таким образом, это разъяснение значительно  сужает действие п. 2 ст. 25 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку согласно Закону недвижимостью могут быть признаны после государственной регистрации (т.е. независимо от наличия действующего договора подряда) любые незавершенные строительством объекты в случае необходимости совершения с ними сделок.

    Не  соглашается с таким разъяснением К. Скловский. Он отмечает, что «норма п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости допускает и более широкое  толкование, позволяющее считать  недвижимостью, конечно, при условии регистрации, объект незавершенного строительства, поскольку он способен стать предметом сделки».

    По  нашему мнению, указанные ограничения  в отношении признания «незавершенки» недвижимостью создадут сложности в правоприменительной практике, например, в тех случаях, когда строительство идет полным ходом, а заказчик решил продать «незавершенку» другому лицу. При этом, если следовать суждениям В. В. Витрянского, необходимо совершить уступку права требования в обязательстве (подряде) и заключить договор купли-продажи строительных материалов (так как «незавершенка» в случае действия договора строительного подряда не подлежит регистрации и недвижимостью не является). Другой вариант предлагает Н.Р. Иванова: «В этом случае, если собственник возводит объект не своими силами, он должен расторгнуть договорные отношения с организацией, выполняющей подрядные работы. После этого - провести регистрацию своего права собственности на объект незавершенного строительства и лишь затем осуществлять любые сделки, не противоречащие законодательству».

    На  наш взгляд, признание недвижимостью  только тех незавершенных строительством объектов, которые не являются предметом действующего договора подряда, противоречит ст. 25 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывающей в качестве объекта регистрации права собственности любые недостроенные объекты, в отношении которых будут заключены сделки.

    Совершенно  иная точка зрения в отношении  правовой природы незавершенного строительства  высказана О. Романовым: он полагает, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК РФ. Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им».

    Н.В. Дыбовская отмечает, что может  быть, незавершенное строительство в качестве объекта особого вещного права следует обеспечить особой правовой защитой. На наш взгляд, с такой позицией трудно согласиться. Любое законное владение (а в данном случае - право подрядчика) должно быть производив от права собственности. Утверждение автора о том, что «незавершенка» до государственной регистрации не имеет собственника, позволяет сделать вывод, что эта вещь бесхозяйная. Такой вывод вносит путаницу в правовое регулирование недвижимого имущества.

    Следует заметить, что в правоприменительной  практике нередки случаи отнесения  не завершенных строительством объектов к недвижимости. Кроме того, даже в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 недвижимостью признан незавершенный строительством объект, состоящий из фундамента и стен, право собственности на который суд связывает с моментом государственной регистрации. 
 
 

    Заключение

    В соответствии с законом жилые  помещения предназначены для  проживания граждан и членов их семей. Под жилым помещением следует  понимать как отдельно стоящие дом, здание и иные строения, так и  их внутренние, изолированные части, предназначенные для проживания граждан и зарегистрированные в  таком качестве в соответствующих  органах. Однако их правовое регулирование различно в зависимости от их целевого назначения: постоянное или временное проживание граждан. Вследствие этого жилые помещения по особенностям правового режима классифицируются на места пребывания и места жительства.

    Под нежилым помещением понимается внутренне-составляющая изолированная индивидуально-определенная часть зданий, сооружений (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных, коммунально-бытовых, административных и других (кроме проживания) коммерческих и некоммерческих целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам. Главным признаком нежилого помещения является непригодность для проживания, т.е. использование в нежилых целях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  используемых источников.

1. Витринский В.В Договор продажи недвижимости // ВВАС РФ. № 8. 1999. С. 110.
2. Витринский В.В договорное право. Договор о передачи имущества. М., 2000. С. 520-525.
3. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст, действующая редакция. -  м.: Издательство «Экзамен», 2004.-336 с.
4. Грибанов В.П. Основы жилищного законодательства. М., 1976.
5. Дороганцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничение понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 105-107.
6. Ерш А.В. Аренда зданий и сооружений // М., 2003. С. 20-23.
7. Исрафилов И. аренда нежилых помещений // ХиП. 1997. № 10.
8. Козлова И.В, Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998. № 2. С. 154-161.
9. Программа Консультант +.
10. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // ГиП. 1998. № 8. С. 90-92.
11. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 2-3.