Приватизация жилых помещений

     2.3 Порядок деприватизации жилых помещений 

     От  приватизации следует отличать деприватизацию жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

     Вопросы деприватизации урегулированы законом¹⁰, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

     Деприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

     – приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания;

     – оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

     Следует отметить, что если первое условие  имеет только неточную формулировку, не способную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие  на практике вызывает сложность. Именно условие дериватизации о том, что жилое помещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривали в том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членов семьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, к обременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья в собственность и его последующей деприватизации. Конституционный Суд в Определении от 21 декабря 2004 г. №425-О , отказывая в рассмотрении поданной жалобы по существу, квалифицировал поставленный в ней вопрос как вопрос о правильности толкования судебными и иными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможности отнесения его к числу «обременений» и указал, что к его компетенции не относится выработка соответствующих понятий и проверка законности и обоснованности конкретных правоприменительных решений.

     Механизм  передачи жилых помещений в муниципальную  собственность при деприватизации предусматривается органами местного самоуправления.

     Говоря  об основании для деприватизации – о договоре передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации. О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Передача при деприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.

     От  деприватизации как передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует отличать последствия недействительности договора приватизации, реституцию. Согласно Гражданскому Кодексу РФ¹¹, недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин не приобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительному договору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назвать приватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации и ст. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договора приватизации нельзя назвать деприватизацией.

     Выводом является то, что большее количество граждан предпочитают не деприватизировать свое жилье, так как одним из достоинств приватизированного жилья является то, что оно получено по безвозмездному договору, его можно продать, подарить, завещать и так далее. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3. Отдельные вопросы правового регулирования приватизации

3.1 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья 

     Федеральным законом от 11 августа 1994 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»: в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет – только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

     Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение  в договор передачи жилого помещения  несовершеннолетних, имеющих право  пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.

     Отсутствие  в Законе прямого указания на необходимость  получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение  их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений  породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами. 

     3.2 Приватизация служебных жилых помещений 

     Жилые помещения, отнесенные к специализированному  жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, быть благоустроенными применительно  к условиям соответствующего населенного  пункта,

     К служебным жилым помещениям относятся  отдельные квартиры.

     Не  допускается выделение под служебное  жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько  нанимателей и (или) собственников  жилых помещений.

     Под служебные жилые помещения в  многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений  в этом доме.

     Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного  жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда  производятся на основании решения  органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным  жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами отнесения  жилого помещения к специализированному  жилищному фонду.

     Для отнесения жилых помещений к  определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда заявитель представляет в  орган управления следующие документы:

     - заявление об отнесении жилого  помещения к определенному виду  жилых помещений специализированного  жилищного фонда;

     - документ, подтверждающий право  собственности либо право хозяйственного  ведения или оперативного управления  на жилое помещение;

     - заключение о соответствии жилого  помещения предъявляемым к нему  требованиям.

     Указанное заявление рассматривается органом  управления в течение 30 дней с момента  подачи документов.

     Орган управления в срок, указанный выше, принимает решение об отнесении  жилого помещения к определенному  виду жилого помещения специализированного  жилищного фонда либо об отказе в  таком отнесении.

     Информация  о принятом органом управления решении  направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

     Решение об отнесении жилого помещения к  определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с момента принятия такого решения.

     Отказ в отнесении жилого помещения  к определенному виду специализированного  жилищного фонда допускается  в случае несоответствия жилого помещения  требованиям, предъявляемым к этому  виду жилых помещений.

     Использование жилого помещения в качестве специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения  к определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда в соответствии с Правилами  отнесения жилого помещения к  специализированному жилищному  фонду.

     Специализированные  жилые помещения предназначаются:

     - для проживания граждан на  время работы, службы, обучения;

     - для временного проживания граждан  в связи с капитальным ремонтом  или реконструкцией дома;

     - для временного проживания граждан  в связи с утратой жилого  помещения в результате обращения взыскания на него и т. д.

     В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном  доме.

     При пользовании специализированным жилым  помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

     Члены семьи нанимателя имеют равные с  ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым  помещением.

     В соответствии с Законом РФ¹² не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

     Собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и  учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с  согласия собственников вправе принимать  решения о приватизации служебных  жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного  фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

     Факт  принятия решения о передаче служебных  жилых помещений, которые находились в государственной собственности  и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления, в муниципальную  собственность предполагает изменение  статуса жилого помещения.

     Следовательно, при передаче в муниципальную  собственность указанные жилые  помещения утрачивают статус служебных  и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых  помещений, предоставленных по договорам  социального найма.