Дії субєктів земельних торгів

З метою визначення єдиного підходу проведення земельних торгів на підставі аналізу норм земельного законодавства України визначаємо основні поетапні дії суб’єктів в процесі підготовки та проведення земельних торгів.

ДІЇ ОРГАНІЗАТОРА.

Організатором земельних торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки,  Верховна  Рада  Автономної Республіки Крим,  Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної  чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень,  що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження»,  які уклали  з виконавцем  земельних торгів  договір про  проведення  земельних торгів (ч. 3 ст. 135 Земельного кодексу України).

1. За зверненням заінтересованих осіб щодо надання їм земельної ділянки у власність або в користування (оренда, емфітевзис, суперфіцій), що підлягають передачі в порядку земельних торгів, організатор здійснює такі дії:

• надає дозвіл на розроблення документації із землеустрою та на проведення оцінки відповідної земельної ділянки;

• зобов’язує створену конкурсну комісію провести конкурс по визначенню виконавців робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів
•  Відповідний пункт рішення приймається в зв’язку з тим, що ч. 5 ст. 136 Земельного кодексу України встановлено, що підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснюється за рахунок коштів організатора, тому для проведення робіт по виготовленню документації із землеустрою організатор повинен враховувати ч. 6 ст. 136 Земельного кодексу України, якою зазначено, що закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою,  оцінки земель у процесі підготовки лотів  до  продажу земельних ділянок державної чи  комунальної власності або прав  на  них (оренди, суперфіцію,  емфітевзису)  на  земельних торгах   та   визначення виконавця   земельних   торгів   організатором   земельних торгів здійснюється у порядку,  визначеному законодавством про здійснення державних закупівель,  а у разі, якщо законодавство про здійснення державних закупівель не застосовується,  - на конкурентних засадах у  Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурентних засадах, затвердженого наказом Мінагрополітики України від 25.09.2012 р. № 579 (далі – Порядок № 579).

Таким чином для проведення всіх заходів по підготовці земельних  торгів організатор з урахуванням умов вищезазначеної норми попередньо повинен створити конкурсну комісію по визначенню виконавців робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів.

Що стосується земельних  ділянок, які повністю підготовлені на аукціон до прийняття Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону» від 05.07.2012 № 5077-VI, то в цьому випадку організатор для проведення земельних торгів відповідно до чинного законодавство здійснює дії, визначені в розділі 1.2., 1.3. цього аналізу з урахуванням проведення конкурсу по визначенню виконавця земельних торгів в Порядку № 579.

Примітка. Фінансування підготовки лотів до  продажу земельних ділянок державної,  комунальної,  приватної  власності  або  прав  на  них (оренди,  суперфіцію,  емфітевзису) на земельних торгах також може здійснюватися  за  рахунок  коштів  виконавця  земельних торгів на підставі  договору  про   підготовку   лотів   для   продажу   між організатором  земельних  торгів  та виконавцем земельних торгів з наступним відшкодуванням  витрат  виконавцю  земельних  торгів  за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота (ч. 5 ст. 136 Земельного кодексу України).

Дії організатора відносно конкурсної комісії є наближеними до дії організатора в процесі здійснення закупівель послуг в порядку визначеного Законом України «Про здійснення державних закупівель», а саме:

• Утворює конкурсну комісію у складі семи осіб, з числа яких призначаються голова комісії та секретар (п. 1.3 Порядку № 579).
• На період відсутності голови та/або секретаря комісії (через хворобу, у разі відпустки тощо) їх повноваження покладаються рішенням організатора земельних торгів на одного з членів комісії. На період довготривалої відсутності інших членів комісії (через хворобу, у разі відпустки тощо) за рішенням організатора земельних торгів відбувається заміна тимчасово відсутніх членів комісії (п.1.7 Порядку № 579).
• Не пізніше ніж за 30 днів до останнього дня прийняття конкурсної документації розміщує інформацію про проведення конкурсу (підготовлену конкурсною комісією) на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та (у разі наявності) на офіційному веб-сайті організатора земельних торгів, а також (за бажанням організатора земельних торгів) публікується у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної, регіональної та місцевої сфери розповсюдження (п. 2.2 Порядку № 579).
• Затверджує результати проведеного конкурсу на підставі поданої інформації комісії (абз. 10 п. 1.4 Порядку № 579).
• Не пізніше ніж протягом 20 днів після затвердження результатів конкурсу розміщує інформацію про результати конкурсу на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та (у разі наявності) на офіційному веб-сайті організатора земельних торгів, а також (за бажанням організатора земельних торгів) публікує її у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної, регіональної та місцевої сфери розповсюдження (п. 3.9 Порядку № 579).
• Не пізніше ніж протягом 20 днів після затвердження результатів конкурсу організатор земельних торгів укладає з переможцем конкурсу договір на виконання послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель або на проведення земельних торгів (п. 3.10 Порядку № 579).

 

1.2. Після розроблення документації із землеустрою та погодження її в установленому порядку (ст. 186-1 Земельного кодексу України) земельна ділянка та права на неї підлягають держаної реєстрації.

   Дії організатора відносно державної реєстрації земельної ділянки та речового право на неї.

          Пунктом 7 Розділу 2 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245 від 6 вересня 2012 року зазначено, що з дня набрання чинності цим Законом (01.01.2013 року) землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими.

          В зв’язку з цим, вищезазначений Закон також визначає, що землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються (п. 3 Розділу 2):

  а) земельні ділянки:

-  на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;

-     які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;

  б) всі інші землі, розташовані  в межах відповідних населених  пунктів, крім земельних ділянок  приватної власності та земельних  ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.

У державній власності  залишаються (п. 4 Розділу 2):

  а) розташовані в межах населених  пунктів земельні ділянки:

-  на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності;

-  які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

-  які належать до земель оборони;

  б) земельні ділянки, що використовуються  Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України;

  в) землі зон відчуження та  безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення  внаслідок Чорнобильської катастрофи;

  г) усі інші землі, розташовані  за межами населених пунктів,  крім земельних ділянок приватної  власності та земельних ділянок,  зазначених у підпункті "а"  пункту 3 цього розділу.

    Однак пунктом 9 Розділу 2 цього Закону встановлено, що право власності на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначені у пунктах 3 і 4 Розділу 2, реалізується після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку.

    Відповідно до п. 5 Розділу 2 визначено, що державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно із статтею 122 Земельного кодексу України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.

   Якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються:

- у межах населених пунктів - сільськими, селищними, міськими радами;

- за межами населених пунктів - органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками.

    Таким чином для земельних ділянок, які виставляються на земельні торги окремими лотами та не внесені до державного реєстру земель, дії організатора визначаються в наступному:

• Розроблена виконавцем робіт та погоджена у встановленому порядку (ст. 186-1 Земельного кодексу України) документація із землеустрою щодо відведення земельної ділянки, подається організатором до державного кадастрового реєстратора. Державна реєстрація земельної ділянки починається після погодження документації з землеустрою та закінчується прийняттям рішення про її затвердження організатором (ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр», п. 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051 (далі - Порядок)).

Для державної реєстрації земельної  ділянки Державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

1) заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (додаток 22 до Порядку);

2) оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки (разом з позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації у разі, коли така документація підлягає обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації);

3) документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа;

Державний кадастровий реєстратор для здійснення державної реєстрації земельної ділянки протягом 14 календарних днів з дня реєстрації відповідної заяви перевіряє:

1) відповідність  поданих документів вимогам, передбаченим  пунктом 67 Порядку;

2) електронний документ відповідно до пункту 74 Порядку.

  За результатами перевірки Державний  кадастровий реєстратор виконує  одну з таких дій:

1. здійснює  державну реєстрацію земельної  ділянки:

1.1. за допомогою програмного забезпечення  Державного земельного кадастру  присвоює кадастровий номер земельній ділянці;

1.2.  відкриває Поземельну книгу та  вносить відомості до неї (крім  відомостей про затвердження  документації із землеустрою,  на підставі якої здійснена  державна реєстрація земельної  ділянки, а також про власників, користувачів земельної ділянки);

1.3.  робить позначку про проведення  перевірки електронного документа  та внесення відомостей до  Державного земельного кадастру  відповідно до підпункту 2 пункту 75 Порядку;

1.4. надає за допомогою програмного  забезпечення Державного земельного кадастру відомості, зазначені у підпункті 1 пункту 197 Порядку, відповідним органам державної влади, органам місцевого самоврядування;

2. приймає  рішення про відмову у державній  реєстрації земельної ділянки  відповідно до пунктів 70, 73, 77-85 Порядку в разі:

2.1. невідповідності поданих документів, зазначених у пункті 110 Порядку,  вимогам законодавства;

2.2. розташування в межах земельної  ділянки, яку передбачається зареєструвати,  іншої земельної ділянки або  її частини;

2.3. розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора;

2.4. подання заявником документів, зазначених  у пункті 110 Порядку, не в повному  обсязі.

• Після присвоєння кадастрового номеру та отримання землевпорядної документації з відміткою про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування (організатор), у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо  відведення земельної  ділянки (а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та включає відповідну земельну ділянку в перелік земельних ділянок, які виставляються на земельні торги окремими лотами (ст.ст. 122, 123, 136 Земельного кодексу України).