Договор долевого строительства

2

Договор долевого строительства

Содержание

Введение………………………………………………………………………3

1 Правовое регулирование договора долевого строительства…………….4

2 Договор долевого строительства…………………………………………..6

2.1 Условия заключения договора………………………………….....6

2.2 Содержание договора……….……………………………………..8

Заключение…………………………………………………………………....16

Список использованной литературы…….…………………………………..17

Приложение……………………………………………………………………18

Введение

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г., вступил в силу закон 1 апреля 2005 года.

Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

1 Правовое регулирование договора долевого строительства

В последнее время стали актуальны вопросы заключения и оформления договоров долевого участия в строительстве.

С 01 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Данный закон внес ряд существенных изменений. Самое существенное изменение заключается в том, что впервые на законодательном уровне закреплены такие правоотношения, как договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Ранее судебная практика их характеризовала по-разному, толкуя их условия под имеющиеся в законодательстве договоры подряда, инвестирования, совместной деятельности и т.д.

Главное новшество, которое было введено, заключается в том, что договоры долевого участия подлежат государственной регистрации и без такой регистрации являются незаключенными. Данное положение исключает ранее возникающие ситуации с «двойными» договорами на один и тот же объект. При этом заключать договоры долевого участия застройщик вправе только после получения разрешения на строительство объекта и государственной регистрации, 1так называемой проектной декларации.

С помощью данного положения регистратор уже имеет возможность определить будущий объект в натуре (его расположение на земельном участке или в составе сложного объекта). Главное новшество в сфере государственной регистрации недвижимости в том, что впервые службу регистрации обязали регистрировать несуществующие объекты («Будущие»

Федеральный Закон от 3012.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»// СЗ РФ. 2005. №1

объекты), поскольку в связи с регистрацией данные об объекте вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

Закон в целом направлен на защиту прав инвесторов (дольщиков), которые многократно ранее страдали от отсутствия правового регулирования данных отношений от недобросовестных застройщиков.

Данный закон распространяется лишь на те отношения между дольщиками и застройщиками, по которым разрешение на строительство объекта было получено застройщиком до 01 апреля 2005г. То есть, при заключении договора на долевое участие в строительство, дольщики в обязательном порядке должны проверить у застройщика разрешение на строительство объекта (дату выдачи, срок выдачи), проектную декларацию, документ, подтверждающий право пользования земельным участком.

Данные документы необходимо проверить на предмет того, что застройщик не строит объект самовольно, в противном случае ни у него, ни у дольщика не возникнет права на созданный объект.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен быть зарегистрирован. По проектной декларации дольщик внимательно осматривает свой объект.

Дольщик вправе требовать документы о финансовом состоянии застройщика (бухгалтерский баланс), из которых видно наличие у застройщика оборотных и внеоборотных средств и обеспеченность его обязательств перед дольщиками.

Новый Федеральный закон №214-ФЗ в качестве обеспечения прав застройщиков предусматривает право залога каждого дольщика на право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства.

Федеральным законом №111-ФЗ от 18.07.2006г принято, что нормы Федерального закона №214-ФЗ распространяются и на договоры,

заключенные по объектам, разрешение на которые было выдано до 01 апреля 2005г.

Это означает, что на любой договор долевого участия можно распространить правила действующего закона №214, касающиеся обеспечения прав дольщиков, предусмотренные статьями 12 и 13, которые были внесены указанным законом.

Закон направлен на то, что на указанном рынке должны остаться самые финансово стабильные и обеспеченные строительные организации, для которых закон не станет помехой в осуществлении строительства. Закон не предусматривает существенного увеличения расходов застройщика, однако существенно повышает ответственность застройщика и невозможность присвоения денежных средств дольщиков.

В силу этого многие застройщики пытаются обойти его положения и заключать договоры иного содержания.

При заключении договора дольщику надо иметь в виду, что при разрешении споров и проведении госрегистрации, суд и регистратор будут исходить из буквального толкования условий договора и при отсутствии его регистрации, дольщик рискуете получить отказ в регистрации его прав на объект после окончания строительства.

2 Договор долевого строительства

2.1 Условия заключения договора

При заключении договора долевого строительства дольщику необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

В первую очередь необходимо выбрать застройщика и объект строительства.

Самой объективной оценкой застройщика или инвестора может быть уже реализованные ими объекты. Если в  городе уже много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

Необходимо обратить внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве.

Если застройщик предлагает заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а дольщик в таком договоре именуется «Инвестор», значит застройщик таким способом пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей». В дальнейшем это может негативно сказаться на отношениях с застройщиком.

Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд и вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, каждый дольщик должен помнить, что он заключает договор для того, что бы приобрести жилье, а не стать участником судебной практики.

Прежде чем заключать договор, дольщик должен попросить застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Соблюдение таких условий является прямой обязанностью застройщика на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. По этому государственная регистрация договора для дольщика считается необходимой.

Договор обязательно должен содержать следующие условия:

-определение подлежащего передаче объекта долевого строительства,

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства,

-цену договора,

-сроки и порядок ее уплаты,

-гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор для дольщика считается незаключенным.

2.2 Содержание договора

Через содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости происходит индивидуализация договорных отношений.

По своему юридическому значению условия гражданско-правовых договоров принято разделять на три классификационные группы:

-  существенные, т.е. условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и был способным породить права и обязанности у его сторон;

- обычные, т.е. условия, отражающие распространенные типичные условия договоров и предусмотренные  в диспозитивной норме законов или обычаях;

- случайные, т.е. согласованные сторонами положения, иногда не совпадающие с диспозитивными нормами закона или обычаями, выражающие особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договора.

Характерно, что данная классификация применима, главным образом, только в гражданской правовой науке. Исключительно доктринальный характер деления явился одной из причин отсутствия единства в представлении о том, в чем состоят классификационные признаки обычных и случайных условий и какие именно последствия из этого вытекают.

Основополагающий элемент представленной выше классификации – существенные условия, закреплен и в нормативных правовых актах. Так, в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. не существующим.

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» составляют следующие существенные условия:

1) определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства[1].

Характеристика предмета договора участия в долевом строительстве является одним из существенных условий договора, что соответствует сложившейся правовой традиции, которая к существенным условиям договора относит условия о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[2], предметом договора участия в долевом строительстве выступают жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, т.е. фактический овеществленный результат деятельности застройщика.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[3] объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.