Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей  в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  при отсутствии указанный противоречий  и других оснований для отказа  или приостановления государственной  регистрации прав;

- совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной  регистрации).

В этом параграфе  мы не будем подробно останавливаться  на таком этапе государственной  регистрации как внесение записей  в ЕГРП, поскольку подробно останавливались  на этом ранее.

1. Прием документов  и регистрация документов, необходимых  для государственной регистрации.

Государственная регистрация  проводится на основании заявления  правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная  доверенность должна отвечать всем требованиям  Гражданского кодекса.

Если правообладатель  или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.

Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут  обращаться с заявлением о регистрации  самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это  согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратится  с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все  участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 Закона о государственной  регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального  удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация  может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который  вправе вынести решение государственной  регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при  этом с уклоняющейся стороны могут  быть взысканы убытки, вызванные задержкой  регистрации, если это уклонение  было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права  возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной  регистрации достаточно заявления  одной из них (абзац 4 п.1 ст.16 Закона о государственной регистрации). В Законе о государственной регистрации  не отражена ситуация, при которой  обязательное нотариальное удостоверение  договора предусмотрено законом. Поскольку  закон связывает определение  круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной  регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная  регистрация может быть проведена  по заявлению одной из сторон и  тогда, когда нотариальное удостоверение  договора обязательно в силу закона.6

В случае если права  возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной  регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты  указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 Закона о государственной  регистрации, должны быть приложены  необходимые для регистрации  документы, прежде всего те, которые  являются основаниями для государственной  регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами  государственной власти или органами  местного самоуправления в рамках  их компетенции в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания;

- договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

- акты (свидетельства)  о приватизации жилых помещений,  совершенные в соответствии с  законодательством, действовавшим  в месте осуществления приватизации  на момент ее совершения;

- свидетельства о  праве на наследство;

- вступившие в  законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства)  о правах на недвижимое имущество,  выданные уполномоченными органами  государственной власти в порядке,  установленном законодательством,  действовавшим в месте издания  таких актов на момент их  издания;

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения.

Под актами, изданными  органами государственной власти или  органами местного самоуправления в  рамках их компетенции, законодатель подразумевает  нормативные акты, принятие которых  отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к  компетенции различных органов  государственной власти и местного самоуправления. Так, например, ст.22 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разработка и принятие законов и иных нормативных  правовых актов в области градостроительства осуществляется, в соответствии с  Конституцией РФ, данным кодексом, другими  федеральными законами, а также конституциями  или уставами субъектов Российской Федерации; а в ст.23 этого же документа  содержится указание на то, что в  ведении муниципальных образований  находятся принятие и изменение  правил застройки, иных нормативных  актов в области градостроительства, организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а также организация ведения  государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в  случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной  регистрации сами по себе, а равно  в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими  прав.

Для того чтобы договор  был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом  форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу  договор признается заключенным  в момент, когда лицом, направившим  оферту, получен акцепт, но если договор  подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о  договорах, связанных с правами  на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих  прав. В случаях, когда Гражданский  кодекс предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые  связаны с недвижимость, регистрация  прав, вытекающих из соответствующих  договоров, одновременно рассматривается  как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации  подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых  помещений осуществляется в соответствии с Законом "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" от 04 июля 1991 г. с последующими изменениями  и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам  в собственность по их желанию  занимаемых ими жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин  имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия7.

Приватизация оформляется  договором передачи жилья, который  имеет свои особенности, почему и  выделен законодателем в отдельное  основание возникновения, прекращения  и перехода прав на жилье. Главная  особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским  кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной  стороны - гражданина, желающего приватизировать  занимаемое им жилье. В постановлении  Пленуму Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 в ред. от 21 декабря 1993 г. и  от 25 октября 1996 г. "О некоторых  вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" указано, что исходя из смысла преамбулы  и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам  не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8).

Одной стороной в  договоре передачи жилья выступают  физические лица, занимающие жилые  помещения на основании договора найма или аренды, другой - местная  администрация либо государственные  или муниципальные предприятия  и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается  в простой письменной форме.

Еще одно основание  для государственной регистрации  прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение  их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество  со дня открытия наследства, поэтому  можно сказать, что государственная  регистрация прав на недвижимость в  данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате  выдают свидетельство о праве  на наследство и принимают меры к  охране наследственного имущества  только государственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может  быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о  праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому  в отдельности - по их желанию (в последнем  случае в свидетельствах указывается  все наследственное имущество и  доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество  не включено в свидетельство о  наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации  на общих основаниях. Под термином "решение суда" носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и  арбитражного суда.

Решения суда в контексте  Закона о государственной регистрации  могут признавать за гражданами и  организациями определенные права  на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих  в деле, а также судебного пристава-исполнителя  правом постановления перед судом  вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Также предусмотрена  возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его  исполнения по инициативе лиц, участвующих  в деле, а также судебного пристава-исполнителя (ст.207 ГПК РСФСР, ст.205 АПК РФ, ст.18 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). К отношениям, складывающимся при государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, могут  быть применены правила по разъяснению  судебного решения, а также по изменению способа и порядка  его исполнения (ст.28 Закона о государственной  регистрации). При этом инициатором  может выступать государственный  регистратор прав на недвижимое имущество  либо правообладатель, имеющий письменное заключение регистратора прав. Тем  самым Законом о государственной  регистрации был расширен субъектный состав лиц, обладающих правом на обращение  в суд по указанным вопросам.