Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

Следует заметить, что  право на недвижимое имущество может  быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований  для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться  им, а при необходимости - ограничение  права пользования, применяемый  для обеспечения иска или в  других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим Законом о  государственной регистрации (ст.28) предписана необходимость извещения  регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации  являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному  виду оснований относятся и различные  акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов  государственной власти определяется законодательством, действовавшим  в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного  объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые  укладываются в рамки данного  основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных  недвижимых вещей на учет органом,  осуществляющим государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество (основанием для такого  принятия на учет служит заявление  органа местного самоуправления, на территории которого находится  бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ); решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельства, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ)8.

К числу иных актов  передачи прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных  ст.18 Закона о государственной регистрации, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в  месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в  настоящее время можно отнести  такие основания для государственной  регистрации прав, как внесение физическими  и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими  хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому  юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации  юридического лица, наделение от имени  собственника государственным органом  или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.9

Следует отдельно заметить, что Законом о государственной  регистрации не указывается еще  одно основание для государственной  регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате  пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопление, полностью внесшие  свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное  этим лицам кооперативом, приобретают  право собственности на указанное  имущество. Поскольку все вышеперечисленное  имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации  в соответствии с Законом о  государственной регистрации, хотя в этом случае данная юридическая  процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения  возникает с момента полного  внесения пая.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 Закона о государственной  регистрации могут быть предусмотрены  дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной  регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права  на долю в общей долевой собственности  на недвижимое имущество, к заявлению  о государственной регистрации  со стороны других сособственников  должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником  в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав, или быть нотариально  заверен. Отсутствие такого согласия может  служить основанием для приостановления  государственной регистрации (ст.24 Закона о государственной регистрации).

При подаче заявления  о государственной регистрации  любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в Законе о государственной регистрации его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.95 г. с последующими изменениями и дополнениями:

1) паспорт;

2) свидетельство  о рождении - для лиц, не достигших  16 лет (следует заметить, что в  настоящий момент паспорт выдается  лицам, достигшим 14 лет);

3) заграничный паспорт  - для постоянно проживающих за  границей граждан, которые временно  находятся на территории РФ;

4) удостоверение  личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

5) военный билет  - для солдат, матросов, сержантов  и старшин, проходящих военную  службу по призыву или по  контракту;

6) справка об освобождении  из мест лишения свободы - для  лиц, освободившихся из мест  лишения свободы. 

Личность иностранных  граждан и лиц без гражданства  устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в  органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные  документы юридического лица, а также  документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного  юридического лица.

Также для государственной  регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким  документом является квитанция о  приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с  населением, либо платежное поручение  организации с отметкой банка  о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Постановлением правительства  РФ от 26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального  размера платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлено, что

максимальные размеры  платы за государственную регистрацию  составляют:

- для физических  лиц - 3-кратный установленный  законом минимальный размер оплаты  труда;

- для юридических  лиц - 50-кратный установленный  законом минимальный размер оплаты  труда;

- за государственную  регистрацию прав на предприятие  как имущественный комплекс и  сделок с ним - 200-кратный установленный  законом минимальный размер оплаты  труда;

максимальные размеры  платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (далее именуется - информация о зарегистрированных правах) составляют:

- для физических  лиц - 25 процентов установленного  законом минимального размера  оплаты труда;

- для юридических  лиц - установленный законом минимальный  размер оплаты труда;

- за предоставление  информации о зарегистрированных  правах на предприятие как  имущественный комплекс - 3-кратный  установленный законом минимальный  размер оплаты труда.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию  должностное лицо учреждения юстиции  по регистрации прав вносит соответствующую  запись в книгу учета документов10. Заявителю выдается расписка в получении  документов на государственную регистрацию  с их перечнем, а также с указанием  даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную  регистрацию, кроме того, с указанной  в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение  которого, в соответствии с п.3 ст.13 Закона о государственной регистрации, должна быть произведена государственная  регистрация.

2. Правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделок.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для  государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество11.

Требования к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что документы, устанавливающие  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права и в установленных законодательством  случаях должны быть нотариально  удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи  сторон или определенных законодательством  должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях  к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации  прав и сделок с землей. Одним  из правоустанавливающих документов в  данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение  земельного участка, его площадь  и целевое назначение.

2. Фамилию, имя,  отчество лица, которому предоставляется  земельный участок.

3. Право (собственность,  пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование  и др.), на котором данный земельный  участок предоставляется.

4. Список членов  крестьянско-фермерского хозяйства  (в случае предоставления земли  для ведения крестьянско-фермерского  хозяйства).

5. Список членов  садоводческого, огороднического, дачного  некоммерческого объединения граждан  (при предоставлении для вышеуказанных  целей).

6. Список граждан,  в соответствии с действующим  законом имеющих право на получение  земельной доли при реорганизации  сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации  имеются записи о приложениях, списках  и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с  копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью12.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы  после вступления в действие Указа  Президента РФ №1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству  и без такой регистрации считаются  недействительными.

Документы, необходимые  для государственной регистрации  представляются в подлиннике (за исключением  актов государственных и муниципальных  органов) с приложением копий, предназначенных  для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном  законом порядке, то есть нотариально  или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции  по регистрации прав возложена обязанность  по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим  условиям:

1) стороны обладают  гражданской правоспособностью  и дееспособностью;