Экологическое состояние земельного кадастра

·        мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

·        государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним землеустройства;

·        экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

·        установления обоснованной платы за землю;   

Одним из важнейших  источников формирования базы данных земельного кадастра является государственная  статистическая отчетность, сбор которой  осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных  уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ материалов осуществляется ежегодный анализ и  внесение в базу данных сведений о  наличии, распределении, использовании  и состоянии земель в регионах.

Важным компонентом  государственного земельного кадастра федерального уровня является блок данных об административно-территориальных  границах субъектов Российской Федерации, а также территориальных зонах, пересекающих границы двух или более  субъектов РФ. Подведомственными  организациями Росземкадастра разработан перечень таких территориальных  зон, на основе которого осуществляется сбор сведений о них.

В целях унификации используемого в государственном  земельном кадастре картографического  материала разрабатываются методические документы, обеспечивающие унификацию содержания кадастровых планов и  карт, осуществляется подготовка отраслевых стандартов по оформлению планов земельного участка. Федеральная целевая программа "Создание автоматизированной системы  государственного земельного кадастра" предусматривает внедрение передовых  технологий сбора и обработки  данных, включая геоинформационные  технологии.

Важным источников формирования баз данных государственного земельного кадастра являются материалы  работ по инвентаризации и межеванию  земель. На Росземкадастр возложена  ответственность за организацию  межевания земель с установлением  на местности государственной границы, административных границ субъектов  Российской Федерации, границ муниципальных  образований, а также границ земельных  участков, находящихся в собственности, владении или пользовании граждан  или юридических лиц. Земельные  органы выполняют также техническое  оформление материалов межевания земель.

Росземкадастр и его территориальными органами осуществляется работа по обеспечению  проведения кадастрового зонирования  территории страны в целях присвоения земельным участкам уникальных кадастровых  номеров, позволяющих однозначно идентифицировать каждый земельный участок.

Для обеспечения  эффективного функционирования системы  государственного земельного кадастра при земельных комитетах субъектов  Российской Федерации создаются  специализированные организационные  структуры - земельные кадастровые  палаты, на которые возлагаются функции  создания и ведения автоматизированного  кадастра, а также обеспечения  межведомственного взаимодействия в данной области.

1.3 Государственная  кадастровая оценка земель

Деятельность  Росземкадастра в области осуществления  государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации  порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью  определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам  государственными и муниципальными органами на платной основе. Разрабатываются  методы проведения оценки рыночной стоимости  земли, которая с формированием  рыночных отношений станет основой  для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю. На земельную службу возложена также  ответственность за разработку методик  массовой оценки земель различных категорий  для целей налогообложения и  их апробацию в различных регионах России, в первую очередь, в городах  и других поселениях, районах добычи полезных ископаемых и других сырьевых ресурсов. Росземкадастр организует составление списков плательщиков земельного налога и арендной платы  за землю, предоставляемую на условиях аренды государственными и муниципальными органами гражданам и юридическим  лицам.

В современном  обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

·        в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

·        для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

·        для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

·        для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Одним из важнейших  направлений в данной области  является обеспечение государственной  поддержки частных оценщиков, деятельность которых связана с функционированием  вторичного земельного рынка. Росземкадастр  ведает вопросами организации государственного регулирования деятельности частных  оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена  ответственность за законодательное  определение их ответственности  за достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков. Наиболее важными целями, которые стоят  в области оценки земель на данный момент, являются следующие:

·        Создание государственной системы оценки земли для целей налогообложения;

·        Определение правового статуса оценщиков земли и их взаимоотношений с государственными органами и заинтересованными лицами;

·        Включение в сферу регулирования федеральным законодательством процедуры установления показателей государственной кадастровой оценки земельных участков;

·        Закрепление принципов оценочного зонирования с целью последующего определения показателей оценки земель по зонам;

Основным правовым документом, регламентирующим сферу  государственной кадастровой оценки земель, является принятое в августе 1999 года постановление Правительства  Российской Федерации "О государственной  кадастровой оценке земель".

Важнейшим инструментом выявления объективной рыночной стоимости земель является использование  торгов при продаже прав на земельные  участки. Для оказания помощи устроителям  таких мероприятий разработаны  рекомендации по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных  участков.

Специалистами Росземкадастра проводится анализ ставок нормативной цены земли, действующих  в разных субъектах Российской Федерации, а также осуществляется сбор и  обработка данных, отражающих дифференциацию средних ставок земельного налога в  городах и поселках городского типа. По результатам проведенных аналитических  работ готовятся сводные данные по России в целом. Проводятся работы по созданию механизмов установления нормативов компенсационных платежей за ограничения, налагаемые на использование  земель различных категорий, а также  при обременении прав собственника правами других лиц. Ежегодно специалистами  Росземкадастра готовится государственный  статистический отчет "Арендная плата  и цена земельных участков".

1.4 Особенности  земельного кадастра на землях  поселений

Земельный кадастр  городских территорий является составной  частью государственного земельного кадастра (ГЗК). При этом специфика городских  земель определяется в несколько  раз более высокой стоимостью этих территорий по отношению к другим категориям, в связи с высокой  степенью их урбанизации (вложенных  капитальных затрат). При социалистической системе планирования экономики  фактор стоимости земель игнорировался, и, как следствие, приводил в вопросах землепользования к волюнтаристским, спонтанным решениям. В отличие от кадастра сельскохозяйственных земель, который действительно был достаточно развит (см. выше раздел.1.1), дифференцировавшего  все земли по системе бонитетов, ни классификационные признаки, ни система оценки городских земель до последнего времени не существовали. Более того – утвержденная и введенная  в действие «Система классификаторов  для ведения Государственного земельного кадастра» (Москва, ФКЦ «Земля», 2000) содержит около 100 видов целевых  назначений земель сельхозназначения, и только 7 – для земель поселений (причем 2 – только для земель сельских населенных пунктов). Подобный низкий уровень структуризации с одной  стороны является положительным  фактором, так как расширяет возможные  сферы деятельности на земельных  участках, с другой стороны не позволяет  учитывать степень рентабельности того или иного вида деятельности, и в связи с этим резко сужает востребованность кадастровой информации.

Методика оценки земель поселений также утверждена только в 2000 г. (при этом методика оценки земель сельхозназначения утверждена Постановлением Правительства РФ, что  повышает ее статус, методика оценки городских  земель – Приказом Росземкадастра, что сужает сферу применения до отраслевой) и практического применения пока не нашла. Применение западного опыта  реализации городских кадастровых  систем в России практически невозможно, в связи с тем, что в их основе лежит рыночный механизм установления кадастровой стоимости, у нас, в  отсутствии института частной собственности, определить реальную рыночную стоимость  земельных участков невозможно. 

Если на федеральном  уровне основными задачами кадастра являются: фискальная составляющая, сбор статистической отчетности и продвижение  государственной земельной политики (в частности политики в области  создания АИС ГЗК) на территорию, то кадастр населенного пункта имеет  большое значение для органов  местного самоуправления в целях  оперативного управления территорией, планирования, контроля за использованием земельных ресурсов, контроля за рынком земли. Также система АИС ГЗК  позволяет на своей базе создавать  градостроительный кадастр, который  разрабатывается с учетом перспектив развития города.

1. 5 Основные  положения городского земельного  кадастра

Государственный градостроительный кадастр –  государственная информационная система  сведений, необходимых для осуществления  градостроительной деятельности, в  том числе для осуществления  изменений объектов недвижимости. Основой  государственного градостроительного кадастра является государственный  земельный кадастр .

Градостроительный кадастр позволяет реализовать  стратегию развития города, заложенную на определенный срок, например, стратегия  «зеленый город», стратегия выноса промышленных гигантов с территории города и т.д. Также на базе земельного и градостроительного кадастров  может разрабатываться генеральный  план города.

Государственный  градостроительный  кадастр города Москвы (ГГК города Москвы) в объеме, необходимом для решения базовых задач управления градостроительным развитием города Москвы,  создан, внедрен в промышленную эксплуатацию и интенсивно используется органами исполнительной власти города, юридическими и физическими лицами.

Вместе с тем,  возможности ГГК города Москвы  реализуются  не полностью ввиду нерешенности ряда проблем,  к важнейшим из которых относятся следующие:

- не проводится  предусмотренный  Градостроительным  кодексом Российской  Федерации  мониторинг  объектов градостроительной деятельности, который является эффективным инструментом осуществления политики  Правительства  Москвы  по  управлению городом в условиях вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и предстоящего разграничения государственной собственности на землю;

- не осуществлено  прямое подключение к  ресурсам  ГГК  города Москвы префектур административных округов, комплексов, департаментов и комитетов Москвы;

- практика применения  ГГК города Москвы вызвала  необходимость в совершенствовании  нормативно-методического обеспечения  ГГК города Москвы,  создании  новых,  перспективных  технологий и ресурсов ГГК города Москвы, в первую очередь, оценки инвестиционного потенциала городских территорий;    

- не в полной  мере отлажен обмен информацией,  используемой в ГГК города Москвы, между организациями Москомархитектуры, Комплекса архитектуры,  строительства,  развития и  реконструкции  города Правительства Москвы,  других комплексов Правительства Москвы; существующий межкомплексный информационный обмен не автоматизирован;