Экономическая оценка земельных участков как неотъемлемой части аграрной реформы России

Объектом земельных (и  в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть  земельного участка. В случаях, когда  в соответствии с законодательством  земельный участок приобретает  качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком  случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.

Земельный участок как  объект земельных отношений - это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности земельного участка быть объектом прав на землю.

Установление фактических  границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое  включает, в частности, мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства  и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве", другими федеральными законами и  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе  ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми  актами субъектов Федерации.

Для того чтобы земельный  участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав, он должен пройти государственный  кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса. Это касается любых земельных  участков, в том числе лесных участков.

Каждый земельный участок  относится к той или иной категории  земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное  использование. Напомним, что в императивной норме п. 1 ст. 7 Кодекса исчерпывающим  образом перечислены семь категорий  земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли населенных пунктов; 

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда; 

7) земли запаса.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных категорий установлены  в специальных нормах Кодекса, которые  сгруппированы в пяти последних  его главах. Землям сельскохозяйственного назначения посвящены положения гл. XIV, землям населенных пунктов - гл. XV, землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения - гл. XVI, землям особо охраняемых территорий и объектов - гл. XVII, землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса - гл. XVIII Кодекса.

Иные, помимо названных в  п. 1 ст. 7 Кодекса, категории земель в  Российской Федерации земельным  законодательством не могут быть предусмотрены, за исключением случая внесения соответствующих изменений  в указанную статью. Из этого, в  частности, следует, что каждый конкретный земельный участок (часть поверхности  земли, в том числе почвенный  слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке) может быть отнесен только к одной, определенной категории земель.

Отнесение земель к той  или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляется по правилам ст. 8 Кодекса.

Земли всех категорий используются в соответствии с установленным  для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с  зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются  федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования  из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без  дополнительных разрешений и процедур согласования.

Регламентируя градостроительное  зонирование, ГК РФ устанавливает требования к правилам землепользования и застройки, порядку подготовки проекта указанных  правил, их утверждения и изменения, определяет порядок установления территориальных  зон, виды и состав таких зон, вводит правила о градостроительных  регламентах, видах разрешенного использования  земельных участков и объектов капитального строительства и регулирует другие отношения.

Перечисленные в п. 1 ст. 5 Кодекса субъекты земельных отношений  являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством. В этом качестве они и наделяются сущностными признаками тех или  иных участников земельных отношений  в зависимости от видов принадлежащих  им прав на земельные участки (см. п. 3 ст. 5 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Российской Федерации), государственным образованиям (субъектам Федерации), а также муниципальным образованиям. Это положение соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью  в соответствии с гражданским  законодательством. Напомним, что правоспособность гражданина - это его способность  иметь гражданские права и  нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

Основные характеристики содержания права собственности  одинаковы для любой формы  собственности и определены в  ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ГК РФ, Кодексом, Вводным законом с  учетом особенностей, установленных  Законом РФ от 21.02.1992 в редакции ФЗ от 03.03.1995 "О недрах", ГрК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и законодательством об охране окружающей природной среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В отличие от ЗК 1991 г., в ст. 40 Кодекса перечень прав собственников земельных участков по использованию таких участков существенно расширен.

Отношения по использованию  недр на территории РФ регулируются Законом  РФ от 21.02.1992 в редакции ФЗ от 03.03.1995 "О  недрах", согласно ст. 19 которого собственники земельных участков имеют право  по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство  подземных сооружений для своих  нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В соответствии с ч. 3 ст. 9 нового ВК РФ физические и юридические лица приобретают право пользования подземными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством о недрах.

Разрешенное использование - это использование земельных  участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых  законодательством.

Статьей 44 Кодекса установлены  три основания прекращения права  собственности на земельный участок: а) отчуждение собственником своего земельного участка; б) отказ от права  собственности на земельный участок; в) принудительное изъятие земельного участка у собственника. Для сравнения  отметим, что ГК РФ в ст. 235 в качестве оснований прекращения права  собственности называет также гибель или уничтожение имущества и  утрату права собственности на имущество  в иных случаях, предусмотренных  законом.

Таким образом, приходим к  выводам, что государство регулирует отношения на земельном рынке  посредством таких законодательных  актов как Конституция РФ, Гражданский  кодекс, Земельный кодекс, Налоговый  кодекс и прочих федеральных и  региональных законов и законодательных  актов, однако на данном этапе развития российское законодательство не полностью  удовлетворяет потребностям современного рынка земли, что вызывает сложность  дальнейшего полноценного его развития. Именно этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе работы.

3. Проблемы функционирования  земельного рынка в Российской  Федерации

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным  активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких  ограничений, особенно в пригородных  и курортных зонах, а также  в населенных пунктах, привело к  возникновению феномена огромного  теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов.

Несмотря на все проблемы развития рынка земли в Российской Федерации, намечаются тенденции его  увеличения в последние годы как  в качественном, так в количественном выражении. Однако для формирования устойчивого, отвечающего требованиям современной экономики рынка земли необходимо принимать действенные меры по его регулированию и развитию.

К 2020 году в развитие экономики  страны по плану Путина предусматривается  вложить 25 трлн. рублей, что позволит резко расширить экономическое  освоение и обустройство территорий, оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность, экономическую  и социальную структуру всей системы  регионов страны. Задача заключается  в организации эффективного использования  этих огромных средств путем научно-обоснованной, рациональной территориальной организации  хозяйства, планомерного размещения производительных сил по регионам страны, целенаправленного  формирования комплекса хозяйства  в каждом регионе. Земельная политика становится важнейшим звеном в реализации плана Путина и в дальнейшем эффективном  развитии экономики России.

Проблема организации  системы управления земельно-ресурсным  потенциалом страны заключается  в обеспечении рациональных масштабов  государственного вмешательства в  процессы распределения, использования  и охраны земли, в формировании эффективных  механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования  этих процессов, в поиске оптимальных  организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

Сложившееся сегодня положение  с регулированием земельных отношений  в России является результатом того, что в стране политические интересы и ведомственные амбиции превалируют  над общими экономическими соображениями  и целями, реализация земельной политики не является всесторонней и последовательной, неэффективен контроль над земельной  политикой и ее реализацией, имеет  место дублирование обязанностей по осуществлению земельной политики восемью федеральными ведомствами, недостаточна институциональная готовность к реализации механизмов передачи государственных земель другим землепользователям, отсутствуют финансовые механизмы, основанные на залоге земли, нарушен баланс между хозяйственным освоением земель и защитой их от деградации.

Процессы земельных преобразований в России пока еще протекают непоследовательно, бессистемно и крайне медленно. Нуждается в дальнейшем совершенствовании система земельного законодательства, на государственном уровне отсутствует четкая и последовательная концепция реализации земельной политики, размыта система управления в области земельных отношений, принципы налогообложения недвижимости и взимания арендной платы явно устарели и требуют пересмотра, средства от земельных платежей расходуются в основном не на проведение земельных преобразований и улучшение недвижимости, чем нарушается действующее законодательство, до сих пор не проведено разграничение земель государственной собственности, в аграрном секторе земельные преобразования не решили возложенных на них задач увеличения продуктивности сельскохозяйственных земель и их охраны, не используется экономический потенциал недвижимости как источник инвестиций, не создана система ипотечного кредитования под залог земли, практически свернуты землеустроительные работы, отсутствует доступ граждан и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и прав на них.