Контрольная работа по "Жилищному праву"

ЖИЛИЩНОЕ  ПРАВО

     Контрольная работа включает в  себя:

     1. Решение казусов и изучение  теоретического материала во  внеаудиторных условиях .

     2. Написание контрольных работ, в виде решения конкретного казуса для выяснения степени усвоения изучаемого материала.  

     При выполнении работы студент может пользоваться любыми материалами (нормативными актами, материалами судебной практики и литературой)

     Контрольная работа выполняется в печатном виде в соответствии с едиными требованиями по оформлению и предоставляется на проверку преподавателю в первый день установочно-экзаменационной сессии.

Задача 1

   Кооперативный 17-этажный дом имеет одноэтажную пристройку. В ней размещены парикмахерская, Сбербанк, мастерские по ремонту часов, холодильников (ТОО "Техник"). ТОО сдало свое помещение в субаренду ночному магазину с выходом на детскую площадку. После этого детская площадка превратилась в место, где постоянно собирались ночные компании; лавочки были сломаны, песочница превратилась в груду мусора. Ругань и громкие разговоры посетителей ночного магазина стали слышны жильцам многоэтажного дома регулярно.

   Имел  ли директор ТОО право  сдавать в субаренду  помещение ночному  магазину без согласия жильцов кооперативного дома?

   Имели ли право организации, разместившиеся в  одноэтажной пристройке, приватизировать свои помещения? 
 

   По  условиям задачи пристрой – собственность  ТОО «Техник».Пристрой сдан в субаренду, субаренаторами нарушаются права и законные интересы жителей  кооперативного дома.

    Согласно  п. 2,п. 3 ст. 209, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

    Поскольку физически многоквартирный дом связан с участком, необходимым для его использования, к общему имуществу относится и соответствующий земельный участок. 

   По  условиям задачи не ясно, кому приналежит земельный участок, на котором расположен пристрой, поэтому  возможны 2 варианта решения:

    1. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.(ст.116ЖК) К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

    Исходя  из целей создания жилищно-строительного  кооператива, установленных в ст. 110 ЖК РФ, а также из системного толкования указанной нормы и ст. 209 ГК РФ, ст. 116, п. 2 ст. 117 ЖК РФ, ТОО не имеет права сдавать помещения в субарену без согласия общего собрания участников кооператива. Документом подветрждающим согласие участников ЖСК является протокол в качестве доказательства, подтверждавшего принятие членами ЖСК решения о передаче в аренду помещений. 

    2. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

    В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном  доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для  его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать  устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума  ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

"О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

    Приватизация:

1.если  земельный участок под кооперативным домом находится в собственности кооператива – нет, т.к.со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.(Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 22.07.2010)"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

(принят  ГД ФС РФ 28.09.2001) 

    2. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Тогда приватизация возможна. 

Задача 2

   Гражданин Петров и его брат получили по наследству от матери двухкомнатную квартиру. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу. Петров и его брат в этой квартире не проживают, а имеют в собственности другие жилые помещения.

   Должны  ли им предоставить равноценную квартиру или только выплатить компенсацию? 

    Положения статьи 32 ЖК РФ конкретизируют положения  статей 279 - 282 ГК РФ. Положения частей 6, 7 статьи 32 Кодекса предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

    во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения  и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в  том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;

    во-вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

    стоимость земельного участка и жилья должна определяться судом на момент вынесения  решения. Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Верховный Суд РФ разъяснил, ³ если часть жилых помещений в

подлежащем  сносу доме принадлежит гражданам  на праве собственности, то при изъятии  у собственника жилого помещения  и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника, либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

³Обзор судебной практики за четвертый квартал 2005 г.(утвержденн Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.)// Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2006. - № 5. – С. 18. 
 

Задача 3

   Иванов  проживал совместно со своей бабушкой в двухкомнатной квартире, в которую она вселилась по ордеру. После смерти бабушки Иванов заключил устный договор обмена данной квартиры на принадлежащий Васильеву жилой дом и переехал в него, не поставив в известность об обмене жилищные органы.

   Администрация города обратилась в  суд с иском  о признании обмена недействительным и  о выселении Васильева из квартиры.

Суд удовлетворил иск.

Правильно ли разрешено дело?

   Какие виды жилищных фондов имеются в виду в данном примере? 
 

    Суд правильно решил дело, т.к.При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14

"О  некоторых вопросах, возникших в  судебной практике при применении  Жилищного кодекса Российской  Федерации" 

Задача 4

   Семья Меньшовых проживает в квартире на первом этаже многоэтажного дома. Члены семьи решили купить себе квартиру на другом этаже, а занимаемую ими жилую площадь продать организации для использования под офис. Однако организация выражает сомнение в законности такой сделки и просит Меньшовых перевести жилое помещение в нежилое.

   Меньшовы  обратились к юристу с вопросом, каким образом можно перевести  жилое помещение в нежилое.

Какое разъяснение должен дать юрист?

   Каким образом решается вопрос о переводе жилого помещения  в нежилое?

   Какие документы необходимо предоставить для  решения вопроса  о переводе?

   По  каким основаниям жилое помещение  переводится в нежилое? 
 
 

Консультация:Вопросы перевода жилого помещения в нежилое в действующем законодательстве нашли свое детальное регулирование в главе 3 нового Жилищного кодекса Российской Федерации

    перевод помещений - это, во-первых, прерогатива  собственника, во-вторых, вполне допустимое действие и для его осуществления  не требуется исключительных случаев. Собственнику нужна только лишь воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в статье 22 ЖК РФ

    Одним из таких условий, закрепленных в  части 1 статьи 22 ЖК РФ, является соблюдение при переводе жилого помещения в  нежилое требований ЖК РФ.

    соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать: а) статью 23 ЖК о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение; б) статью 24 ЖК (о том, чтобы отсутствовали основания для отказа в таком переводе)

    при переводе не могут не применяться  нормы статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.