Контрольная работа по "Жилищному праву"

    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается  только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно  под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 

    Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

    1) применительно к любым жилым помещениям:

    а) если доступ к переводимому помещению  невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. переводимое помещение должно иметь отдельный (изолированный) вход

    б) когда переводимое помещение  является частью жилого помещения.

    в) если переводимое помещение используется собственником данного помещения  или иным гражданином (нанимателем  по договору социального найма, членом семьи собственника, легатарием в силу завещательного отказа, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и пр.) в качестве места постоянного проживания.

    Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

    1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного Кодекса документов;

      2) представления документов в ненадлежащий орган;

    3) несоблюдения предусмотренных статьей  22 Жилищного Кодекса условий перевода помещения;

    4) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства. 

    Для перевода жилого помещения  в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

    1) заявление о переводе помещения;

    2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3) план переводимого помещения  с его техническим описанием  (в случае, если переводимое помещение  является жилым, технический паспорт  такого помещения);

    4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

    5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)  перепланировка требуются для  обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). 

    Соблюдение  рассмотренных условий перевода довольно часто является невозможным  без проведения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения раскрываются в ст. 25 ЖК РФ; под "иными работами" понимаются работы по ремонту, реконструкции, реставрации помещения (см. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502). Порядок перевода, сопровождающегося выполнением обозначенных работ, существенно усложняется.

    Порядка перевода (ст. 23). Перевод осуществляется органом местного самоуправления (причем независимо от вида жилищного фонда!) с соблюдением следующих процедурных правил.

    Процесс перевода инициируется заявителем, в роли которого может выступить лишь сам собственник помещения или уполномоченное им лицо (что, исходя из последствий перевода и содержания различного рода прав пользования, абсолютно разумно).

    в ч. 3 ст. 24 ЖК РФ говорится о выдаче (направлении) заявителю не документа, подтверждающего принятие решения об отказе в переводе, а непосредственно решения.

    Заявитель должен представить в орган местного самоуправления (по месту нахождения переводимого помещения) комплект документов, включающий:

    1) заявление о переводе помещения, в котором, по смыслу Постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502, надлежит указать в том числе вид использования помещения после перевода.

    В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК РФ не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч. 2 ст. 23 и ч. 2 ст. 26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме.

    2) правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);

    3) план переводимого помещения  с его техническим описанием  (а в случае, если переводимое  помещение является жилым, - технический  паспорт такого помещения);

    4) поэтажный план дома, в котором  находится переводимое помещение;

    5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения (если, конечно,  использование помещения в качестве  жилого или нежилого предполагает  проведение переустройства и  (или) перепланировки).

    О получении документов органом местного самоуправления составляется расписка (с указанием их перечня и даты получения), которая выдается заявителю.

    Приведенный список документов сформулирован законодателем  исчерпывающим образом: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, помимо названных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополнительных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ;

      е предусмотрена, кстати сказать, передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (перепланировке).

    для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать перевод, набор  документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что "в таких случаях собственник помещения при подаче заявления (о переводе) представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки"

    перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что:

    а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя  представления согласия всех собственников  многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению 

    если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

    б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4).

    На  рассмотрение заявления о переводе и иных документов и принятие соответствующего решения (о переводе или об отказе в переводе) органу местного самоуправления отводится 45 календарных дней, отсчитываемых со дня представления документов. В соответствии со ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе легитимен только в четырех случаях:

    1) непредставления необходимых документов (обозначенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

    2) представления документов в ненадлежащий  орган;

    3) несоблюдения условий перевода;

    4) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (правда, непонятно, почему в Кодексе говорится только о жилом помещении, ведь переустройство (перепланировка) может требоваться для обеспечения использования помещения в качестве как жилого, так и нежилого - см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

    Решение об отказе в переводе (которое, естественно, может быть обжаловано в судебном порядке) должно содержать основания  отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения.

    Не  позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления обязан выдать или направить по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения. Форма и содержание данного документа - уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение - утверждены упоминавшимся Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502.

    Документу, подтверждающему принятие решения о переводе, придается важное юридическое значение:

    1) при переводе без предварительных условий (когда для использования помещения не требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ) этот документ, с одной стороны, подтверждает окончание перевода помещения, а с другой стороны, служит основанием использования помещения в новом качестве;

    2) если для использования помещения  требуется проведение переустройства, перепланировки и иных работ,  документ является только основанием  проведения переустройства и  т.д. Подтверждать же окончание  перевода, а также выступать основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого будет акт приемочной комиссии.

    процедурные особенности перевода, сопряженного с осуществлением переустройства (перепланировки, иных работ):

    а) расширяется круг документов, которые должны быть представлены в орган местного самоуправления (см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

    б) документ, подтверждающий принятие органом  местного самоуправления решения о  переводе, дополнительно должен содержать  требование о проведении работ, а  равно перечень иных необходимых работ (ч. 6 ст. 23 ЖК);

    в) обязателен акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ), который подтвердит завершение соответствующих работ. При этом в случае проведения работ  по переустройству и (или) перепланировке (но не "иных работ") по причине изменения уникальных характеристик объекта недвижимости (вида помещения, возможно, площади) акт подлежит направлению в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". 

    При этом одним из самых распространенных вопросов распоряжения собственниками помещений в многоквартирном  доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа в переводимое помещение. 

Задача 5

     Татьяна Юмашева, вынужденная переселенка из Чеченской Республики, получила комнату для временного проживания в пятиэтажном доме по улице Миллионщикова, в которой ранее проживала одинокая пенсионерка Полина Коржакова. Перегородив комнату ширмой, Юмашева в одной из ее половин поставила раскладушку и стул и стала сдавать это место случайным лицам на ночлег.