Оценка недвижимости

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса  — это метод, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов.

В основе доходного подхода  лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения  и принцип замещения.

Типичный инвестор или  предприниматель приобретает земельный  участок в ожидании получения  будущих денежных доходов или  других выгод. При этом стоимость  земельного участка может быть определена исходя из доходности земли и объекта  бизнеса в целом, т. е. способности  приносить доход в будущем  на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка представляет собой  сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса  или других выгод.

Доходный подход включает три метода: метод капитализации  дохода, метод остатка и метод  предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или  для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации. При этом под  сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости  или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно её финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации  доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчёты стоимости земли  методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Коэффициент  капитализации

При использовании данного  метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В  зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

арендная плата для  оценки земель поселений, предоставляемых  под промышленную застройку;

доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем или  при его залоге под ипотечный  кредит.

Сложной проблемой доходного  подхода является определение коэффициента капитализации. На практике сложилось  несколько подходов к расчёту  коэффициента капитализации, первоначально  разработанных для капитализации  земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

 

Первый подход — это  подход к земельному участку как  разновидности денежного капитала и соответственно расчёт коэффициента капитализации исходя из величины риска  по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и  приравниваются к денежным вкладам  в банки высокой категории  надёжности. Например, в Испании  доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% —  средняя учётная ставка в Испании. В России данный подход в настоящее  время применить трудно, поскольку  финансовый рынок характеризуется  высокой нестабильностью.

Второй подход — расчёт коэффициента капитализации методом  кумулятивного построения. В качестве примера, рассмотрим расчёт коэффициента капитализации при оценке стоимости  права долгосрочной аренды городских  земель в Москве. Коэффициент капитализации  включает следующие составные части:

безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надёжности;

страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;

риск ликвидности —  это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной  развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод  анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный метод прост, но требует  достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Коэффициент  капитализации равен доходу, делённому  на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах  и населённых пунктах может использоваться метод капитализации земельной  арендной платы.

Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем  во временное владение и/или пользование  арендатору (юридическому или физическому  лицу) за плату на определённый срок.

Земельная арендная плата  — это денежная сумма, выплачиваемая  за право пользования земельным  участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость  права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы  особенно удобен, когда земельные  участки сдаются предприятиям в  долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в  российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся  в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим  зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Исходя из этих данных, годовая  арендная плата, может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Аб * Кд * Кр * S; где:

 

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного  участка.

Для упрощения расчётов в  районных городах в качестве базовой  ставки годовой арендной платы используется ставка утверждённого земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения  участка.

Исходные данные для капитализации  можно также получить из анализа  рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку  и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством  капитализации годовой арендной платы. Метод остатка (техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок)

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса  и коммерческой недвижимости, может  использоваться метод остатка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным  на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении  дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении техники остатка  дохода для земли необходимо соблюдать  следующие условия:

а) имеющиеся объекты соответствуют  варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из лёгких конструкций, находящееся в  окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

б) стоимость зданий и сооружений, расположенные на земельном участке  или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

в) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При  этом арендные ставки за помещения  должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Последовательность расчёта  стоимости земельного участка:

1. Расчёт стоимости воспроизводства  или замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка.

2. Расчёт чистого операционного  дохода от единого объекта  недвижимости за определённый  период времени на основе рыночных  ставок арендной платы.

3. Расчёт чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за определённый период времени  как произведение стоимости воспроизводства  или замещения улучшений на  соответствующий коэффициент капитализации  доходов от улучшений.

4. Расчёт остатка чистого  операционного дохода для земли  как разности чистого операционного  дохода от единого объекта  недвижимости за определенный  период времени и чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за соответствующий период времени.

5. Расчёт рыночной стоимости  земельного участка путём капитализации  чистого операционного дохода  для земли.

Рассмотрим практический пример. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство  автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих  автозаправочных станций с аналогичным  местоположением даёт следующие  данные:

в течение часа с одной  колонки в среднем в сутки  продают 28 литров бензина;

средний доход от продажи  одного литра бензина составляет 6 центов;

с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость  строительства АЗС: 35400 * 5 = 177000 (долларов).

2. Находим коэффициент  капитализации для сооружений:

16% + (100% : 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный  доход, приносимый сооружениями: 177000 * 0,2711 = 47 984,7 (доллара).

4. Определяем чистый операционный  доход от АЗС (земельного участка  и сооружений): 5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 (долларов).

5. Находим остаток чистого  операционного дохода, приходящийся  на земельный участок: 60 480 47 984,7 = 12 495,3 (доллара).

6. Определяем стоимость  земельного участка: 

12 495,3 : 0,16 = 78 095,63 (доллара).

Таким образом, стоимость  земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной  станции, составляет ~ 78 096 долларов.

Техника остатка для земли  используется в тех случаях, когда  здания и сооружения коммерческого  назначения сравнительно новые или  ещё не построены. Их стоимость или  предполагаемые затраты на строительство  могут быть определены с высокой  степенью точности, также как и  продолжительность их экономической  жизни. Данный метод также применяется  для определения варианта лучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка.

Метод предполагаемого использования

 

Условие применения данного  метода это возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли. Данный метод на практике имеет  несколько вариантов, из которых  наибольшее распространение получил  метод разбивки на участки (определения  затрат на освоение).

Метод разбивки на участки  применяется, когда наиболее эффективным  использованием является разделение земельного массива на стандартные участки  и представляет собой упрощённую модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки является актуальной для  любого растущего города или посёлка  и применяется при типовой  застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким  образом, определяется стоимость неосвоенной  земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий  в России необходимо учитывать, что  они практически не являются объектом купли-продажи и на них отсутствуют  объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение методов  сопоставимых продаж и затратного метода.

Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной  ренты.

Процедура оценки включает следующие  этапы.

На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной нормативной  и статистической информации. Необходимая  для оценки земель информация выбирается из материалов четвёртого тура земельно-оценочных  работ (1980-1987 годы) с их последующим  уточнением. На этом этапе конкретизируется объект оценки — сельскохозяйственные угодья с выделением пашни, сенокосов  и пастбищ.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для  этого используют карту обследования почв и почвенный очерк (отчёт). На основе указанных источников выделяются группы почв по данному участку в  разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Поскольку почвенные обследования проводились в течение последних 10—15 лет, то эти данные уточняются.

Источник почвенных материалов — Региональный институт по землеустройству  или землеустроительное предприятие.

На втором этапе определяется нормальная урожайность по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур, которые выращиваются на участке  или в данной земельно-оценочной  зоне. Используются средние данные по области и земельно-оценочной  зоне из материалов четвёртого тура земельно-оценочных  работ.