Оценка недвижимости

При этом необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры  посевов или фактически сложившейся  структуры посевов. Также могут  использоваться фактические средние  данные об урожайности по области  и земельному участку за последние  годы. Источник материалов — Зональные  системы земледелия.

 

На третьем этапе рассчитывают величину земельной ренты по плодородию по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Рента = (Цена продажи - Цена производства) * Урожайность 

Для проведения расчётов используется фактическая информация хозяйства, в котором проводится оценка. Цена продажи сельскохозяйственных культур  выступает в качестве общественно  необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж аналогичных партий.

Цена производства включает индивидуальные затраты, которые устанавливаются  на основе данных бухгалтерской отчётности плюс прибыль, необходимая для нормального  воспроизводства (можно исходить из среднеотраслевой рентабельности). Для  более точного определения затрат можно использовать зональные типовые  технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны  все технологические операции и  нормы расхода материалов и затрат труда по каждой операции.

В качестве показателя урожайности  может использоваться величина нормальной урожайности, определённая в материалах четвёртого тура земельно-оценочных  работ. Кроме того, на основе статистической отчётности области или хозяйства, может рассчитываться средняя величина фактической урожайности за несколько  последних лет.

По наибольшему удельному  весу в товарной продукции хозяйства  определяется наиболее доходная для  данной природно-экономической зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для  данной группы почв и соответственно максимального значения ренты независимо от вида угодий обусловлен низким доходом  в сельскохозяйственном производстве.

Кроме того, такой подход позволяет стимулировать рациональное землепользование. В этом проявляется  применение принципа ЛНЭИ при оценке сельскохозяйственной земли.

Отсутствие ренты при  расчётах по какой-либо сельскохозяйственной культуре, свидетельствует о том, что данный тип почв нецелесообразно  использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить  после перевода земельного участка  в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни  земельный участок не даёт ренты, то его стоимость оценивают при  использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли  подразделяются на три категории  пригодности:

1. Земли, пригодные под  любое сельскохозяйственное использование,  в том числе под полевые  культуры (пашня, многолетние насаждения).

2. Земли, малопригодные  под полевые культуры, но пригодные  под кормовые угодья (сенокосы, пастбища).

3. Земли, не пригодные  для использования в сельском  хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т. п.).

Для расчёта стоимости  сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится  на ставку капитализации.

Рассмотрим конкретный пример. Рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли, имеющих различное  плодородие, исходя из данных, приведённых  в таблице. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат на производство. Ставка капитализации равна 10%.Показатели Участок 1 Участок 2 Участок 3

Урожайность (центнер/га) 12 16 18

Цена продажи (руб./центнер) 3000 3000 3000

Индивидуальные затраты

(рублей на центнер)   2600  2500 2400

Цена производства

(руб./ центнер)  2990  2875 2760

Рента (рублей с гектара) 120 2000 4320

Стоимость земли 

(рублей за гектар) 1200 20000 43200

 

Дифференциальная рента  по местоположению рассчитывается следующим  образом. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется на основе нормативных  транспортных расходов на перевозки  за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчёте  на 1 гектар пашни хозяйства.

Для определения указанных  затрат производятся следующие расчёты:

а) рассчитывается средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учётом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства —  километров (Рх).

Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам  в эквивалентное расстояние: асфальтированные и с твёрдым покрытием — 1,0; щебенчатые — 1,5; грунтовые — 2,5;

б) определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок  за пределы хозяйства в среднем  по области — километров (Ро).

в) определяется отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства  от областного (±P) километров по формуле  ±Р = Ро - Рх.

Дифференциальная рента  по местоположению, обусловленная нормативными транспортными расходами на перевозки  за пределы хозяйства в расчёте  на 1 гектар пашни рассчитывается по формуле:

Рента по местоположению = Т * (±P) * Г, где

Т — стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 километр в среднем  по области (рублей).

 

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству (километров).

Г — средняя грузоёмкость 1 гектара пашни хозяйств области. Объём грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы в расчёте на 1 гектар пашни (тонн на гектар).

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и  участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о  ценах продажи аналогичных земельных  участков, т. е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает метод  сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок  заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный  по площади и местоположению участок  земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка  земли.

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нём взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей, которые действуют  в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в  собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также  подразумевается, что земельный  участок будет приобретаться  на типичных для данного рынка  условиях финансирования и находится  на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным  для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный  рынок, проводит его сегментирование  и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного  для данного сегмента земельного участка относятся:

зонирование и целевое  назначение использования земли;

плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

местоположение;

передаваемые юридические  права собственности и другие.

Характеристики типичного  для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

инвестиционную мотивацию;

платёжеспособность;

социально-юридический статус;

источники и формы финансирования;

предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования  земельного рынка выделяются следующие  сегменты:

участки, используемые для  целей садоводства и огородничества;

участки, используемые для  индивидуального жилищного строительства;

участки, используемые для  массового жилищного строительства;

участки под объектами  коммерческой недвижимости;

участки под промышленными  объектами и т. п.

Далее выявляются недавние продажи  сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о  ценах, котировках, спросе и предложении  по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных  участков. Обычно достаточно от трёх до пяти аналогов, но большее число  повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения  стоимости основан, по крайней мере, на ценах трёх недавних сделок, или  на шести текущих ценах предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения её достоверности  и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли  в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых  земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем  или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога, обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы  должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки  одинаковое назначение и разрешённое  использование. Для определения  возможного использования объекта  оценки следует учитывать нормы  зонирования. Например, если два земельных  участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться  как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение поправок с учётом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы  определить, за какую цену он мог  бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок.

При корректировке фактических  цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого  участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был  бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?».

Когда сравнимый земельный  участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого  должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая  более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка  путём сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться  двумя способами: по элементам сравнения  или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения  называют характеристики земельных  участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных  продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который  выступает затем основой расчёта  стоимости других участков земли. В  качестве типичного земельного участка  может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

При сравнении земельных  участков обычно рассматривают шесть  элементов:

1) Права собственности.  Корректировка вносится при отягощении  прав покупателя залогом или  долгосрочной арендой. 

2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть  выплаты продавцом процента от  кредита. 

3) Условия продажи. Корректировка  на этот элемент отражает нетипичные  для рынка отношения между  продавцом и покупателем, а  также обстоятельства, при которых  продавец и покупатель принимают  свои решения относительно продажи  или покупки земельного участка.

4) Дата продажи. При  сравнении даты оценки с датой  продажи аналогов, определяется, осуществлялась  ли сопоставимая продажа при  таких же или изменившихся  рыночных условиях. При этом могут  вноситься две корректировки,  одна, учитывающая динамику цен  продаж на данный вариант землепользования  и другая — на местоположение  земельного участка. Корректировки  обычно вносятся поквартально, за  исключением периодов резких  скачков цен. 

5) Местоположение. При сопоставлении  местоположения участков анализиру-ется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

При оценке территории под  объектами бизнеса, прежде всего, учитывают  следующие факторы:

уровень развития производственной инфраструктуры;

наличие рельсовых путей  или транспортных магистралей;

обеспеченность трудовыми  ресурсами;

нормы зонирования и градостроительные  требования.

Если сопоставимый участок  находится в том же районе, что  и оцениваемый, корректировки, как  правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых  не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок  находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами.

6) Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются  и рассматриваются только крупные  физические различия, при этом  необходим личный осмотр каждого  из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка  на отличия физических характеристик  осуществляется методом корреляционно-регрессивного  анализа.