Оценка недвижимости

Ограниченность метода выделения  заключается в том, что он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства  устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта  накопленного износа возрастает. Кроме  того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость  затрат на воспроизводство зданий и  сооружений, не говоря уже о стоимости  воспроизводства всех улучшений  городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный  участок.

При ликвидации предприятий, аресте их имущества, а также в  ряде других случаев оценка земельного участка может проводиться исходя из нормативной цены земли с учётом затрат на воспроизводство инфраструктуры.

Нормативная цена земли введена  для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством  РФ.

Она ежегодно определяется по постановлению Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения  нормативной цены земли» органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям.

Предложения об оценочном  зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли  по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и  землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями  повышать или понижать нормативную  цену земли на 25%. В конечном счёте, нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами  бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведённых  улучшений, т. е. дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе  предприятия. Остаточная стоимость  данных объектов прибавляется к нормативной  цене земельного участка объекта  бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние  требуются затраты на устранение химического или радиационного  загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости  земли. Второй этап. Оценка зданий и сооружений

Прежде чем перейти  к оценке стоимости зданий и сооружений оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и  сооружений. Это позволит ему составить  подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних  и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной  стоимости или стоимости замещения  осуществляется:

методом сравнительной единицы;

методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об  издержках строительства аналогичных  объектов разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы (на 1 кв. м., на 1 куб. м. здания). В  качестве «Типичного» сооружения  лучше использовать недавно построенный  объект, для которого известная  контрактная цена. Если оценщику  не удается найти недавно построенный  сопоставимый объект, то он может  воспользоваться разработками Центрального  научно-исследовательского института  экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен.

2. Норматив удельных затрат  умножается на общую площадь  или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на  особенности оцениваемого объекта. Стоимость строительства базовой единицы  х требуемую площадь  = стоимость строительства по базовой единице ± поправки на особенности оцениваемого объекта  = всего х мультипликатор с учетом местных условий  = оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета  стоимости зданий и сооружений (его  называют также методом разбивки на компоненты).

Оценщик осуществляет расчеты  в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на  отдельные элементы (фундамент, стены,  каркас, крышу и т. д.)

2. Расчет расходов, требуемых  для установки конкретного элемента  в строящемся здании на дату  оценки. Для этого определяется  сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства  единичного объема.

Пример. Единичная стоимость 1 кв. м. кирпичной стены состоит  из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т. д. Умножая  стоимость единицы на площадь  получаем суммарные затраты на установку  всего элемента. Прибыль предпринимателя  при этом учитывается либо в единичной  стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3. Суммирование поэлементных  затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий  индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения  из полученной величины вычитается износ  для расчета остаточной стоимости  объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками и понятие «износ», используемое бухгалтерами отличаются друг от друга.

Термин «Износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяются  несколько методов определения  износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения.

Метод разбиения заключается  в учете всех видов износа, к  которым относятся:

устранимый физический износ;

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта  являются меньшими по величине, чем  добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление  больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включались в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического  износа.

Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического  износа, как устранимого, так и  неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом Наименование работ Стоимость, долл.

Ремонт участка 2200

Ремонт водопроводной  сети 1300

Внутренняя покраска и  отделка 900

Устранимое физическое ухудшение  — всего 7900

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов  с коротким сроком жизниКомпоненты полная стоимость

воспроизводства фактический или эффектив. возраст ожидаемый срок жизни износ,

% износ,

долл.

Вентиляция 12000 5 15 33 3960

Канализация  10000 5 30 17 1700

Отопление 12000 5 25 20 2400

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементовРасчетные данные Ед. измерения, долл.

Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.  70000

Устранимые физические ухудшения, долл. 7900

Полная стоимость воспроизводства  компонентов с коротким сроком жизни, долл. 24000

Полная стоимость воспроизводства  компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. 38100

Эффективный возраст сооружения, лет 19

Экономический срок жизни  сооружения, лет 100

Износ компонентов с долгим сроком жизни , % 19

Обесценение компонентов  с долгим сроком жизни , долл. 7239

При использовании другого  метода расчета физического износа — экспертного метода: эксперт  путем осмотра определяет процент  износа каждого элемента здания, а  затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического  износаЭлемент здания Восстановительная

стоимость (долл.) х Износ % = Накопленный

износ (долл.)

Фундамент  

Энергосистема  

... ...   ...   ...

 

Процент износа элементов  здания может быть определен и  как средневзвешенная величина по всем элементам здания.Наименование конструктивного элемента Удельный вес конструктивного элемента здания  х Процент

износа  = Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального  износа

Функциональный износ, также  как и физический делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому, такой же как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.

 

Устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен  разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих же добавлений, как если бы они были выполнены  первоначально при строительстве  объекта оценки.

Это объясняется тем, что  обычно перестройка части объекта  обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами  на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик  объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в  сумме арендной платы при сдаче  в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим  образом:Потери в арендной плате (за месяц) х Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости.

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов относится  к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости  объекта 23 000 долл., а затраты на установку  составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов  составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается  с возрастом недвижимости, так  как ее владельцы, приспосабливая ее под себя, вносят существенные изменения.Определение (оценка) экономического износа

Внешний (экономический) износ  выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном  внешними по отношению к ней негативными  факторами: общим упадком района, неудачным местоположением и  т. д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно  устранить путем реконструкций  или модернизаций здания, то износ  внешнего воздействия в большинстве  неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

методом связанных пар  продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ.

методом капитализации рентных  потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение  доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному  внешнему воздействию, а другой —  нет.

Таким образом, Экономический  износ = Потери в арендной плате x Валовый рентный мультипликатор.Определение износа объекта методом расчета срока жизни (см. рис. ниже)

При определении износа методом  расчета срока жизни применяются  следующие понятия:

1. Срок экономической жизни  — это временной отрезок, в  течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль.  В этот период улучшения вносят  вклад в стоимость объекта.  Срок экономической жизни объекта  заканчивается, когда производимые  улучшения перестают вносить  вклад в его стоимость вследствие  общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни  объекта — это период времени,  в течение которого здание  существует. Срок физической жизни  заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст  (экспертно оцениваемый) основан  на оценки внешнего вида объекта  с учетом его состояния. Это  возраст который соответствует его физическому состоянию.

4. Срок оставшейся экономической  жизни здания составляет период  от даты оценки и до окончания  экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы  — это определенный нормативными  актами срок службы зданий  и сооружений.