Оценка рыночной стоимости земельного участка

 Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский  государственный архитектурно-строительный университет 
 

Кафедра управления  
 

Дисциплина: управление городскими территориями 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

На тему:

ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполнил студент группы ГК-4

Кяндарян  А.А.

Работу проверила д.э.н., профессор:

Дроздова  Ирина Валерьевна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург, 2012

     Содержание

     Введение  …………………………………………………………………..3 
 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка……………………..………………………………………………..……..4

1.1. Специфика  земельного участка как объекта  недвижимости………….…..5

1.2. Основные  принципы и подходы к оценке  рыночной стоимости земельного  участка……………………………………..………………………..6

1.3. Правовое обеспечение оценки стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге.……………………………………………………………………….8

Выводы……………………………………………………………..…………….12

     2. Оценка рыночной стоимости земельного  участка…………………...12 
2.1. Общая характеристика объекта оценки (описание земельного участка)..12

2.2. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка……………………………………………………………………………17

2.3. Оценка рыночной  стоимости земельного участка  на основе сравнительного подхода………………………………………………………...20

2.4. Оценка рыночной  стоимости земельного участка на основе доходного подхода…………………………………………………………………………. .27

2.5. Оценка рыночной  стоимости земельного участка  на основе затратного подхода…………………………………………………………………………...30

2.6 Согласование  результатов оценки, полученных  на основе различных подходов……………………………………………………………………….....31

Выводы………………………………………………………………………..….32

     Заключение…………………………………………………………..……33

     Список  используемой литературы……………………………….………34    
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

   Настоящая оценка проводится с целью определения  рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский административный район, Московский пр., д. 224. Задача оценки заключается в определении рыночной стоимости земельного участка самым точным методом расчета.

   Методической  основой оценки рыночной стоимости  объекта является Методические рекомендации по определению рыночной стоимости  земельного участка, утвержденные Распоряжением  Министерства имущества РФ от 6 марта 2002г. № 568-р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

   Земля – основа всей человеческой деятельности, что определяет важность земельных отношений в социальной и экономической политике общества. Проводящиеся в Российской федерации преобразования в значительной степени направлены на превращение земли в экономический ресурс, который благодаря действию рыночных механизмов способен преумножать богатство общества.

      Оценка  земли – составная часть государственного земельного кадастра, которая в то же время является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны. ¹

     Основные  понятия:

     Объект  оценки  - не изъятые из оборота земельные участки.

     Земельный участок – часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

     Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых будет являться отдельным земельным участком, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

     Улучшение земельного участка – здание, строение, сооружение, расположенное в пределах земельного участка. Также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений), изменяющие качественные характеристики земельного участка.

     Рыночная  стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

     Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Дата  проведения оценки – календарная дата по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

     Аналог  объекта оценки – сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

     Итоговая  величина стоимости  объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчётов стоимости.

     Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении средств в наиболее надёжные активы.

     Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

     Земельная рента – доход приносимый земельным участком.

     Фактор  стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

     Земля является главным природным объектом и природным ресурсом. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определённые типы ландшафтов, экосистем.

     Земля – пространственно-территориальный  базис для размещения отраслей народного  хозяйства и системы расселения, а также базис для осуществления  хозяйственно-экономических связей.

     Одновременно  земля является объектом недвижимости. Земельный участок – объект зарегистрированного права; земля – объект товарно-денежных отношений в условиях развития рыночной экономики РФ.

     Необходимо, согласно с ЗК РФ и нормами природного права соблюдать приоритет в  использовании земли как природного объекта и природного ресурса перед использованием земли в качестве объекта недвижимости и объекта товарно-денежных отношений.

     Необходимо  соблюдать приоритет экономических  требований над производственно-хозяйственными и экономическими. ²

     Земля как средство производства имеет  ряд отличий от других средств  производства:

1. она не является продуктом человеческого труда
2. она не перемещаема – является объектом недвижимости
3. ничем не заменима
4. пространственно ограничена, в меньшей степени подвержена

моральному  и физическому износу

5. имеет почвенное плодородие; при правильном использовании плодородие почв возрастает
6. является средством долговременного пользования
7. может одновременно использоваться для различных целей по-разному реагируя на различные виды вложения труда и капитала.

 

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ  И ПОДХОДЫ К  ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  Принципы оценки рыночной стоимости земельного участка:

      1) принцип полезности. Рыночную стоимость  имеют земельные участки, способные  удовлетворить потребности пользователя в течение определённого времени.

      2) принцип спроса и предложения.  Рыночная стоимость складывается  в результате взаимодействия  спроса и предложения на рынке:

      3 состояния спроса и предложения:

      а) спрос = предложению (равновесная рыночная цена на объекты недвижимости)

      б) спрос > предложения (цены растут, возникает спекуляция, что приводит к разрушению рынка)

      в) спрос < предложения (цены падают, стагнация рынка). Стагнация – «замороженное состояние».

      3) принцип замещения. Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение эквивалентного объекта недвижимости.

      4) принцип ожидания. Величина рыночной  стоимости и вероятности получения  ренты от него.

      5) принципы внешнего влияния. Рыночная  стоимость зависит от влияния внешних факторов.

      6) принцип соответствия. Затраты на  приобретение и освоение земельного  участка должны соответствовать  стоимости и доходности созданного  на нём объекте недвижимости.

      7) принцип наиболее эффективного  использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося возможным, оправданным соответствующим требованием законодательства, в результате которых стоимость земельного участка будет максимальной.

      При определении наиболее эффективного использования земельного участка  необходимо учитывать:

      1) целевое назначение, разрешённое  использование

      2) преобладающие способы землепользования ближайших окрестностей земельного участка.

      3) ожидаемые изменения на рынке  земельных участков

      4) существующее использование земельного  участка.

     При оценке земельного участка из всех возможных и разрешённых вариантов  его использования выбирается наилучший и наиболее доходный.

     При этом учитываются только те варианты, которые соответствуют юридическим  нормам (включая градостроительные  ограничения, требования по охране памятников, благоустройство прилегающих территорий), возможны физически и приносят доход.

     Если  участок свободен от строения, то определяется какой объект можно построить  исходя из вариантов наиболее эффективного использования.

     Если  строение уже имеется, то проводится анализ чтобы узнать увеличивать  стоимость участка до величины или  уменьшать величину затрат.

     Величина  рыночной стоимости объекта недвижимости изменяется во времени, определяется на конкретную дату.

     Подходы к оценке рыночной стоимости земельных  участков:

     1) Сравнительный подход отражает совокупность ценообразовательных факторов (спроса, предложения, конкуренции) присутствующих на дату оценки.

     2) Доходный подход отражает позиции наиболее вероятного покупателя или инвестора. Основная цель – получение прибыли.