Оценка рыночной стоимости земельного участка

   Рассмотрев структуру рынка недвижимости в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

   При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что земельный участок условно свободен от какой-либо застройки (т.е. условно не застроен).

   При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта (земельного участка) выделяются четыре основных критерия анализа.

   Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

   Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования. Иными словами, под физической осуществимостью понимается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

   Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

   Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования участка будет давать максимальную чистую приведенную стоимость объекта.

   Допустимость с точки зрения законодательства (правомочность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

   Согласно Кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) оцениваемый земельный участок с кадастровым номером 78:14:7672:28,4 относится к категории «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - для размещения административно-управленческих и общественных объектов.

   Так как текущее использование земельного участка (для размещения административно-управленческих и общественных объектов) не противоречит функциональному зонированию рассматриваемой территории согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, то оно является правомочным.

   Таким образом, правомочным вариантом застройки рассматриваемого земельного участка является застройка участка жилым домом.

   Учитывая следующие характеристики земельного участка:

   1) физические характеристики земельного участка: общая площадь 1 300,9 кв. м; форма - квадратная; рельеф – ровный.

2. местоположение: участок расположен в зоне преимущественно жилой застройки.
3. транспортная доступность хорошая, осложняется пробками часы-пик;
4. доступность элементов инженерной инфраструктуры – возможность подключения к городским инженерным сетям.

   Таким образом, характеристики участка не накладывают физических ограничений на вид его застройки, т.е. с точки зрения физической осуществимости возможен любой правомочный вариант застройки участка.

   Принимая во внимание характеристики местоположения, и на основе анализа реализуемых инвестиционных проектов, сделаем вывод о том, что строительство на рассматриваемом земельном участке многоэтажного жилого дома является проектом, способным принести доход. Учитывая, что текущий вариант застройки участка является единственным разрешенным вариантом застройки, другие варианты использования земельного участка, предполагающие изменение категории и (или) вида разрешенного использования земельного участка, не рассматривались.

   Наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является вариант строительства многоэтажного жилого дома. 

2.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА НА ОСНОВЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

      Сравнительный подход применяется для определения рыночной стоимости путём сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков. Основан на принципе замещения, т.е. благоразумный покупатель на заплатит за оцениваемый земельный участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

     Метод сравнения (метод продаж) используется для оценки земельных участков занятых строениями и незастроенных.

     Условие применения метода – наличие информации.

     Последовательность  оценки:

1) выбор  основных факторов, влияющих на  стоимость земельного участка

2) определение  цен продаж аналогичных земельных  участков

3) определение  характера и степени отличия  каждого аналога от оцениваемого  земельного участка

4) определение корректировок цен аналогов исходя из степени отличия

5) обоснование,  расчёт стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

     В качестве наиболее важных факторов, влияющих на стоимость выделяют:

     1) местоположение земельного участка  и окружение

     2) целевое назначение, разрешённое  использование, права иных лиц на земельный участок

     3) физические характеристики (рельеф, форма, размер)

     4) транспортная доступность

     5) доступная инженерная инфраструктура

     При корректировке цен аналогов учитываются:

     1) условия финансирования сделок  с аналогом (собственные средства, заёмные средства)

     2) условия платежа при совершении сделок с аналогом (наличный, безналичный расчёт)

     3) обстоятельство совершения сделок  с аналогом (аукцион, конкурс)

     4) время, прошедшее с даты оценки

     Корректировки цен аналогов могут быть определены по факторам стоимости как для цены единицы измерения аналога (1га), так и для цены аналога в целом.

     В качестве единиц сравнения могут использоваться:

Цена, га – для оценки лесных, сельскохозяйственных земель, и под промышленное строительство;

Цена, м² – в черте городов и под коммунальную застройку;

Цена  фронтального метра – используется для оценки земельного участка, расположенного вдоль магистралей, предназначенных для строительства торговых центров;

Цена  автомобильного места – при оценке земельного участка при устройстве стоянок, гаражей.

     Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков.

     Условия применения - наличие информации о ценах или предложений с объектами недвижимости, включающие в себя аналогичные земельные участки.

     Данный  метод на практике применяется для оценки земельных участков имеющих типовую застройку (дачные домики), при этом земельные участки должны иметь одинаковый размер.

     Последовательность  оценки:

     1) выбор основных факторов, влияющих  на стоимость объекта недвижимости;

     2) определение цен продаж или предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

     3) определение характера степени  отличия от каждого аналога  от объекта недвижимости по  каждому фактору;

     4) корректировка цен аналогов;

     5) обоснование и расчёт рыночной  стоимости объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

     6) расчёт стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений  земельного участка;

     7) расчёт рыночной стоимости земельного  участка путём вычитания из  рыночной стоимости объекта недвижимости, включая земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

     Стоимость замещения или стоимость воспроизводства  улучшений земельного участка определяется с использованием ресурсных или базисных методов. При определении стоимости замещения необходимо учитывать прибыль и все виды износа.

     Ресурсные методы определения стоимости замещения  состоят в калькулировании в  текущих ценах и тарифах всех ресурсов или элементов затрат, необходимых для создания улучшения.

     Базисные  методы определения стоимости замещения основаны на использовании системы текущих и прогнозных методах пересчёта по отношению стоимости к базисному уровню цен (нормы и цены 1969, 1984, 1991, 1998, 2001 г.)

     Индексы пересчёта устанавливаются региональными центрами по ценообразованию.

     Прибыль – величина рыночно обоснованного  дохода от реализации проекта. Оценивается  разность между ценой продажи  актива и затратами на его создание, приобретение, модернизацию.

     Износ включает в себя физический, функциональный, внешний.

     Физический  износ – потеря стоимости, связанная  с частичной или полной потерей  эксплуатационной пригодности объекта (в целом или отдельных частей).

     Функциональный  износ (моральный) – потеря стоимости  из-за несоответствия объёмно-планировочных решений, строительных материалов, инженерного оборудования, качества строительных работ и других характеристик.

     Внешний износ (экономический) – потеря стоимости, обусловленная отрицательным влиянием внешних факторов.

     Физический  и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

     Износ считается устранимым если затраты  на его устранение меньше стоимости  объекта недвижимости после его  устранения.

     Накопленный износ определяется как сумма  физического, функционального и  экономического.

     Может определяться на основе оценки действительного  возраста и экономической жизни  улучшений объекта, а может определяться по отдельности.

     При оценке накопленного износа в целом  используются методы, основанные на оценке возраста объекта (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста, а также метод сравнения продаж).

     При оценке накопленного износа по отдельности  используется метод разбивки.

     Методом экономического возраста накопленный  износ определяется в %, путём деления эффективного возраста объекта на срок его экономической жизни и умноженный на 100.

     Эффективный возраст объекта определяется на аналогичной основе и учитывается  экономическая полезность объекта. Экономический возраст объекта  принимается равным фактическому возрасту при условии нормальной технической эксплуатации по соответствующим нормам и правилам и надлежащем техническим состоянием.

     Экономический срок жизни равен сумме фактического возраста и оставшегося эффективного возраста. Экономический срок жизни принимается равным нормальному сроку службы при условии надлежащего технического состояния и использования объекта.

     Модифицированным  методом экономического возраста накопленный  износ определяется в денежных единицах как сумма устранимого и неустранимого износа объекта недвижимости.

     Методом разбивки отдельно оцениваемого физического, функционального и экономического и складываются.

     Устранимый  функциональный износ вызывается недостатками, требующими добавления, замены или  устранения элементов улучшения.

     Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

     Условия применения метода:

     1) наличие информации о ценах  сделок и предложений по аналогичным  земельным участкам;

     2) наличие информации о наиболее вероятной доли стоимости земельного участка стоимости объекта недвижимости;