Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации

    В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

    Таким образом, для характеристики современного состояния института возникновения  прав на земельные участки необходимо определить те их виды, которые в принципе могут возникать у субъектов земельных отношений.

     В силу имущественной природы земельного участка, права на них также могут быть лишь имущественными, т.е. как вещными, так и обязательственными.

К вещным правам на землю относятся:

• право собственности на земельные участки (предусмотрено Конституцией Российской Федерации, ст. 260-263 ГК РФ, глава III Земельного кодекса РФ);
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ). Однако, с позиций приобретения права на земельные участки, названное право не может включаться в сферу данного исследования, так как, согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ);

    - сервитутное  право   ограниченного  пользования  чужим земельным участком (ст.ст. 271, 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ). При этом различаются частный и публичный сервитуты, со своими особенностями оснований возникновения;

    - залоговое право на земельный участок. В этой связи нельзя не отметить, что в литературе идет дискуссия по поводу отнесенности последнего к вещным правам. Развернутую систему аргументов об отнесении залогового права к обязательственным выдвигают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский¹. Однако, на наш взгляд, более обоснованной представляется точка зрения Е.А. Суханова, указывающего на необходимость сохранения и поддержания фундаментального различия режима вещных и обязательственных прав, являющегося одним из основополагающих  признаков  европейского  континентального  права.   Он полагает, что с этой точки зрения следует вновь отвергнуть основанные на 
смешении вещных и обязательственных прав распространенные попытки отнесения залогового права к обязательственным . Кроме   того,   признание   права   частной   собственности   на   землю

настоятельно  требует дальнейшего развития системы  ограниченных вещных прав. Применительно к земельным участкам, необходимо указать на три важных вещных права.

    Во-первых, это право застройки, закрепление  которого вновь стало необходимым после того, как ЗК РФ в п/п. 5 п. 1 ст. 1 прямо признал принцип superficies solo cedit («все что на земле следует за нею»), влекущий признание собственника земли собственником возведенного на ней строения, в том числе и чужого.

    Во-вторых, законодателем осталось забытым  преимущественное право покупки земельного участка, сведенное в советские времена к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь.

    В-третьих, это вещные обременения земельных  участков. В дореволюционном российском праве они именовались «вотчинными выдачами» . Речь идет об обременении права собственности на земельный участок обязанностью периодических выплат (ренты), выдач (части урожая), оказания определенных услуг в пользу управомоченного лица, обеспечиваемой на случай нарушения возможностью обращения взыскания на этот участок.

    В частности, С.А. Чаркин обращает внимание на то, что на современном этапе о договоре ренты говорится лишь в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка. Анализ развития рыночной экономики на современном этапе показывает, что на практике договор ренты земельного участка заключается и получает широкое распространение. Относя по недоразумению, вызванному длительным периодом забвения теории вещных прав, ренту к правам обязательственным, С.А. Чаркин, в то же время, недоумевает по поводу того, почему этого права нет в ЗК РФ, а также задается вопросом о том, какими нормами права следует руководствоваться при заключении данного договора .

    Между тем очевидно, что регулирование  рентного права на земельный участок, а равно всей системы вещных прав на земельные участки должно осуществляться в рамках одного, и лучше Гражданского, нежели Земельного

кодекса. Из последнего должны быть изъяты все  нормы, определяющие гражданско-правовой режим земельных участков как основного вида недвижимых вещей (что, впрочем, прямо вытекает из правила п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Что же касается проблемы вещного права ренты, то состоит она не в порядке заключения рентного договора, а в его более детальном и определенном (типизированном), как и иные вещные права, регулировании в ГК РФ. К обязательственным правам граждан на землю относятся:

    - арендное право земельного участка (п. 2 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, ст. 9 
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹);

    - право безвозмездного срочного пользования земельными участками 
(статья 24 ЗК РФ). В этой связи интересным и заслуживающим внимания 
представляется  предложение  Д.С.  Полякова  «наделить  органы местного 
самоуправления   муниципального   образования,   на   территории   которого 
находится бесхозяйный земельный участок, ограниченным правом передавать 
такой участок в срочное пользование заинтересованным лицам... Указанное 
право должно возникать у соответствующих муниципальных образований с 
даты    регистрации    земельного    участка    в    качестве    бесхозяйного 
уполномоченным органом по регистрации недвижимого имущества»²;

    - право доверительного управления земельным участком (ст.ст. 38, 41, 43, 
209, 1012 ГК РФ).

    Согласно  п. 2 статьи 25 ЗК РФ, государственная  регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Однако для завершенного процесса формирования прав на земельные участки важно также, что не только сделки, но и права на земельные участки подлежат государственной регистрации (ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

    Итак, к вещным правам на земельные участки относятся: право собственности;   право   пожизненного   наследуемого   владения   земельным

участком; право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком; сервитутное  право ограниченного пользования  чужим земельным участком; залоговое право на земельный участок. Кроме того, в законодательной регламентации нуждаются право застройки, преимущественное право покупки земельного участка и вещные обременения земельных участков (в частности, обеспечительные права рентополучателя). К обязательственным правам граждан на землю относятся: арендное право земельного участка; право безвозмездного срочного пользования земельными участками; право доверительного управления земельным участком (ст.ст. 38, 41, 43, 209, 1012 ГК РФ).

1.2. Классификация оснований возникновения прав на земельные участки

    В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., ЗК РФ 2001 г. содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.

    Как уже отмечалось, земельный участок  с точки зрения гражданского законодательства является недвижимым имуществом. Поэтому  основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства РФ. В частности, ст. 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В главе 14 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, основания установления сервитутов (ст. 274 ГК РФ). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано в части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании - в части третьей ГК РФ. Правопреемство при реорганизации юридических лиц происходит по правилам ст.  58 ГК РФ и федеральных законов, посвященных отдельным видам

юридических лиц.

    Согласно  ст. 8 ГК РФ гражданские права и  обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и  обязанности возникают:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из 
   договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не 
   противоречащих ему;
 

2. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, 
   которые   предусмотрены   законом   в   качестве   основания   возникновения 
   гражданских прав и обязанностей;
3. из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4. в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым 
   законом;
5. в результате создания произведений науки, литературы, искусства, 
   изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

    6) вследствие   причинения   вреда   другому   лицу    

    7)   вследствие неосновательного обогащения. Однако для земельного права, в отличие от гражданского,   не   имеют   значения   в   качестве   правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением ;

    8) вследствие иных действий граждан  и юридических лиц. Это означает, что приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права

и обязанности ;

    9) вследствие событий, с которыми  закон или иной правовой акт  связывает наступление гражданско-правовых последствий.

    Однако  особый, публично-правовой режим земли  и земельных участков влияет и на возможность построения особой, отличной от традиционной (гражданско-правовой) и не лишенной смысла классификации оснований приобретения прав на земельные участки. Ряд специалистов предлагает, с одной стороны, различать возникновение публичной собственности (государственной и муниципальной) на земельные участки в результате разграничения некогда единой государственной собственности на землю, и приобретение земельных участков в частную собственность гражданами и юридическими лицами. С другой стороны, обосновывается ряд принципиальных отличий между предоставлением и переоформлением (приватизацией) прав на земельные участки .

    Применительно к существующим особенностям земельных отношений, можно говорить о приобретении прав на земельные участки в результате:

    1) принятия соответствующих решений  органами публичной власти о  предоставлении (переоформлении) земельного участка в частную собственность либо на ином праве за плату или бесплатно. В данном случае речь идет о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность отдельным категориям льготников (Герои СССР и РФ и ряд других) для ведения садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, равно как и о бесплатной приватизации соответствующих земельных участков; предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным казенным предприятиям и учреждениям (ст. 20 ЗК РФ); предоставление земельного участка в безвозмездное срочное пользование; предоставление земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объекта и т.д. «Данный список может быть