Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

     г) наличие движимого имущества;

     д) все ответы верны.

     Тест 6. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится.

     а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

     б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

     в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

     г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

     д) все ответы неверны.

     Тест 7. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

     а) данный подход учитывает ожидаемые доходы;

     б) данный подход может быть использован для оценки земельных участков под общественными объектами, не имеющими аналогов;

     в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застроенных земельных участков;

     г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

     д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.

     Тест 8. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

     а) метод дисконтированных денежных потоков;

     б) метод распределения;

     в) метод капитализации дохода;

     г) метод выделения;

     д) все ответы неверны.

     Тест 9. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

     а) рыночная стоимость земельного участка;

     б) стоимость воспроизводства здания;

     в) величина накопленного износа здания;

     г) затраты на строительство здания;

     д) все ответы неверны.

     Тест 10. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

     а) метод капитализации земельной ренты;

     б) метод сравнения продаж;

     в) метод выделения;

     г) метод предполагаемого использования;

     д) можно использовать все перечисленные методы.

     Тест 11. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

     а) метод разбивки на участки;

     б) метод распределения;

     в) метод сравнения продаж;

     г) метод капитализации земельной ренты;

     д) можно использовать все перечисленные методы.

     Тест 12. Определите, какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

     а) метод разбивки на участки;

     б) метод сравнения продаж;

     в) метод капитализации земельной ренты;

     г) метод остатка для земли;

     д) можно использовать все перечисленные методы.

     Тест 13. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

     а) сравнения продаж;

     б) разбивки на участки;

     в) распределения;

     г) капитализации дохода;

     д) все ответы неверны.

     Тест 14. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

     а) сельскохозяйственных земель;

     б) земель под жилищное строительство;

     в) земель водного фонда;

     г) земель заповедников;

     д) все ответы неверны.

 

      ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ 

     Задание 1. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 ООО дол.

     Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями: 

 

     Задание 2. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га.

     Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.

     Оценка проводится 15 октября текущего года.

     Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом — на 1%.

     В базе данных имеется следующая информация но шести сопоставимым земельным участкам:

 

     

 

     Задание 3. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.

     Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол.

     На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м.

     Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18 дол.

     Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.

 

      4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 

     При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

     Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

     Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

     Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

     В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения [21. С. 3].

     Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов. 

     4.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ 

     Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

     Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

     Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.