Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

     Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

     Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

     Пример 1

     Исходные данные

     Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 кв. м. Время постройки — январь 1986 г.

     Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.

     Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

     Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 ООО руб.

     Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.

     Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

     Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г. Решение

     1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

     45 000 х 985 - 44 325 000 (руб.).

     2. Расчет стоимости воспроизводства здания: восстановительная стоимость здания:

     38 500 + (38 500 х 0,2) - 46 200 (руб./кв. м);

 

      Эффективный возраст 20

     Износ - -х : х 100% - — х 100% -

     Срок экономической жизни 80

     = 25%; 

     стоимость воспроизводства здания составит:

     46 200 х 985 х (1 - 0,25) = 34 130 250 (руб.).

     3. Расчет стоимости земельного участка: 44 325 000 - 34 130 250 - 10 194 750 (руб.). 

     3.3 МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 

     Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

     В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения [23. С. 178].

     Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

     Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли: 

                        Стоимость земли

     Доля земли = -----------------------.

                    Стоимость единого объекта недвижимости 

     Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

     Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

     Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

     а) численность и структура занятости населения;

     б) инфраструктурная обеспеченность;

     в) транспортная доступность;

     г) одинаковый тип застройки;

     д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.
3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

     Пример 2

     Исходные данные

     В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные: 

 

     Определить стоимость земли.  

     Решение

     Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости: 

     0,179+0,189+0,192

     Средняя доля земли = = 0,187. 

     Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

     Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

 

      КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ 

     

1. В чем заключается экономическое содержание сравнительного подхода при оценке земельных участков?
2. На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?
3. Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?
4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?
5. По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?
6. Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?
7. На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?
8. Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?
9. Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?
10. Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?
11. В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?
12. Как отбирается информация при оценке земельного участка методом сравнения продаж?
13. В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?
14. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?
15. Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?
16. В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?
17. Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?
18. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

 

      ТЕСТЫ 

     Тест 1. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кроме квадратного метра торговой площади также используется:

     а) цена за 1 га площади;

     б) цена за 1 фронтальный метр;

     в) цена за 1 куб. м объема здания;

     г) цена за лот;

     д) все ответы неверны.

     Тест 2. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения используется:

     а) цена за лот;

     б) цена за 1 га площади;

     в) цена за 1 куб. м объема здания;

     г) цена за 1 кв. м площади земельного участка;

     д) все ответы неверны.

     Тест 3. При оценке земельных участков под застройку торговыми предприятиями методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения может использоваться:

     а) цена за 1га площади;

     б) цена за 1 фронтальный метр;

     в) цена за 1 куб. м объема здания;

     г) цена за лот;

     д) все ответы неверны.

     Тест 4. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключением:

     а) времени продажи земельного участка;

     б) местоположения земельного участка;

     в) условий финансирования сделки купли-продажи земли,

     г) физических характеристик земельного участка;

     д) все ответы верны.

     Тест 5. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода сравнения пропаж, не относится:

     а) дата продажи;

     б) оцениваемые права собственности;

     в) местоположение;