Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

     Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

     Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

     Основные территориальные зоны следующие:

• жилые;
• общественно-деловые;
• инженерной и транспортной инфраструктуры;
• производственные;
• рекреационные;
• сельскохозяйственного использования;
• военных объектов и специального назначения.

     Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).

     Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

     Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

     Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

     Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

     Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

     Основным методическим подходом к определению кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации, в соответствии с Методикой ГКОЗП¹, является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих полезность земель поселений для разных видов использования.

     При проведении ГКОЗП также должны соблюдаться следующие основные принципы.

     Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений на всей территории Российской Федерации.

     Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

     Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов ГКОЗП в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

     Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

     Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

     Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

     Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

     Система принципов представлена на рис. 7.1.

     Преемственность

     Единство системы

     Учет особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации

     Совместимость

     ГКОЗП

     Достоверность и обоснованность

     Простота и универсальность

     Охват всех земель и иерархичность

     Адаптивность

     Рис. Принципы проведения государственной кадастровой оценки земель поселений 

     Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:

• земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;
• земли под домами индивидуальной жилой застройки;
• земли дачных и садоводческих объединений граждан;
• земли гаражей и автостоянок;
• земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;
• земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;
• земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), объектами связи;
• земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;
• земли под военными объектами;
• земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;
• земли сельскохозяйственного использования;
• земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);
• земли под обособленными водными объектами;
• прочие земли поселений.

     В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

     По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении — центре кластера, распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

     При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:

     Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

     Специальное программное обеспечение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом извлечения рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

     Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

     Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (р"), осуществляется по следующей формуле.

     Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; К" — коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

     Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

     Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода анализа иерархий.

     Малые поселения с численностью населения менее 10 ООО человек рассматриваются как точечные объекты. Для поселений со сложной планировочной структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

     Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определяют набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

     Методические рекомендации по дифференциации относительной ценности территории поселения, используемые при выполнении ценового зонирования, основаны на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующих градостроительных регламентах, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

     Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

     L Разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации ее.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.
3. Установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего.
4. Расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
5. Оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.
6. Перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).
7. Увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.