Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

1. определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
2. определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

     Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

• данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
• показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

     Определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

     Интегральными показателями являются:

• по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который характеризует природные свойства почвы;
• по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;
• по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами (километров).

     Определение балла бонитета почв земельного участка Определение балла бонитета почв включает:

• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
• пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины — баллы;
• расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
• расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

     Балл бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их площади (5),)

     Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

     Определение индекса технологических свойств земельного участка Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:

     энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

• рельефа;
• каменистости;
• контурности;
• удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
• высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

     Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам. Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.

     На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

     За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,00.

     Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

     Определение эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок по земельному участку

     Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог. Компактность местоположения самого хозяйства при кадастровой оценке не учитывается.

     Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи — 1,00 (I класс груза — принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

     Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

     первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа — 2,5.

     Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле 

     ЭР, =£г,К. (Р, + Р₂Д₂ +PM/f_ir_jK_j> i-\ i-\ 

     где ЭР, — средневзвешенная эквивалентная удаленность г-го объекта оценки, км;

     Г, — объем г-го вида реализованной продукции в обшем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;

     Kj — коэффициент пересчета 7-го вида продукции в эквивалентные грузы I класса.

 

      Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

     Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

• дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

     Определение расчетного рентного дохода

     Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

     Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле 

     Р,- = (В,- - 3,Н₀) + ДР_Т, + Д Р 

     где Р,- — дифференциальный рентный доход 1-го объекта оценки,

     руб./га;

     В,- — валовая продукция, обусловленная плодородием почв г-го объекта оценки, руб./га;

     3,- — затраты на использование г-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га; Н₀ — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н₀- 1,07);

     (В, - 3,Н₀), — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием ДР_г,и ДР_М1 почв, технологическими свойствами и местоположением г-го объекта оценки, руб./га.

     Валовая продукция объекта оценки (В,) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле 

     

2. = (В₀:Б₀)хБ

 

     где В₀ — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных

     угодий, руб./га;

     Б₀ и Б* — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и f-го объекта оценки.

     Затраты на использование i-го объекта оценки (3,) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле 

     3 = 3₀(1-Дз_У) ⁺ 3₀хД_зух(Б,.:Б₀), 

     где 3₀ — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Д_зу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

     Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ДР_Т)), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (3₀) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ЛР_т;=3₀хН₀хД_зтх(1-И_т,:И_Т0),

     где И_т; и И_то — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Д_зт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

     Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ДР_Ш) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га): 

     ДР_ш = (С₀-С,)хН₀;

     СЭхТхГ;;

3. ^- Эр, х Т х Г,,

 

     где Э_ро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту. РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки, км;

     Г₀ и Г_г — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;

     Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

     Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

     Нормативная грузоемкость г-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета г-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

     Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.