Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

     Различают публичные и частные сервитута.

     Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правовым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• для забора воды, водопоя и других целей — водные сервитуты;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе;
• для свободного пребывания граждан в лесном фонде — лесные сервитуты.

     Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.

     Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

     Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

     Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

     Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

     Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:

1. реального ущерба;
2. упущенной выгоды;
3. убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

     Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.

     Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.

     Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог "бы получить при отсутствии сервитута.

     Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.

     Величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

     сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом или договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств;

     сумм неполученных доходов собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка мог бы получить.

     Расчет соразмерной платы за сервитут предполагает следующую последовательность действий:

1. определение правомочий собственника на земельный участок, обремененный сервитутом, и государственной регистрации права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом;
2. характеристика сервитута, сведений о его государственной регистрации и об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;
3. расчет величины соразмерной платы за сервитут.

     Для расчета соразмерной платы за сервитут могут использоваться следующие методы.

     Анализ парных продаж. Последовательность расчета:

1. анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;
2. нахождение парных продаж аналогичных земельных участков без сервитута и с сервитутом;
3. определение разницы в цене продажи земельных участков с сервитутами и без сервитутов;

     4) расчет среднего значения по нескольким продажам.

     Капитализация разницы в арендной плате. Последовательность расчета:

1. анализ рынка сдачи в аренду аналогичных земельных участков;
2. определение разницы в ставках арендной платы земельных участков без сервитута и с сервитутом;
3. расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
4. капитализация средней величины разницы в арендной плате для определения потери стоимости объекта, обремененного сервитутом.

     Учет потерь в площади земельного участка. Последовательность расчета:

1. определение площади земельного участка, подверженной влиянию сервитута;
2. расчет коэффициента снижения полезной площади путем деления площади, подверженной влиянию сервитута, на общую площадь земельного участка;
3. определение рыночной стоимости аналогичного земельного участка, не подверженного воздействию сервитута;
4. определение снижения рыночной стоимости под воздействием сервитута путем умножения рыночной стоимости земельного участка без сервитута на коэффициент снижения полезной площади.

     Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.

     Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

     Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (ст. 279—282 ГК РФ). При изъятии возмещаются убытки в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

     Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в следующих исключительных случаях:

     ■ при выполнении международных обязательств Российской Федерации;

• при размещении объектов государственного или муниципального значения, если отсутствуют другие варианты возможного размещения этих объектов;
• в других случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

     Не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка, его собственник должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

     Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

     Выкупная цена за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

     При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

     По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

     Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

     Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

     Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

 

      КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ 

     

1. Между какими субъектами и по поводу каких объектов возникают земельные отношения?
2. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Российской Федерации.
3. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Москве.
4. Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?
5. Какие изменения в формах собственности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации?
6. Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?
7. Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?
8. Что понимается под ограничениями права собственности на земельный участок? Приведите примеры.
9. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.
10. Приведите примеры публичных и частных сервитутов.
11. На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации?
12. Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?
13. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка?
14. Какие требования или ограничения может содержать разрешенное использование земельного участка?
15. Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации?
16. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?
17. Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?
18. Какие земельные участки являются делимыми?
19. В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд?
20. Какие убытки и потери возмещаются при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?