Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации

 

     ТЕСТЫ 

     Тест 1. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:

     а) в частной собственности;

     б) в пожизненном наследуемом владении;

     в) в постоянном бессрочном пользовании;

     г) в долгосрочной аренде;

     д) а) и б).

     Тест 2. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в аренду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:

     а) частной собственности;

     б) пожизненного наследуемого владения;

     в) постоянного бессрочного пользования;

     г) все ответы неверны.

     Тест 3. К какой категории земель относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:

     а) к землям сельскохозяйственного назначения;

     б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

     в) к землям поселений;

     г) к землям природоохранного назначения;

     д) все ответы неверны?

     Тест 4. В понятие правового режима земельного участка не включаются:

     а) требования к плотности и высоте застройки;

     б) указание формы собственности на землю;

     в) запрещение изменения целевого назначения земель;

     г) характеристика плодородия почвы;

     д) все вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.

     Тест 5. В Российской Федерации запрещен свободный рыночный оборот земельных участков следующего разрешенного использования:

     а) земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;

     б) земельные участки, выкупленные на аукционах и конкурсах;

     в) земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищ- 
ного строительства;

     г) земли лесного фонда;

     д) все вышеперечисленные земли.

     Тест 6. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки предоставляются гражданам:

     а) в частную собственность;

     б) в частную собственность и пожизненное наследуемое владение;

     в) в частную собственность, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование;

     г) в частную собственность и постоянное бессрочное пользование;

     д) все ответы верны.

     Тест 7. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки в постоянное бессрочное пользование предоставляются:

     а) гражданам;

     б) федеральным казенным предприятиям;

     в) предприятиям местной промышленности;

     г) строительным организациям;

     д) все ответы верны.

     Тест 8. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:

     а) под промышленную застройку за чертой поселений;

     б) сельскохозяйственные угодья;

     в) под индивидуальную жилую застройку;

     г) под застройку доходными объектами недвижимости;

     д) предоставляются во всех указанных случаях.

     Тест 9. Согласно Конституции Российской Федерации земельные отношения регулируются:

     а) только федеральным законодательством;

     б) только законодательством субъектов РФ;

     в) только законодательными актами муниципальных образований;

     г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;

     д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

     Тест 10. К какой категории земель относится заповедник на территории города:

     а) к землям лесного фонда;

     б) к землям особо охраняемых территорий;

     в) к землям поселений;

     г) все ответы неверны?

 

      2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 

     В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный (техника остатка).

     В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке [21. С. 3]. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

     Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 3.1).

 

     

 

     Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. 

     2.1 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 

     Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

     В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1. принцип наиболее эффективного использования;
2. принцип ожидания;
3. принцип спроса и предложения;
4. принцип замещения.

     Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

     Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

     Доходный подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

     Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

     При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

 

      2.2 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 

     Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

     Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: 

     Стоимость земли =Доход

                         Коэффициент капитализации 

     Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1. определение величины капитализируемого дохода;
2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

     Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

     а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

     б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

     в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

     г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

     Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

     В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

     Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.