Правовое регулирование земельных отношений в отдельных странах

Правовое регулирование  земельных отношений в отдельных  странах

2.1. Правовое регулирование  земельных отношений в странах  континентальной Европы

Для правовых систем большинства европейских  государств, относимых к так называемой романо-германской правовой семье, понятие  «недвижимое имущество» тождественно понятию «земельный участок»¹ и если не включает в себя исключительно землю, то относится ко всем объектам, прочно связанным с землей. Данная тенденция обусловлена истоками европейского права и связана с правовыми трудами древнеримских юристов.

Следует отметить, что, законодательство некоторых  стран имеет определенные особенности  в правовом регулировании режима недвижимого имущества. Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты  и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для  эксплуатации и обслуживания земли  в физическом смысле. При этом важно подчеркнуть, что речь идет только о вещах, которые собственник поместил на свом участке навсегда и соответственно вещи, помещенные или привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимым имуществом². Кроме того, согласно ст. 520 Гражданского кодекса Франции³, недвижимостью является урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (после отделения колосьев и плодов они переходят в разряд движимых вещей). Все остальные вещи относят к движимым. Такая недвижимость получила название «недвижимость в силу назначения»⁴. Переход права собственности на недвижимое имущество, согласно французскому законодательству,  влечет за собой и переход всех обременений (аренды, ипотеки, сервитутных прав и др.)⁵.

Законодательство  некоторых стран включает в понятие  недвижимости также вещные права  на нее. По ст. 655 Гражданского кодекса  Швейцарии⁶ недвижимость включает в себя землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. При этом выделяются следующие виды земельных участков: территории, не подлежащие продуктивному использованию (скалы, ледники и т.д.), лесные и водные массивы, территории, предназначенные для строительства и земли сельхозначения⁷. Полагаем, что подобная классификация носит обоснованный характер и связана в большей степени с возможностью использования, то есть с тем, что в отечественной практике получило название «целевое назначение».

Аналогичные швейцарским нормы  есть в законодательстве Германии (ст. 96 Германского гражданского уложения⁸, Италии (ст. 813 ГК⁹), и некоторых других стран. Как было отмечено С. А. Бабкиным, «принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать юридическая или бестелесная (права) и фактическая или телесная (земельные участки)»¹⁰. При этом стоит сказать, что бестелесная недвижимость в данном случае не может быть рассмотрена как отвлеченное понятие, но напрямую связана с телесной, то есть с землей как таковой.

Германское  гражданское уложение относит к  недвижимому имуществу земельные  участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: строения, продукты земли, пока они не отделены от земли (растения на корню, высаженные в почву  семена). Таким образом, следует отметить, что Германское гражданское уложение не использует сам термин «недвижимые  вещи», а использует такие понятия  как «земельные участки» (§ 873, 925, 1113) и «движимые вещи» (§ 923), под которыми понимает все иное имущество. При  этом в законодательстве не содержится само определение понятия земельного участка, а выводится оно судебной практикой. В частности под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги¹¹. Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота являются не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги. Правовой режим земли и иных недвижимых вещей в данном случае характеризуется тем, что установление вещных прав на недвижимость, также как и перенесение права собственности и иных прав на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в специальном реестре (поземельной книге) благодаря чему обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость¹².

Согласно  общему правилу, имеющему истоки еще  в законодательстве Древнего Рима и  рецепированного всеми странами современной континентальной Европы, необходимым условием узаконивания границ земельных участков и прав на них выступает государственная регистрация. Следует отметить, что в романо-германских странах существуют две основные системы государственной регистрации: регистрации прав на недвижимость (титульная система регистрации) и регистрация сделок (актовая система) Подавляющее большинство стран придерживается титульной системы регистрации, когда предметом регистрации является само право, а также ограничения (обременения) этих прав¹³. Таким образом, действует принцип – без регистрации нет права, что отражает общие тенденции древнеримской правовой мысли.

Вместе  с тем, в отдельных странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация  документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности  на землю достаточно заключения договора, в котором будут оговорены  предмет сделки и его цена. При  этом возникновение права собственности  не зависит от внесения записи в  реестр¹⁴.

Характеризуя  систему государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним во Франции, можно выделить ее следующие особенности:

1. Предметом  регистрации являются не вещные  права, а правоустанавливающие  документы;

2. Регистрация  правоустанавливающих документов  не является обязательной за  исключением документов о преимущественных  правах и ипотеке, с обязательным  указанием суммы и описанием  объектов.

3. Обязательной  регистрации также подлежат следующие  акты:

- акты  и решения, утверждающие передачу  или установление реальных прав  на недвижимость в случае смерти;

- акты, определяющие  соглашения о временном запрете  на отчуждение объекта недвижимости  или любые иные ограничения  права распоряжения объектом;

- договоры  аренды на срок более 12 лет;

- заявления  в суд о лишении прав на  недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

- протоколы,  составляемые в обязательном  порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении  здания);

4. Законодательством  предусмотрен предельный срок  для записей о преимущественных  правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока.

5. Могут  быть зарегистрированы только  нотариально удостоверенные документы,  что вынуждает стороны нести  существенные расходы по оплате  услуг нотариуса¹⁵.

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на землю  должны храниться в официальном  реестре у лица, называемого «хранителем  ипотек». Но сама запись в поземельной  книге не является условием возникновения  права собственности. Сделки действительны  в отношениях между сторонами  с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в  реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять  их правам на это имущество третьих  лиц. Для Франции характерна персональная система регистрации прав на землю, суть которой состоит в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам¹⁶. По аналогии с внедряемыми в России «кредитными историями», отражающими получение и возврат тем или иным лицом кредитов, здесь отражается история возникновения у конкретного субъекта прав на различные земельные участки. Полагаем, что подобная схема имеет право на существование, хотя сложна для применения в сравнении с системой регистрации в российском праве.

 По  законодательству ФРГ никакое  вещное право на землю не  может возникнуть или прекратиться  без занесения его в поземельную  книгу. Должностное лицо в соответствующем  суде проверяет полномочия лиц,  ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу¹⁷. Данная схема государственной регистрации более близка российской практике.

Кроме государственной  регистрации, существенную роль в регулировании  земельных отношений в континентальной  Европе играет разделение земель на категории  по целевому назначению, что позволяет  не только ограничить отдельные категории  земель друг от друга на практике, но и устанавливает ограничения  или дополнительные обязательства  для владельцев отдельных категорий  земель.

Так в Германии управление землями  сельскохозяйственного назначения регулируется Законами от 05 сентября 1955 г. «О сельском хозяйстве» (Landwirtschaftsgesetz), от 15 марта 1989 г. «Об аграрной статистике» (Gesetz uber Agrarstatistiken) (в ред. От 19 июля 2006 г.), от 29 июля 1961 г. «О мерах по улучшению аграрной структуры и о защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий» (Gesetz uber MapnahmeN zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land – und forstwirtschaftlicher Betriebe) (в ред. От 13 апреля 2006 г.), а также многочисленными регламентами Европейского союза¹⁸.

В частности, Закон «О мерах по улучшению  аграрной структуры и о защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных  предприятий»¹⁹ в целях сохранения сельскохозяйственных предприятий, недопущения дробления сельскохозяйственных земельных участков содержит особые предписания о наследовании сельскохозяйственных предприятий. Так, если сельскохозяйственное предприятие в порядке наследования переходит к нескольким лицам, суд вправе по заявлению одного из наследников передать земельный участок, из которого состоит сельскохозяйственное предприятие, целиком без раздела одному из наследников. Из земель предприятия могут быть исключены в этом случае те земли, которые использовались в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства. В рамках такого предоставления суд передает наследнику также инвентарь, доли в правах собственности и капитале обществ, вещные права пользования и пр., если они необходимы для надлежащего управления хозяйством. В том случае, если наследниками не являются переживший супруг или родственник по нисходящей линии, суд вправе предоставить им предприятие при условии, что они проживали и вели хозяйство на этом предприятии. Указанные особенности решения судьбы участков сельскохозяйственных земель отражают интересы сельских хозяйств как таковых, их цельности и сохранности и весьма любопытны.

Аналогичные ограничения, запреты  и специальные режимы использования  могут быть установлены национальными  законодательствами и для других категорий земель.

Существенным вопросом в части  регулирования земельных отношений  является установление форм собственности  на землю, режимов землепользования. В данной связи следует опять  обратиться к опыту Древнего Рима, фактически заложившего основы регулирования  соответствующих отношений в  соврменной континентальной Европе. Формы собственности на землю в странах романо-германской правовой семьи практически однозначно повторяют тот правовой опыт, который был сформирован юристами Древнего Рима.

Если взять в качестве примера  современную Францию, то сейчас здесь  существуют коллективные, индивидуальные (частные) и смешанные формы собственности  на землю. В последние годы общественные формы собственности на землю  все больше распространяются во Франции. «Среди причин этого явления можно  назвать отказ большинства молодых  земледельцев быть прикрепленными к  сельскохозяйственному производству»²⁰. Быть земельным собственником, не обрабатывающим землю, скорее рассматривается как бремя. Важным считается право пользования землей, а не факт собственности на нее. Эта привилегия потеряла всякое социальное значение главным образом в результате налоговой политики, которая по аналогии с Древним Римом связывает собственника земельного участка налогом на недвижимость, ставка которого напрямую зависит от размера принадлежащего земельного участка²¹.

Смешанные формы собственности на землю, позволяющие  объединить государство, территориальные  коллективы, профессиональные органы и частные капиталы, приоритетны  в современной Франции. Во Франции  одна из причин трудностей городских  властей связана с тем, что  они не владеют землей²². Поэтому вполне реальной становится опасность того, что бегство сельскохозяйственного населения в город может привести к созданию с минимальными расходами земельных резервов на периферии городов.

Ограниченное  право пользование чужими земельными участками также было заимствовано государствами Романо-германской правовой семьи из Древнего Рима. Абсолютно  все страны континентальной Европы признают сервитутное право и гарантируют возможность установления сервитутных отношений по аналогии с древнеримскими. Однако в отдельных правовых системах могут содержаться особенности. Во Франции, например, к сервитутам относится муниципальное право прокладки инженерных коммуникаций и иных необходимых сооружений (так называемый административный сервитут). В Германии сервитутом также является право ограничивать в использовании подчиненный участок (определенным типом здания, целью использования и т.д.) и возможность ограничения правоспособности подчиненного участка, например, запрещение деятельности, производящей вредные выбросы или шум. В отношении сервитутов интересен пример Швеции, где существуют сервитуты для сооружений (ledningsratt), подразумевающие обязательность установления сервитутов для трубопроводов, телекоммуникационных и телефонных линий, электрических сетей и т.д. Швеция стала первой страной, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности²³.