Правовое регулирование земельных отношений в отдельных странах

Еще одним  важным инструментом регулирования  отношений собственности в США  является так называемое «право полицейской  власти», означающее необходимость  защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию  земли осуществление этого права  способно ограничить свободу собственников  в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях  причинения собственником неудобств  и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости  доступа полиции на территории, находящиеся  в частной собственности.

Собственники  вправе самостоятельно распоряжаться  принадлежащими им полномочиями, в  том числе передавать их другим лицам. Это можно сделать различными путями:

- передачи  права пользования чужой собственностью (easement);

- передачи  собственности в аренду и получения  за это соответствующего вознаграждения;

- передачи  собственности в обеспечение  договора займа и др.

Собственник как таковой имеет возможность  передать почти все свои полномочия другому лицу, за исключением одного: он не может передать свой титул  собственности, поскольку в этом случае он уже не сможет считаться  собственником.

Вообще в странах с англосаксонской  системой права воспринята концепция, согласно которой государство является обладателем «конечного титула собственности» на любое имущество (особенно недвижимое). И если после своей смерти собственник  не оставил ни завещания, ни наследников  по закону, происходит своего рода возврат  имущества государству. Данная тенденция  не совсем близка континентальному европейскому законодательству с его выстроенной  системой давностного завладения имуществом при длительном открытом использовании  «как добрый хозяин».

Если  говорить об ограничениях вещных прав, то в системе обычного права США сервитут это фактически общий термин, который может относиться к любому неимущественному, неисключительному праву пользования недвижимостью другого лица. Сервитуты делятся на вещные, обременяющие непосредственное имущество и не связанные с лицом, в пользу которого были установлены, и личные, то есть имеющие привязку именно к субъекту.

Личный  сервитут принадлежит непосредственно  его владельцу, частному или юридическому лицу, в пользу которого он установлен, вне зависимости от того, является или нет данное лицо владельцем занимаемой земельной собственности. Как правило, личные сервитуты не приносят пользы конкретному земельному участку, хотя и обременяют землю на протяжении своего существования. В основном они  не могут передаваться от одного лица другому, и истекают со смертью или  прекращением существования владельца  сервитута. Тем не менее, в соответствии с новыми правилами, принятыми во многих юрисдикциях США, личные сервитуты  расцениваются как права собственности  и могут отчуждаться.

Традиционно практически во всех юридических  системах такие сервитуты не могли  передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их соблюдение не было обязательным для последующих  владельцев недвижимого имущества. Тем не менее, современный взгляд на эту проблему в США таков, что  преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутами, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи личного сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность.

Обременение, как институт, близкий к сервитуту, обладает большинством юридических  признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании  чужой собственностью, позволяющее  владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование⁴⁷. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок «согласием на использование». Резервирование – это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с потребностью господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, так называемыми «соглашениями о недвижимости».

Резюмируя сказанное выше, можно отметить национальные и территориальные особенности  регулирования земельных отношений, а также сказать, что многие механизмы, применяемые в странах англо-саксонской правовой семьи самобытны и отличаются существенно от механизмов, действующих в странах континентальной Европы. Что очевидно на примере зонирования земель. Вместе с тем, действующая система регулирования земельных отношений вполне проработанна и во многом отсылает к опыту, сформированному на уровне средневековой Англии (учение о земле как объекте гражданских прав, представление о праве собственности на землю и т.д.).

¹ http://help-realty.ru/pravovoi_rejim_nedvijimogo_imuschestva/index.html

² Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – М.: Новая правовая культура. 2007. – С. 12.

³ Гражданский кодекс Французской Республики 1804 года. Текст цитируется по Российскому правовому порталу Библиотека Пашкова: http://constitutions.ru/archives/416/37

⁴ Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - Система ГАРАНТ, 2010.

⁵ Жюлио де ла Морандьер Гражданское право Франции. Т. 1. - М. 1958. - С. 242.

⁶ Гражданский кодекс Швейцарии от 10 декабря 1907 года // http://www.admin.ch/ch/d/sr/c210.html

⁷ Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Под ред. А.Л. Маковского. - М. 1998. - С. 273.

⁸ Германское гражданское уложение 1896 года. Текст цитируется по Российскому правовому порталу Библиотека Пашкова: http://constitutions.ru/archives/1727

⁹ Гражданский кодекс Италии от 16 марта 1942 года № 262 // http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_Dictum/codciv/

¹⁰ Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М. 2001. - С. 52.

¹¹ Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости. Законодательство. 2003. N 2. - С. 47.

¹² Гражданское и торговое право капиталистических стран. - М. 1980. - С. 119.

¹³ Система регистрации прав на недвижимое имущество. Под ред. А.Л. Лазаревского. - М. 2000. - С. 6.

¹⁴ Там же. С. 32.

¹⁵ Там же. С. 34.

¹⁶ Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. - М. 2000. - С. 150.

¹⁷ Там же. С. 151.

¹⁸ Боголюбов С.А., Бринчук М.М., Ведышева Н.О. [и др.] Аграрное право (отв. ред. М.И. Палладина, Н.Г. Жаворонкова). - М.: "Проспект", 2010. – С. 492.

¹⁹ Закон «О мерах по улучшению аграрной структуры и о защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий» от 29 июля 1961 года // http://www.lawagro.ru/agrarnoe-pravo-rossijskoj-federaczii-lekczionnye-materialy/122-regulirovanie-agrarnyx-otnoshenij-v-federativnoj-respublike-germanii-frg.html

²⁰ Кирюхин К. С. Вопросы землепользования в зарубежных странах //Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, №23 (111)- 1999 . - С. 48

²¹ Дождев М. В. Римское частное право. – М.: ИНФРА-М-НОРМА. 1996 – С. 618.

²² Кирюхин К. С. Вопросы землепользования в зарубежных странах //Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, №23 (111)- 1999 . - С. 50

²³ Дерюгина Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России и в зарубежных странах: Дис. канд. юрид. наук: Волгоград, 2002 – С. 97.

²⁴ Калинин И. Г. Природоресурсные сервитуты // «Российская юстиция». 2002. № 3. – С 28.

²⁵ Метельская В. В. Отрицательные и промышленные сервитуты: Правовая природа // «Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 6, ноябрь-декабрь 2008 г. – С. 35.

²⁶ Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Васильева Е.А. - М. 1992. - С. 201.

²⁷ Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд. Т. 1.  - М., 2004.  - С. 319.

²⁸ Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости - М. 2001. - С. 52.

²⁹ Гражданское право. Ч. 1. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - Санкт-Петербург 1996. - С. 174.

³⁰ Петрушин В.А. Договор продажи недвижимости. - Законодательство. 2003. № 2.  - С. 48.

³¹ Чубаров, В. В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 53.

³² Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. - М. 2000 – С. 153.

³³ Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Среднеевропейская система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система) // http://www.allpravo.ru/library/doc99p/instrum5237/item5250.html

³⁴ Государство не может самоустраняться от правового регулирования рынка недвижимости // http://www.alldocs.ru/zakons/index.php?from=10241

³⁵ Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Автореф. дис. кандидата юрид. наук.  - М. 1984. – С. 17.

³⁶ Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. - М. 2000. – С. 153.

³⁷ Real Property Act/ 1858 // http://www.legislation.sa.gov.au/LZ/C/A/REAL%20PROPERTY%20ACT%201886/CURRENT/1886.380.UN.PDF

³⁸ Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Автореф. дис. кандидата юрид. наук. -  М. 1984. – С. 20.

³⁹ Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Система Торренса // http://www.zagranhouse.ru/article/2009/08/03/29/

⁴⁰ Безбах В. В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (Правовое регулирование) : Дис. На соискание ученой степени д-ра юрид. наук : 12.00.03 : Москва, 1997. – С. 251.

⁴¹ Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - 2-е изд., перераб. - Норма: ИНФРА-М, 2010.- С. 215.

⁴² Малоэтажное строительство в США // http://www.fsvps.ru/fsvps/iac/122.html

⁴³ NFIP 1968 // http://www.znay.ru/dictionary/0975.shtml

⁴⁴ The Waushara County Zoning Ordinance. 2001

⁴⁵ Кирюхин К. С. Вопросы землепользования в зарубежных странах //Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ, №23 (111)- 1999 . - С. 36

⁴⁶ Ламаш В. А., Понька В. Ф. Особенности правового положения земель лесного фонда в США // http://justicemaker.ru/view-article.php?id=6&art=130

⁴⁷ Дерюгина Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России и в зарубежных странах: Дис. канд. юрид. наук: Волгоград, 2002 – С. 72.