Правовое регулирование земельных отношений в отдельных странах

Ограничения в целях недропользования прав собственника земельного участка, а также лица, использующего смежный участок  недр, предусмотрены гражданским  и горным законодательством зарубежных стран. Во Франции возможен поиск  полезных ископаемых без согласия собственника земельного участка при условии  выплаты ему компенсации. В Германии разработка месторождений допускается  с разрешения собственника земельного участка. Если он не дает согласия, то право  на разработку недр может быть у  него принудительно отчуждено. По итальянскому законодательству полезные ископаемые не принадлежат собственнику земельного участка, и его согласие на проведение работ по их поиску не требуется. В  Норвегии лицензия на добычу углеводородного  сырья не препятствует предоставлению другим лицам прав на разведку и  разработку природных ресурсов, отличных от углеводородных. Недропользователь, осуществляющий добычу полезных ископаемых на континентальном шельфе, вправе ограниченно использовать другой участок шельфа, если это необходимо для прокладки трубопроводов, создания искусственных островов, других сооружений, т.е. вправе требовать установления горного сервитута в его пользу²⁴.

Существует классификация сервитутов на положительные и отрицательные, которая носит легальный характер в законодательстве Испании. В соответствии со ст. 533 ГК Испании положительными (servidumbres positivas) признаются сервитуты, обязывающие собственника земельного участка дозволять совершение каких-либо действий или совершать их самому. Отрицательными (servidumbres negativas) являются сервитуты, запрещающие собственнику служебного участка совершать какие-либо действия, которые были бы законными в отсутствие сервитута.

Следовательно, ст. 533 ГК Испании допускает, чтобы  содержание сервитута состояло в  одном лишь отказе от права, который  осуществляет владелец земельной собственности  в пользу собственника доминирующей недвижимости. Речь уже идет не просто о невмешательстве собственника соседнего земельного участка, а об осуществлении им положительного предоставления в виде отказа от права для того, чтобы держатель сервитута мог получить пользу для своего недвижимого имущества²⁵. Таким образом, в законодательстве Испании предусмотрена возможность существования отрицательных сервитутов, выражающихся в извлечении пользы из чужого недвижимого имущества путем добровольного отказа собственника служебной недвижимости от совершения тех действий, которые были бы законными в отсутствие сервитута (то есть сужения пределов осуществления им права собственности) для предоставления сервитуарию дополнительных преимуществ (по сравнению с соседскими ограничениями права собственности).

Резюмируя изложенное выше, можно прийти к  выводу о том, что регулирование  земельных отношений в странах  континентальной Европы несмотря на всю свою неоднородность и «колорит» национального законодательства, имеет однозначные истоки в земельном праве Древнего Рима. Это заметно не только по основным институтам, заимствованным современностью, так как подобные институты содержатся, например и в англо-саксонских странах, но также и в том, какое направление развития указанные институты принимают. Заимствуются зачастую целые правовые нормы и дух римского законодательства о земле. Это свойство роднит страны континентальной Европы и позволяет им признавать регулирование земельных отношений друг у друга как близкое, имеющее общие корни и поэтому позволяющее осуществлять безболезненное взаимопроникновение, насыщаясь опытом соседних стран.

2.2. Правовое регулирование  земельных отношений в странах  англо-саксонской правовой семьи

В общем  праве Англии и большинства штатов США сами термины «движимое» и  «недвижимое» имущество с отнесением земель к последней категории  применяется судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с  «иностранным элементом», регулируемым международным частным правом, тогда  как во внутренних отношениях такое  деление значения не имеет²⁶. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившаяся в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества на реальное (real property) и личное (personal property): к «реальному» относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск – иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной компенсации²⁷.

 Как  было отмечено в научной литературе, законодательство Англии, посвященное  земельной недвижимости, архаично  и не соответствует реалиям  сегодняшнего дня. Так, Закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка, однако на разработку полезных ископаемых, содержащихся в этом участке, необходимо получение дополнительной лицензии, а над воздушным пространством над участком существует аналогичное сервитутному право свободного пролета²⁸.

 Правовой  режим недвижимого имущества  в США регулируется как федеральным  законодательством, так и законодательством  штатов, причем последние могут  иметь существенные различия. Однако  во всех штатах признается, что  основу недвижимого имущества  составляет земля, которая включает  в себя не только почвенный  слой, но и все объекты, которые  с ней прочно связаны. При  этом речь идет об объектах как созданных природой, так и руками человека и которые находятся как под землей, так и на поверхности²⁹. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы). Растения, которые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: собственно землю, растительность и принадлежности к земле (fixtures).³⁰

 Одним  из штатов, где понятие недвижимости (совпадающего с понятием земли)  разработано достаточно подробно  является Калифорния. Согласно §  659 Гражданского кодекса Калифорнии  «землей признается твердая часть  суши независимо от того, состоит  ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие  земли охватывает также все  находящееся под ней пространство  независимо от высоты или глубины  с учетом ограничений, установленных  законом в целях использования  воздушного пространства»³¹.

Следует отметить, что нормативное закрепление  понятия «земля» и определение  специфики недвижимого имущества  в англо-саксонских странах имеет  существенное отличие от стран континентальной  Европы, более детально и углубленно разработавших как саму терминологию, так и обоснование необходимости  отнесения земли к кактегории недвижимого имущество. Однако данная тенденция не является случайной и отражает особенности исторического развития и заимствования из тех институтов, которые содержались еще в праве средневековой Англии.

Система регистрации прав на землю в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой  термин как англо-американская система  регистрации прав на недвижимость. Для стран с англо-саксонской системой права характерна в первую очередь регистрация не права  на земельный участок как таковой, а регистрация сделок с землей. Здесь действует принцип –  без регистрации нет сделки³². В таком случае можно говорить о том, что роль государства при регистрационных действиях пассивна. Она ограничена тем, что исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не рассматривает вопрос о законности и действительности сделки. Для того, чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки должны обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются страхованием титула. Эти компании, заключив договор с заинтересованным лицом, изучают все сделки в отношении данного объекта недвижимости за период от 30 до 70 лет, в зависимости от требований установленных законодательством того или иного штата, и дают соответствующую гарантию чистоты титула. В случае возникновения проблем, вызванных нарушением чистоты титула, они обязуются в определенных пределах возместить ущерб. Как отмечено в литературе, система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость³³.

Титул собственника в Англии переходит к приобретателю  не в момент государственной регистрации  перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Такая передача (conveyance) чаще всего осуществляется посредством вручения получателю письменного документа (deed), подписанного прежним собственником и заверенного его печатью³⁴. Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче земельного участка (deed) подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права (незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя). Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение, что выделяет и отличает англо-саксонскую модель и имеет исторические корни.

 По  законодательству Англии договор  об отчуждении недвижимости еще  не порождает перехода права  собственности. Необходима также  специальная процедура, при совершении  которой компетентное лицо проверяет  законность сделки. До акта передачи  имущества возникают отношения  доверительной собственности. Специфичным  является одновременное существование  двух систем регистрации: «обязательной  регистрации титула» и регистрации  «земельных обременений». Основной  целью регистрации является защита  прав нового владельца.

 Что  касается США, то для этой  страны характерна система регистрации  сделок. Практически все штаты  издали законы, установившие особый  порядок регистрации сделок, связанных  с переходом права собственности  на недвижимое имущество³⁵. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В этой справке, составленной на основе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному чиновнику (атторнею) справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков.

 В  США в некоторых штатах приняты  законы, по которым требуется  составление актов о передаче  прав на недвижимое имуществ (документов за печатью). Применяются два вида документов за печатью: документы о формальном отказе от права (quitclaim deed) и документы за печатью с ручательством (warranty deed)³⁶.

 В  первом случае лицо, осуществляющее  передачу права по документу  за печатью, в котором содержится  формальный отказ от соответствующего  права, передает приобретателю  право таким каким оно было, однако не утверждает, что он обладает надлежащим титулом или титулом вообще; если титул оказывается порочным или у лица передающего недвижимость нет титула вообще, документ за печатью не служит приобретателю основанием для иска к лицу, передавшему свое право. Документ за печатью с ручательством содержит отдельные пункты о ручательстве, иначе говоря в дополнение к передаче права ни имущество передавший обязуется исправить любые дефекты в переданном им праве. Лицо, которому право передается, получает только то право, каким обладает передавшее лицо, но если окажется, что право не то, за которое ручался передавший его, то лицо, к которому перешло право, имеет основание к предъявлению иска. В ряде штатов документ за печатью должен быть удостоверен свидетелем Для того чтобы он вступил в силу он должен быть вручен.

 Некоторые  штаты США приняли так называемую  «систему Торренса». Она носит имя сэра Роберта Торренса, который, возглавляя ипотечное учреждение в провинции Южная Австралия, подготовил проект закона о новой системе регистрации прав на недвижимость и внес его в местный парламент. В 1858 г. этот проект был принят в виде закона «Real Property Act»³⁷. Данную систему нередко считают наиболее совершенной из всех существующих, поскольку, по мнению многих авторов, она максимально гарантирует защиту прав как самих участников сделки с недвижимостью, так и третьих лиц. Как было отмечено в литературе, достоинством совершенной государственным органом записи о регистрации прав является то, что она имеет абсолютную силу³⁸.

 Генеральный  регистратор прав на недвижимость  по «системе Торренса» имеет широкие полномочия по проверке титулов (прав) на недвижимость. Однако с момента записи и выдачи аттестата права оборот земли становится простым. Всякое изменение записи в книге происходит на основании одностороннего волеизъявления управомоченного лица. Заявление подписывается управомоченным лицом, свидетелем и удостоверяется публичным порядком (судьями, нотариусами, административными органами, консулами и т.д.). Заявление вместе с аттестатом права отсылается в соответствующий регистрационный орган, где происходит внесение права в книгу и аттестат. При переходе права собственности выдается новый аттестат права.

«Систему  Торренса» сближает с ипотечной то обстоятельство, что право на недвижимость в обеих системах переходит в момент его регистрации, а отличает - отсутствие обязательности регистрации. Такая регистрация производится лишь по желанию правообладателей. По этой системе лицо, обладающее земельным участком на неограниченном праве собственности, должно путем установленной в законе процедуры получить удостоверение наличия у него этого права от назначенного для этой цели должностного лица. Когда земельный участок продается, продавец должен вручить документ за печатью и свое удостоверение о праве лицу, которому предоставляется право, а это последнее лицо вручает документ за печатью и удостоверение соответствующему должностному лицу и получает новое удостоверение. Все права, удержания и обременения, лежащие на имуществе, должны быть отмечены в удостоверении³⁹. Вместе с тем, по мнению  
С. В. Безбаха «система Торренса» широкого распространения не получила. Это обусловлено тем, что концептуальным ее недостатком оказался добровольный характер ее ведения, а организационным – большие издержки на первоначальную регистрацию⁴⁰. В настоящее время она действует в Англии, на Филиппинах, в ряде провинций Канады, во многих штатах США.