Правовой режим земель населенных пунктов

 

Нормы земельного законодательства, регулирующие правовой режим использования земель населенных пунктов

В качестве универсального и единого градостроительного документа  выступает Генеральный план соответствующей  административной единицы. В составе  Генерального плана выделяют следующие  элементы:

-Материалы территориального  планирования. Территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных , экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий , развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования РФ, которые могут включать в себя  карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения

-Градостроительное  зонирование. Градостроительное зонирование осуществляется путем принятия и реализации правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и  застройки включают в себя:

1) порядок их применения  и внесения изменений в указанные  правила;

2) карту градостроительного  зонирования;

3) градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей  территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования  земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные  и /или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования  земельных участков и объектов  капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных  зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон  и параметров их планируемого  развития, определенных генеральным  планом населенного пункта, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных Градостроительным  кодексом РФ территориальных зон;

4) сложившейся планировки  территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений  границ земель различных категорий  в соответствии с документами  территориального планирования и документацией по планировке территории;

6) предотвращения возможности  причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Границы территориальных  зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных  образований, в том числе границам  внутригородских территорий городов  федерального значения Москвы  и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Согласно ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут  входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным  зонам:

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного  использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным  зонам.

В состав жилых зон могут  включаться зоны:

1) застройки индивидуальными жилыми домами;

2) застройки малоэтажными жилыми домами;

3) застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) застройки многоэтажными жилыми домами;

5) жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается  размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

 В состав общественно-деловых  зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного  и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных   для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны  — зоны размещения производственных  объектов с различными нормативами  воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления сани-тарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного  использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);

2) зоны, занятые объектами  сельскохозяйственного назначения  и предназначенные для ведения  сельского хозяйства, дачного  хозяйства, садоводства, личного  подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных  зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Необходимо отметить существование  ряда объективных различий правовых статусов городского и сельского населенных пунктов. Во-первых, принципиальная разница заключается в том, что города обычно являются самостоятельными муниципальными образованиями (городскими округами или городскими населенного пунктами) либо на территории города федерального значения создаются несколько муниципальных образований – внутригородских территорий. В них представительные и исполнительные органы местного самоуправления вправе самостоятельно распоряжаться объектами муниципальной собственности в соответствии с действующим законодательством, включая земельные участки. Сельские населенные пункты самостоятельными муниципальными образованиями, как правило, не являются, входят в состав населенных пунктов или муниципальных районов, административно подчиняются главе органа местного самоуправления и не имеют, например, собственного бюджета, муниципальной собственности и т.д.

Во-вторых, различия между городскими и сельскими населенными пунктами определяются спецификой землепользования в них. Если в городах главной целью использования земель является размещение производственных, жилых, культурных, общественно-деловых и иных подобных объектов, то в сельской местности главной целью является рациональное размещение приусадебных участков, территорий для выпаса скота, а также ведения сельскохозяйственного производства в границах сельского населенного пункта. Поэтому в правилах землепользования и застройки (муниципальном правовом акте) учитывается специфика землепользования городских и сельских населенных пунктов при проведении градостроительного зонирования их территории, в частности, для того, чтобы при отводе земельных участков их предельные размеры для сельскохозяйственного использования существенно различались в пользу сельских населенных пунктов.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территории. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной  территориальной зоны, устанавливается  единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной  зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ст.85 п.2-3 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон  и характеристик их планируемого  развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

4) видов территориальных  зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов;

- проект планировки  территории. Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития эле мен тов планировочной структуры.