Правовой режим земель населенных пунктов

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Основная часть проекта  планировки территории включает в себя границеж или границежи планировки территории и положения о размещении объектов капитального строительства.

Подготовка проектов межевания  подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Правовой режим  пригородных зон

Пригородная зона — это  территория, расположенная по периметру  границы населенного пункта и  предназначенная для перспективного развития населенного пункта и для  размещения хозяйственной и социальной инфраструктуры.  Согласно ст.86 ЗК РФ В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных населенных пунктов (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ).

Границы пригородной зоны определяются при разработке генерального плана или проекта планировки и застройки населенного пункта.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами границы городских населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных населенных пунктов.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим  пригородных зон, за исключением  пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.

В составе пригородных  зон могут выделяться зеленые  зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Допускается использование  земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, на которых расположены зеленые зоны, в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства Российской Федерации в целях строительства, реконструкции и эксплуатации аэродромов.

 

 

 

 

 

 

III ГЛАВА

 

Порядок предоставления и использования земельных участков гражданами и юридическими лицами

 

 

 

Застройка является основной линией использования земель населенных пунктов. В течение продолжительного периода времени из-за отсутствия частной собственности на землю, границы земельных участков в более-менее крупных населенных пунктах нашего государства закреплялись на планах в основном индивидуальной жилищной застройки. Да и то эти границы можно назвать скорее условными.

Из-за этого проведение зонирования  по границам земельных участков, при  набирающей силу инвентаризации земель в городах и поселках практически  невозможно. А ведь порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенного пункта в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Для упорядочения сложившегося положения, Правительство РФ утвердило  «Положение о порядке установления границ землепользований в застройке  городов и других населенных пунктов», которое должно послужить плановому установлению границ земельных участков и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

На сегодняшний день по данным министерства, кадастровый учет в России покрывает около 80% от общей площади территории государства.

 

Порядок предоставления земельных участков для строительства

В соответствии с действующим  Земельным кодексом, предоставление гражданам и юридическим лицам  земельных участков из состава земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения  исполнительных органов государственной  власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, естественно в пределах их компетенции.

В соответствии со ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования  мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием  мест размещения объектов.

Такое деление сделано  Законодателем не случайно. Так как  земельные участки для целей  строительства с предварительным  согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу  лиц – федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным  учреждениям, органам государственной  власти и местного самоуправления либо в аренду. То есть в этом случае государство  или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные  участки, предоставленные под строительство.

Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст.38 ЗК РФ.

Правила предоставления земельных  участков для строительства в  городах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях. Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.

Предоставление земельных  участков для строительства в  городах из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется в соответствии с ЗК РФ, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления:

- с предварительным согласованием  места размещения объекта; 

- без предварительного согласования места размещения объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное  согласование места размещения объекта  не проводится (п. 11 ст. 30 ЗК и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 ГрК РФ):

- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);

- в случае предоставления  земельного участка для нужд  сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных  участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места для размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) Проведение работ по  формированию земельного участка.  Данная операция включает в  себя следующие действия:

- Подготовку проекта границ  земельного участка и установление  его границ на местности. 

- Определение разрешенного  использования земельного участка. 

- Определению технических  условий подключения объектов  к сетям инженерно-технического  обеспечения. Эта операция осуществляется  чаще всего непосредственно самим  заявителем, желающим получить земельный  участок под строительство, как  правило, в органах архитектуры  и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые  данные о наличии или отсутствии  объектов инфраструктуры обеспечения  строения, которое предполагается  возвести на указанном земельном  участке. 

- Принятию решения о  проведении торгов (конкурсов, аукционов)  и или предоставлении земельных  участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом  случае органы исполнительной  власти должны принять решение,  прежде всего, о возможности  предоставления указанного земельного  участка под строительство. И  не просто какому-либо лицу  или группе лиц, а можно ли  предоставить земельный участок  в принципе.

- Публикации сообщения  о проведении торгов (конкурсов,  аукционов) или приеме заявлений  о предоставлении земельных участков  без проведения торгов (конкурсов,  аукционов).

Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок  может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в  ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии  предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка».

2) проведение государственного  кадастрового учета земельного  участка в соответствии с действующими  правилами. 

3) Проведение непосредственно  самих торгов (конкурса, аукциона), после  проведения которых должны быть  подписаны либо протокол о  результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды  земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Для того чтобы определить, нужно ли предварительное согласование места размещения объекта, необходимо рассмотреть 2 вопроса:

1. утверждение в отношении данного земельного участка градостроительной документации о застройке;

2. утверждение в данном поселении правил землепользования и застройки.

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя (п.4 ст.28 ГрК РФ):

- проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (под проектом планировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, красные линии и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки);

- проекты межевания территорий, которые разрабатываются для  застроенных территорий и подлежащих  застройке территорий в границах  установленных красных линий;

- проекты застройки кварталов,  микрорайонов и других элементов  планировочной структуры городских  и сельских поселений в границах  установленных красных линий или границах земельных участков (ст. 58 – 60 ГрК РФ).

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном  кодексах РФ, где под правилами  землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов  местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т.е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 ГрК РФ).

Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство  отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений  информировать население о возможном  или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны  информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов  земельных участков (которые находятся  в государственной или муниципальной  собственности) законные интересы которых  могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных  и муниципальных нужд находящихся  соответственно в их пользовании  и владении земельных участков, в  связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

 

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Градостроительным регламентом устанавливаются  виды разрешенного использования земельных  участков в пределах границ соответствующей  территориальной зоны. Градостроительные  регламенты не устанавливаются для  земель лесного фонда, земель водного  фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением  земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного  назначения, земельных участков, расположенных  в границах особых экономических  зон.

В результате градостроительного зонирования  могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.