Правовые основы аренды в сельском хозяйстве

В ряде нормативно-правовых актов совершения сделок с земельными участками рассматривается как предмет гражданского законодательства. Но гражданское право регулирует сделки по поводу перераспределения эквивалентных имущественных объектов и ценностей на которые распространяется закон стоимости. Земля  - нерукотворный капитал, она имеет лишь цену спроса на нее, но у нее нет и не будет стоимости , изначально присущей товару, продукции, созданной людьми. Поэтому у нее нет и не будет стоимости, изначально присущей товару, продукции, созданной людьми., у нее нет и не будет товарного эквивалента для участия в гражданском обороте, который регулируется гражданским законодательством. Это означает, что формирование и функционирование земельного рынка должно проистекать в правовом государстве под контролем государства. Процесс перераспределения земельных участков между собственниками и владельцами должен осуществляться преимущественно с учетом естественных природных качеств земли – сохранение целевого назначения земельных участков, сбережения наиболее плодородных земель , их рекультивации, выделения особо охраняемых земель и др. Достижение этих целей в рамках гражданского права невозможно, поскольку оно базирует обмен объектами собственности на иных принципах.  Тем самым нельзя говорить о включении земельных сделок по поводу земельных участков полностью в предмет регулирования законодательства об имуществе.

Из рассмотренных нами доказательств можно вывести определения основных понятий, которые лежат в основе арендных отношений в сельском хозяйстве:

Аренда ( ее экономическая сущность)   - временное и возмездное использование не собственником земельных участков, имущественных и иных объектов на условиях, согласованных с собственником.

Аренда (правовое содержание) – правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию и их собственником.

Сельскохозяйственная аренда -  - правовой институт, закрепляющий правила временного и возмездного использования земельных участков, имущественных и других объектов не собственником для производстве сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации.

Договор аренды – юридически оформленное в установленном законом порядке соглашение собственника с не собственником земельного участка, имущественного или иного объекта о временном и возмездном их пользовании на согласованных условиях и взаимных обязательствах.

Арендодатель- собственник либо его законный представитель, передающий по договору не собственнику земельный участок, имущественный или иной объект во временное и возмездное пользование.

Арендатор – либо, получающее по договору аренды земельный участок, имущественный или иной объект во временное и возмездное пользование на условиях, согласованных с арендодателем.

Глава 3 Договор аренды в сельском хозяйстве

§3.1  Понятие договора аренды

Согласно положениям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения N 101-ФЗ от  24 июля 2002 года  (в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ,от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ) – далее по тексту Закон об обороте земель- аренда земельных участков - это основной вид права, на основании которого может осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения, задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными субъектами, предусмотренными ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Российские землепользователи также могут быть (и являются) арендаторами соответствующих земельных участков.

Основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет Гражданский кодекс РФ - разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений Главы с 21 по 29 раздела III ГК РФ, а также § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 "Аренда", раздела IV "Отдельные виды обязательств".

По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл.34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст.22 ЗК. Статья 46 ЗК определяет основания прекращения аренды земельного участка.

Определение договора аренды содержится в ст.606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество - земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст.128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в т.ч. исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно ст.130 ГК земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в ст.6 ЗК, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Закона о земельном кадастре устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение п.1 ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота (п.11 ст. 22 ЗК). Перечень этих земельных участков указан в п.4 ст.27 ЗК. К ним, в частности, относятся земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др. Однако допускается передача таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Пункт 1 ст.9  Закона об обороте земель  устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

При предоставлении в аренду земельного участка его целевое назначение не меняется, арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

Если земельный участок находится в собственности юридического лица, от имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Если земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают государственные или муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, но уполномочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время подчеркивается то положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

§3.2 Существенные условия договора аренды, форма  и срок

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду - земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Законом об обороте земель в п.6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК). Аналогичная норма предусмотрена и в п.2 ст.22 ЗК. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

В соответствии со ст.609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.131, 164 ГК и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. ст.3594; 2001. N 16. ст.1533).

Существенными условиями договора аренды так же являются порядок, условия внесения и размер арендной платы. Пункт 4 ст.22 ЗК предусматривает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст.614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время ГК (ст.607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков. На этом основании в п.3 ст.9 Закона об обороте земель установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.