Соотношение земельного права с другими отраслями российского права

     Вопрос 1. Соотношение земельного права с другими отраслями российского права

  Ответ:

     Будучи  составной частью национальной правовой системы России, земельное право  находится в тесной взаимосвязи  и взаимодействии с другими отраслями российского права, которые  в совокупности призваны обеспечивать стабильное и эффективное функционирование всей российской правовой системы.

     Большое значение для земельного права имеет  его связь с такой фундаментальной  отраслью как гражданское право. Связь земельного права с гражданским правом предопределяется общностью социально-экономической природы земельных и гражданских отношений.

     Так, согласно ст. 130 Гражданского кодекса  РФ, земельные участки, участки недр, обособление водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, размещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения признаны недвижимым имуществом. Закрепление в законодательстве понятия «недвижимость», включение земельных участков в перечень объектов гражданского оборота обусловили появление проблемы разграничения предметов правового регулирования земельного законодательства и гражданского законодательства.

     Общую сферу правового регулирования  земельного и гражданского законодательства составляют, в частности, вопросы права собственности и иных вещных прав на землю, оборотоспособности земельных участков, гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства и ряд других. Например, регулируя отношения собственности на землю и определяя правомочия собственников земельных участков и обладателей иных вещных прав на них, гражданское законодательство ссылается на земельное законодательство, которое должно регулировать соответствующий вопрос.

     Что касается гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства, то, как отмечает О.И. Крассов¹, эти вопросы регулируются прежде всего гражданским правом, однако учитываются следующие обстоятельства. Во-первых, при определении размера ущерба в ряде случаев применяются специальные методики. Во-вторых, порядок возмещения ущерба, причиненного правомерными действиями, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также в некоторых иных ситуациях регулируется не гражданским, а земельным законодательством.

     Не  случайно, что одним из принципов  земельного законодательства является вышеупомянутый принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжений земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ)¹.

     Земельное право имеет тесную связь с конституционным правом России, нормы и положения которого определяют основополагающие конституционные принципы всех отраслей российского права, в том числе и земельного.

     Применительно к земельному праву такими положениями являются: установление многообразия форм земельной собственности (ст. 9), признание права частной собственности на землю граждан и их объединений (п. 1 ст. 36), право на владение, пользование и свободное распоряжение землей (п. 2 ст. 36) и ряд других. Кроме того, важное значение для земельного права имеют нормы Конституции Российской Федерации, устанавливающие порядок и условия пользования землей на основе федерального закона, а также отнесение к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации таких вопросов, как владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами, разграничение государственной собственности и принятие земельного, водного, лесного законодательств и законодательства о недрах (ст. 72).

     Земельное право взаимодействует с административным правом в области государственного управления земельными ресурсами и привлечения к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства. Административное право, имея своим предметом организацию исполнительной и распорядительной деятельности органов государственной власти, в том числе и в области организации использования и охраны земель, определяет систему этих органов, порядок и формы их деятельности.

     Тесная  связь существует между земельным правом, с одной стороны, и другими природноресурсовыми отраслями права (водным, горным, лесным правом и т.д.) с другой стороны. Несмотря на специфику земельных, водных, горных, лесных отношений, обусловленную особенностями их объектов, между этими отраслями права есть большое сходство. Поскольку и земля, и лес, и недра, и воды являются природными ресурсами, то это обусловило и единство целей и методов их правового регулирования, сходство их принципов и правовых институтов.

     Земельное право постоянно взаимодействует с экологическим правом. Это связанно с положением земли как неотделимого элемента, компонента окружающей (природной) среды, функционирующей в составе естественных экосистем природы и находящейся в органической взаимосвязи и взаимодействии с другими элементами природной среды и окружающей (природной) средой в целом. Так, земельное право содержит нормы, устанавливающие правила экологической безопасности, обеспечивающие охрану земель как неотделимой части окружающей среды (требования по соблюдению нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ в почве, экологические требования к размещению объектов, отрицательно влияющих на состояние земель и т.д.).

      Так же земельное право взаимодействует с международным право, включающим среди других  не мало земельных требований. Согласно ст. 4 ЗК РФ, если международным договором РФ, ратифицированным в установленном порядке, определены иные правила, чем те, которые предусмотрены в

4. ЗК РФ, то применяются правила международного договора².

     Вопрос 2. Порядок изъятия земель для муниципальных нужд.

     Ответ:

     Процедура изъятия земель для государственных  и муниципальных нужд регулируется ст. 49 Земельного кодекса и 279 Гражданского кодекса.

     Изъятие земельных участков или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях:

- при  необходимости выполнения международных  обязательств РФ (например, при строительстве  международных магистральных трубопроводов);

- при  указании на необходимость изъятия в законе РФ или в законе субъекта РФ в отношении земель, находящихся в собственности муниципального образования .

- при  необходимости размещения объектов  муниципального значения, если нет  других вариантов их размещения.

     К таким объектам относятся (перечень исчерпывающий): объекты федеральных и региональных энергетических систем; атомные объекты; объекты обороны и безопасности, в том числе, обеспечивающие охрану границы; федеральные и региональные объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи; объекты космической деятельности; линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения; автомобильные дороги.

     Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение земельного участка для муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

     В выкупную цену земельного участка включаются: рыночная стоимость участка, рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений) и убытки, причиненные изъятием участка.

     В случае спора о выкупной цене участка  обязательно должна проводиться  профессиональная оценка его рыночной стоимости.

     Если  по соглашению с собственником ему  предоставляется другой земельный  участок, его стоимость засчитывается  в выкупную цену.

     Если  земельный участок и недвижимость на нем принадлежат разным лицам, стоимость строений компенсируется их собственнику, а в выкупную цену участка включаются стоимость самого участка и причиненные его собственнику убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (например, при досрочном прекращении обязательств перед третьими лицами).

     Решение об изъятии участка подлежит государственной  регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник должен быть извещен  о произведенной регистрации  с указанием ее даты. С этого  момента любые произведенные  им затраты на изымаемом участке (на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений, а также иные затраты, существенно повышающие стоимость земельного участка) не подлежат компенсации. 
 

     Вопрос 3. Функции управления земельными ресурсами в Российской Федерации.

     Ответ:

     Управление  земельными ресурсами в РФ это организующая деятельность компетентных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений. 

     Управление  землями подразделяется на общее и ведомственное (отраслевое), которые имеют общность задач, функций и метода воздействия.

     Содержание  управления земельными ресурсами составляют функции управления, представляющие собой обособленные, основные виды деятельности исполнительных органов по обеспечению рационального использования и охраны земель.

     Положения земельного законодательства позволяют выделить такие функции  управления земельными ресурсами, как: 

     - ведение государственного земельного  кадастра; 

     - осуществление землеустройства; 

     - планирование использования земельных  ресурсов; 

     - контроль за соблюдением земельного  законодательства, охраной и использованием  земель (земельный контроль); 

     - мониторинг земель. 

     Вопрос 4. Рыночная стоимость и оценка земли.

     Ответ:

     Рыночная  стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

     Объектом  оценки рыночной стоимости может  выступать земля. Она оценивается  как природный объект либо как  объект недвижимости. Понятие «земля» определяет здесь территорию с почвенным слоем с растительностью. Объект оценки может быть нематериален: например, это земельные паи и доли, право застройки и прочее.

     Материальный  объект «земля» - это территория с  фиксированными границами, застроенные и незастроенные участки которой могут выступать объектами оценки. Так, оцениваются лесные и сельскохозяйственные угодья, прудовые хозяйства, многолетние насаждения. В качестве нематериального объекта можно указать стоимость аренды.

     На  стоимость земли влияют следующие показатели: рыночная стоимость находящихся в собственности земельных участков, прав арендодателя и частичных прав пользования землей и ее участками; стоимость земли, рассчитанная на основе залоговой стоимости и стоимости для налогообложения; стоимость земли в составе застроенного земельного участка и стоимость земли при его существующем использовании; инвестиционная стоимость; стоимость сервитута; стоимость пая, не выделенного в реале; выкупная цена земельных участков, кадастровая стоимость, иные показатели³.