Оценка рыночной стоимости земли производится для ряда целей: 

- совершение  сделок купли-продажи и аренды  земельных участков,  а также прав на них; 

-  установление размера компенсации ущерба и убытков при реквизиции или изъятии участка, ограничении прав на его использование; 

- определение  размеров компенсации при выделении  земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения (в счет долей в праве общей  собственности на земельный участок);  

- оценка  стоимости земли вне стоимости единого объекта недвижимости, рассматриваемого при заключении сделки;  

- определение  стоимости земельных активов  при внесении их в уставный  капитал и постановке на баланс  предприятия.

- определения  стоимости земельного участка  для целей залога.

     Рыночная  стоимость земли рассчитывается, исходя из наиболее эффективного использования земельного участка. Застроенный участок при этом условно считается незастроенным.

     Вопрос 5. Уголовная ответственность за нарушения земельного законодательства.

     Ответ:

     Уголовная ответственность за нарушения земельного законодательства предусмотрена ст. 170 Уголовного кодекса за регистрацию незаконных сделок с землей и ст. 254 УК РФ за порчу земли. Регистрация незаконных сделок с землей. Расммотрим два этих преступления подробно.

     Уголовный кодекс РФ  предусматривает уголовную  ответственность за регистрацию  незаконных сделок с землей (ст. 170). Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного земельного кадастра, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до ста восьмидесяти часов. Регистрация незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного земельного кадастра и занижение размеров платы за землю составляют объективную сторону этого преступления, которая может заключаться в совершении любого из этих действий. Права лиц на земельные участки могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу (например, собственнику), не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить свое право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный земельный кадастр будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии. 
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного земельного кадастра влекут уголовную ответственность в случае, если такие действия совершены должностным лицом. Должностное лицо должно для этого использовать свое служебное положение, совершить действия умышленно при наличии корыстной или иной личной заинтересованности.

     Уголовная ответственность за порчу земли предусмотрена статьей 254 УК РФ.. Отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до двух лет.

     Те  же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограничением свободы на срок до двух лет или лишением свободы на тот же срок. Деяния, предусмотренные частями первой или второй указанной статьи УК, повлекшие по неосторожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок до пяти лет.

     Такие действия могут затронуть интересы собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка. Объективная сторона данного преступления включает в себя действия или бездействие, в результате которых произошли отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности из-за нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке. Результатом таких действий или бездействия должны явиться последствия, выразившиеся в причинении вреда здоровью человека или окружающей среде. Естественно, что при этом должна быть выявлена причинная связь между указанными действиями (бездействием) и такого рода негативными последствиями. 
Порча земли должна быть результатом использования веществ, которые являются удобрениями, стимуляторами роста растений, и иных указанных в ст. 254 УК. Использование каких-либо других веществ исключает возможность применения ст. 254 УК независимо от характера наступивших в результате этого последствий. Отравление, загрязнение или иная порча земли в результате выбросов и сбросов вредных веществ, размещения отходов, деятельности промышленных предприятий в тех случаях, когда эти вещества или отходы не относятся к классу опасных химических или биологических веществ, не подпадают под признаки преступления, установленного данной статьей.

     Субъектом преступления, предусмотренного ст. 254 УК, является лицо, достигшее 16 лет, которое ведет хозяйственную или иную деятельность, связанную с применением удобрений, стимуляторов роста растений, ядохимикатов и другими опасными химическими или биологическими веществами.

     Субъективная сторона этого преступления характеризуется виной в форме косвенного умысла. Лицо осознает, что нарушает правила обращения с опасными химическими или биологическими веществами, предвидит возможность наступления неблагоприятных экологических последствий, возможность причинения вреда здоровью человека или окружающей среде. Однако данное лицо сознательно допускает наступление таких последствий либо относится к этому безразлично. Что касается отношения лица к такому последствию, как смерть человека, предусмотренному ч. 3 ст. 254 УК, то оно выражается в форме неосторожности. 
 
 

      Вопрос 6. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения по законодательству Орловской области.

      Ответ:

     Оборот  земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель)  и основывается на следующих принципах:

     1)  сохранение целевого использования земельных участков;

     2)  установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

     3)  преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

     4)  преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

     5)  установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

     Сельскохозяйственный  комплекс является одним из приоритетов  социально- экономического развития Орловской  области. Более 80 % всей площади области  занимают земли сельскохозяйственного  назначения.  Земли Орловской области являются наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности ее населения и должны использоваться в соответствии с их назначением.

     В Орловской области вопрос оборота  земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом № 331-ОЗ от 05.06.2003 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области».

     Статья 5 данного закона устанавливает особенности  Купли-продажи земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области.

     При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Орловская область в лице коллегии области имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов

Продавец  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения обязан известить в письменной форме Коллегию области о намерении  продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

     Если  Орловская область в лице коллегии Орловской области откажется  от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый  земельный участок в течение  тридцати дней со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже цены, указанной в извещении . При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Статья 6. Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» устанавливает особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Орловской области или собственности муниципальных образований Орловской области

     Прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом

       Порядок заключения договора  аренды и его условия определяются: для земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Орловской области,- постановлениями коллегии Орловской области; для земель, находящихся в муниципальной собственности, - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

     Арендуемый  земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения может быть приобретен в  собственность арендатором по рыночной стоимости по истечении трех лет  с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Лица, переоформившие право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право вправе приобрести в собственность арендуемые сельскохозяйственные угодья по цене, равной 5 процентам кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Орловской области составляет три года

     Наследование  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения в Орловской области  регламентируется ст. 7 Закона.

     Приватизация  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, расположенных на территории Орловской области, находящихся  в государственной собственности  Орловской области, собственности  муниципальных образований Орловской области осуществляется в соответствии со ст. 9 Закона.

     При продаже находящихся в государственной  собственности Орловской области  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения орган специальной компетенции  администрации области:

а) вносит в коллегию Орловской области предложения по проведению торгов в форме аукциона или конкурса, а также об условиях их проведения;