Договор аренды недвижимого имущества

Содержание

Введение            3

1 Понятие договора аренды  и его существенные условия    5

2 Договор аренды зданий  и сооружений              20

3 Договор аренды жилого  помещения              23

4 Договор аренды предприятия               26

5 Договор аренды земельных  участков              32

6 Договор аренды участка  лесного фонда              37

Заключение                           41

Список использованных источников              43

Введение

Очевидно, что аренда недвижимости – востребованное и нужное дело. Аренда обеспечивает гражданам и  юридическим лицам возможность  извлекать выгоду, временно пользуясь  чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для  постоянного пользования у них  нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу  имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические  интересы – получить определённый доход от сдачи внаём имущества, временно не используемого им или  специально предназначенного для временной  передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, – традиционный институт гражданского права, известный ещё римскому праву. Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать как недвижимость, так и движимое имущество (например, оборудование, транспортные средства), но поскольку тема данной работы опосредует только первую упомянутую категорию, то и дальнейшее изучение пойдёт в соответствующем русле.  Итак, к недвижимости следует отнести земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы.

Актуальность выбранной  темы исследования заключается в  том, что на сегодняшний день аренда недвижимости является наиболее востребованной формой взаимоотношений в коммерческом обороте как с участием граждан, так и юридических лиц.

Цель курсовой работы состоит  во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.

Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих  задач:

- раскрытие понятия договора аренды и его существенных условий;

- рассмотрение правовой природы договора аренды недвижимости;

- изучение формы и государственной регистрации договора аренды недвижимости;

- раскрытие особенностей аренды зданий и сооружений, предприятий и земельных участков;

- выявление особенности аренды участков лесного фонда и его существенных условий.

1 Понятие договора аренды и его существенные условия

Договор аренды является сегодня  в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование.

О. Козырь подчеркивает, что  Российское законодательство об аренде недвижимости строится на двух основных принципах. Во-первых, на принципе свободы договора, который проявляется в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительна. Они в основном относятся к форме договора. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости нет защиты «слабой стороны», как это есть в жилищном найме, а последовательно проводится идея защиты прав кредитора, в качестве которого в зависимости от ситуации может выступать как одна, так и другая сторона договора аренды.¹ Так, при неуплате арендатором арендных платежей более двух раз подряд арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора или аккумулировать арендные платежи. В то же время при невыполнении арендодателем своих обязанностей по договору, например, при неосуществлении капитального ремонта, арендатор может, в свою очередь, потребовать расторжения договора или применить к арендодателю иные меры, предусмотренные законом. Такой подход законодателя к договору аренды позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а  также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды участков лесного фонда — 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).

По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным. В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лесного кодекса).

Если  договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения.² Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (ст. 610 ГК).³

На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом  или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применимо  к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения  в этом случае существуют до тех  пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон, то есть содержание преимущественного  права не включает возможность требовать  заключения нового договора на прежних  условиях. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны  условиями ранее действовавшего договора. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении  прежнего объекта аренды, в том  числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему  требуемой законом формы, а в  необходимых случаях - его государственной  регистрации.⁴

Арендатор может реализовать  свое преимущественное право при  условии реального намерения  арендодателя заключить договор  с кем бы то ни было. Если же он в  дальнейшем не намерен передавать имущество  в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет  правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим  лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого  срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также  возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Арбитражная практика показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот  факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица.⁵

Таким образом, из правил пункта 1 статьи 621 ГК РФ следует, что преимущественное право заключения договора на новый  срок реализуется исключительно  через процедуру письменного  уведомления арендодателя и не применяется  иначе. Отсутствие письменного уведомления  в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного  права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды.

Отсутствие письменного  уведомления в пределах срока  действия договора является общей практической ошибкой арендатора.

Договоры  аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма  допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, аренда зданий или сооружений — ст. 651 ГК, аренда предприятий — ст. 658 ГК).

Несоблюдение установленной  законом простой письменной формы  влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года.⁶ Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Несоблюдение  требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.⁷