Договор аренды недвижимого имущества

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки - в случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.¹¹

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендатора в  случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении  договора аренды по общему правилу  прекращается и заключенный в  соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет  право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его  пользовании в соответствии с  договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

 

2 Договор аренды зданий и сооружений

 

Гражданский кодекс РФ выделяет здания и сооружения в особый вид объектов аренды недвижимости, регулируемый, прежде всего, особыми правилами § 4, гл. 34. При отсутствии специальных норм действуют правила об аренде недвижимого имущества (§ 1 гл. 34), а затем и общие нормы об аренде.¹²

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или  юридическое лицо, имеющее титул  как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом  или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной  собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают  органы государственной власти и  органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.¹³

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица. Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические  лица.

Договор заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в  форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор  аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 651 ГК РФ).

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью  разновидность недвижимости, которая  неразрывно связана с земельным  участком, занятым этой недвижимостью  и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет  аренды определяются в договоре указанием  их адреса (или иного общепринятого  описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории), наименования и т.п.¹⁴

Арендная плата относится  к существенным условиям данного  договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о ее размере договор  аренды здания или сооружения считается  незаключенным. Обычно арендная плата  устанавливается в денежной форме. Оплата осуществляется обычно помесячно  либо поквартально.

Договор аренды здания и  сооружения может быть заключен как  на определенный срок, так и на неопределенный.

Важным элементом являются права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения должна осуществляться с подписанием сторонами передаточного  акта.

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с  момента его государственной  регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь после того, как договор будет  зарегистрирован.

Последствия передачи арендодателем  и принятия арендатором по передаточному  акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих  положений об аренде определяются и  последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность  за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании  общих положений об аренде.

 

3 Договор аренды жилого помещения

 

Главным разграничением договоров  найма и аренды в жилищной сфере  выступает субъект – пользователь жилого помещения. Принцип деления  договоров: если пользователем выступает  гражданин, то это договор найма  жилого помещения, если юридическое  лицо – то договор аренды. Соответственно, в первом случае применяется глава 35, а во втором – глава 34 ГК РФ. В  первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого  найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального  – в основном актами жилищного  законодательства. Во втором – только актами гражданского законодательства. ¹⁵

Статьей 30 Жилищного кодекса  РФ закреплено, что собственники жилищного  фонда имеют право предоставлять  юридическим лицам квартиры или  дома любой площади по договору аренды. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Единственная возможность  использования жилища арендатором  – сдать арендованное жилое помещение  в субаренду (поднаем) своим сотрудникам  или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость  получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность  следует сразу указывать в  договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения  заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает  год, то в отличие от договора найма  он подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением  сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько  отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного  права арендатору необходимо не позднее  времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с  другим лицом, арендатор вправе потребовать  в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним договор.¹⁶

Поскольку любое жилище непосредственно  связано с землей, закон предусматривает  сохранение права пользования земельным  участком, на котором расположено  жилое помещение (многоквартирный  дом, в котором расположено жилое  помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения  обязательно должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи  и мены передача жилища по арендному  договору осуществляется по приемосдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор  обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

 

4 Договор аренды предприятия

 

По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия  основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права  пользования землей, водой и другими  природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные  права арендодателя, связанные с  предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права  требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК).

Как видно из определения, аренда предприятия по Гражданскому кодексу - это получение в пользование  имущественного комплекса в его  действующем состоянии, "на ходу", причем этот комплекс предназначен для  ведения бизнеса. Именно особенность  в предмете позволяет выделить этот договор аренды отдельного вида имущества, поэтому иные сочетания вещей (например, транспортных средств, зданий и сооружений) предмета договора аренды предприятия  не образуют и регулируются нормами  о договорах аренды иных видов  имущества.¹⁷

По договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятия  является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать не только лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью (коммерческие организации  и индивидуальные предприниматели), но и некоммерческие организации, а  также граждане.

Данный договор заключается  лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока  их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий  договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в  целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий  из разнообразных элементов, для  заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а  сам договор заключенным.

Арендная плата относится  к существенным условиям, и договор  аренды предприятия не может считаться  заключенным, если в нем отсутствует  условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия  и аудиторского заключения о его  составе и стоимости.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а  не до заключения договора аренды) письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора (ст. 657 ГК РФ).