Договор аренды недвижимости

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

Такой элемент как форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производив от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.[7]

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.[8]

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют вынесения его рассмотрения в отдельную главу.

Таким образом, договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату). Кроме того, по законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Глава 3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон. Итак, начнем с арендодателя. Он обязан:

-              передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

-              сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

-              производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ). Как правило, под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).

-              предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан:

-              использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

-              вносить арендную плату;

-              производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

-              возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст. 623 ГК РФ. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.[9]

Кроме того, как арендодатель, так и арендатор по договору аренды наделяются рядом прав. Права арендодателя:

-              требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

-              требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

-              требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Права арендатора:

-              распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

-              передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК РФ;

-              истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

-              требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

-              требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ);

-              при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

-              если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором, то:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. В ст. 620 ГК РФ предусматривает, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. В указанных статьях рассматриваются основные условия, при которых та или иная сторона договора имеет право на досрочное расторжение договора.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на возобновление договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора.[10]

Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде (Таблица 1).[11]

Таблица – 1. Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя.

Продолжение таблицы 1

Кроме того, в Таблице 2 рассмотрены особые последствия неисполнения обязанностей арендатора.[12]

Таблица – 2. Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора.