Договор аренды недвижимости

Транспортные средства, полученные в аренду, являются собственностью арендодателя. Поэтому арендатор должен учитывать их обособленно от собственного имущества - за балансом.[19]

Договор аренды транспортных средств с экипажем заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По данному договору все расходы, включая текущий и капитальный ремонт, несет арендодатель. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора.

Расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях.

Арендатор несет расходы, возникающие с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату топлива, если иное не предусмотрено договором.

В случае гибели или повреждения транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель в соответствии с гл. 59 ГК РФ. Он вправе предъявить регрессное требование к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

При договоре аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации.

Арендатор обязан в течение всего срока поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, в том числе производить как текущий, так и капитальный ремонт. Ответственность за вред, причиненный третьим лицом транспортному средству, несет арендатор.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор становится его безраздельным владельцем. Использование транспортного средства представляет собой деятельность, связанную с повышенной опасностью для окружающих, и поэтому арендатор возмещает вред, причиненный данным транспортным средством. Арендатор может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.[20]

Таким образом, аренда транспортных средств — один из видов арендных отношений, основывающийся на договоре аренды транспортных средств, который подразделяется на:

-              договор аренды транспортного средства (фрахтования на время) с экипажем, по которому арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и при этом оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации;

-              аналогичный договор, но без экипажа и предоставления дополнительных услуг.

У указанных видов договора существуют как сходства, так и отличия. Например, отличаются такие положения как содержание транспортного средства, расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией (оплата топлива и др.), расходы на страхование и пр., а сходства в форме заключения договора.

4.3. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Следует учитывать, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.[21]

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы.

Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — его составляющие (жилые и нежилые). ГК РФ отказался от понятия «строения», однако под строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски и т.д.).

Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. Закон ограничивает аренду жилых помещений:

-              юридическое лицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

-              граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.

К сооружениям относятся постройки технического характера — инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м. Размер арендной платы на практике зависит от следующих показателей:[22]

-              места расположения здания (центр, окраина);

-              технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);

-              назначения помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.);

-              принадлежности здания к памятникам истории и культуры, архитектуры;

-              степени обустройства (лифт и т.п.).

-              вида помещения (основной или вспомогательный).

-              коммунальной платы для юридических лиц (вода, тепловая, электрическая энергия), она оплачивается арендатором сверх арендной платы по установленному тарифу.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Иными словами, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается.

4.4. Аренда предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.[23]

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный. Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией.

Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды. Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

-              основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

-              оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

-              исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

-              права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст.654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс. При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия.

Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества - материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам (ст. 660 ГК РФ).

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.[24]

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору. Одностороннее изменение условий договора не допускается.

Итак, по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, которые определяются договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием.

4.5. Финансовая аренда (лизинг)

Договор финансовой аренды (лизинг) — договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (см. прил.2).

Особенностью, отличающей лизинг от обычной аренды, является то, что:

-              договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;

-              предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (ст.665 ГК РФ);

-              в аренду сдается имущество, приобретенное лизингодателем «под заказ», по указанию лизингополучателя.[25]

Юридическая квалификация договора: возмездный, взаимный, консенсуальный, договор в пользу третьего лица.

Субъектами лизинга являются:

-              лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

-              лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;