Договор аренды недвижимости

-              продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.

Участниками лизинговых отношений могут быть банки, кредитующие лизингодателя, страховые компании и т.д. Существенное условие договора: предмет (лизинговое имущество).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Форма договора: письменная. В случае сдачи в лизинг недвижимости требуется последующая государственная регистрация, если иное не установлено законом. К основным формам лизинга закон относит внутренний и международный.

Особенность содержания договора лизинга заключается в том, что права и обязанности сторон связаны с заключением договора купли-продажи с третьим лицом - продавцом. Вследствие этого основные права и обязанности лизингодателя (покупателя) распределяются между продавцом (права и обязанности арендодателя) и лизингополучателем (права и обязанности покупателя). Тем не менее, в Законе содержится ряд существенных обязанностей лизингодателя.

Во-первых, лизингодатель обязан приобрести за свой счет в собственность по договору купли-продажи избранное лизингополучателем имущество у продавца, указанного лизингополучателем.

Во-вторых, лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу – лизингополучателю.

В-третьих, лизингодатель обязан обеспечить предоставление предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.[26]

Обязанности лизингополучателя также имеют следующую специфику.

Во-первых, лизингополучатель обязан содержать предмет лизинга, что предполагает осуществление его технического обслуживания, капитального и текущего ремонта и несение расходов на содержание, если иное не установлено законом или договором лизинга.

Во-вторых, лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.

В-третьих, лизингополучатель обязан своевременно уплачивать арендную плату (лизинговые платежи).

В-четвертых, лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга для реализации лизингодателем так называемого права на инспекцию.

В-пятых, при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.[27]

Прекращение договора лизинга осуществляется по обычным для договора аренды основаниям. В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

Другими словами, лизинг - вид финансовых услуг, связанных с кредитованием приобретения основных фондов. Лизингодатель обязуется приобрести в собственность определённое лизингополучателем имущество у указанного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договор может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества делает лизингодатель. Лизингополучатель может изначально являться собственником имущества. По сути, лизинг — это долгосрочная аренда имущества для предпринимательских целей с последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями.

Заключение

Таким образом, договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы. Кроме того, стороны договора аренды имеют определенные права, обязанности и несут ответственность за их не выполнение.

Среди видов договора аренды можно выделить: договор проката, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Каждый из этих видов имеет свои особенности по сравнению с обычной формой договора аренды, отличия и сходства по отношению друг к другу. Например, некоторые из них могут заключать в письменной форме, другие в устной, по условиям одного договора большую ответственность несет арендатор, по другому договору – арендодатель, но так или иначе, все они подчиняются основным нормам договора аренды.

Иными словами, каким бы не казался сложным вопрос договора аренды, его многообразия видов и их особенностей, на мой взгляд, все поставленные задачи были решены, а значит и достигнута цель написания курсовой работы.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 № 219-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1, ч. 1. - Ст. 45.

3. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон Российской Федерации от 29 окт. 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 26.07.2006 № 130-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31. - Ст. 3429.

4. Васильева Е. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. 2006. N 32. – С. 3-16.

5. Волкова М.А. Гражданское право: учебный курс. Часть 2 (учебно-методический комплекс). - М.: Волтер Клувер, 2010 - 162 с.

6. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. - М.: Дашков и К, 2009 — 384 с.

7. Гражданское право. В 2-х частях. Ч. 2 / отв ред. Мозолин В.П. М.: Юристъ, 2007 - 927 с.

8. Гражданское право. В 3-х томах. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2005, т1 – 765 с., т2 – 848 с., т3 – 784 с.

9. Гражданское право: учебник. 2-е изд. / под ред. Алексеева С.С. - М.: Проспект, 2009 - 528 с.

10. Гомола А.И. Гражданское право: учебник для учреждений среднего профессионального образования. - М.: Академия, 2003 - 408 с.

11. Гуев А.Н. Гражданское право: учебник. Том 1. - М.: ИНФРА-М, 2003 - 457 с.

12. Егоров Н.Д. Гражданское право: учебник. В 3 т. Том 1. 6-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Проект, 2005 - 776 с.

13. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. N 6 – С. 16-58.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный)/под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2010 – 992 с.

15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный)/под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М., 2004 – 862 с.

16. Пиляева В.В. Гражданское право: часть общая и особенная: учебник. - М.: ТК Велби, 2004 - 800 с.

17. Рассолов М.М. Гражданское право: учебник для ВУЗов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007 - 467 с.

18. Садиков О.Н. Гражданское право Российской Федерации.: учебник . В 2 т. Том 1. М.: ИНФРА-М; КОНТРАКТ, 2006 - 478 с

19. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. N 4 – С. 14-19.

20. Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права: учебник. - М.: Статут, 2005 – 638 с.

Приложения

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ДОГОВОР АРЕНДЫ (ОБЩАЯ ФОРМА)

г. _________________                                                                                  “___” __________ 200 __ г.

___________________________________________________________________________________,

(наименование предприятия, организации) именуемое в дальнейшем “Арендодатель”,

в лице

(должность, ф.,и.,о.)

с одной стороны, и _____________________________________________________________________,

(наименование предприятия, организации) именуемое в дальнейшем “Арендатор”,

в лице

(должность, ф.,и.,о.)

действующего на основании (устава, постановления, доверенности) с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора, во временное пользование, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 настоящего договора.

1.2. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное пользование следующее имущество: (перечислить арендуемое имущество), в дальнейшем именуемое “Имущество”.

1.3. Указанное в п. 1.2 настоящего договора Имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности.

1.4. Имущество должно быть передано Арендатору в течение ______ дней с момента подписания настоящего договора.

1.5. Арендодатель обязан предоставить Арендатору Имущество в состоянии, соответствующем следующим условиям (перечислить условия).

1.6. Имущество предназначено для использования в качестве (описать, в каком качестве будет использовано Имущество)

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Своевременно передать Арендатору нанятое Имущество в состоянии, отвечающем условиям, указанным в п. 1 настоящего договора.

2.1.2. Производить капитальный ремонт Имущества.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать Имущество в соответствии с условиями, указанными в пп. 1.5 и 1.6 настоящего договора.

2.2.2. Поддерживать Имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

2.2.3. Нести расходы по содержанию Имущества.

2.2.4. В установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии с условиями, указанными в п. 3 настоящего договора.

2.2.5. Возвратить Имущество после прекращения действия договора Арендодателю в (описать состояние Имущества)

3. Расчеты

3.1. Размер арендной платы составляет (указать сумму)

3.2. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно (ежеквартально) не позднее ______ числа следующего за оплачиваемым месяца (квартала) путем перечисления средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре.

4. Ответственность сторон

4.1. За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере ________ __________ от суммы договора и пеню из расчета ____________________ от суммы договора за каждый день просрочки.

4.2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории России.

4.3. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

5. Срок действия договора

5.1. Срок аренды Имущества начинает течь с _________ и заканчивается ____________.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в ___________________________________________________________________

(указать наименование и местонахождение третейского, арбитражного или народного суда, выбранного сторонами для разрешения споров)

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 5.1 настоящего договора, при наличии следующих условий: ___________________________________________